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sábado, 29 de marzo de 2014

Exención por reinversión en vivienda habitual

Pregunta ¿Tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa?
Respuesta - Depende.
Empieza el período de renta. Todo lo relacionado con la vivienda suscita dudas. Vamos explicar en que consiste la exencion por reinversión en vivienda habitual como saber si tenemos o no que tributar y la cuantía

Ganancias y pérdidas patrimoniales en IRPF

P - ¿Tengo que pagar a hacienda si vendo mi casa?
R-   Depende

ganancias exención por reinversion

Se acerca en inicio de la campaña de renta y uno de los aspectos que más preguntas suscitan es todo lo relacionado con la vivienda, sus deducciones, desgravaciones, reducciones ...... Entre ellas, la exención por reinversión en vivienda habitual es la estrella.

Lo cierto es que como concepto es muy sencillo de entender, pero en la práctica, resulta bastante complejo llegar a la cuantía que tengo que pagar o no, porque requiere bastantes cálculos y más de un condicionante. Vamos a intentar que quede muy claro.

En principio nosotros pagamos en el IRPF tanto por rentas de trabajo, como por las ganancias patrimoniales, es decir que si a consecuencia de nuestras operaciones financieras incrementamos nuestro patrimonio pagamos un porcentaje a hacienda. Vendemos acciones, casas, locales, naves ... con ganancia, pagamos. 

¿Que ocurre con la vivienda habitual? Que en ese caso hacienda nos libera de la obligación de pagar por esas ganancias (exención), siempre y cuando (reinversión) utilicemos el dinero obtenido para la compra en su totalidad o en parte de nuestra nueva casa habitual. Sencillo, Si.

Ahora ¿que es la vivienda habitual? Según hacienda, la que constituya " el domicilio del contribuyente durante al menos tres años consecutivos" (Existen exepciones en función de circunstancias que impidan se llegue a ese plazo: matrimonio, cambio de residencia por trabajo, divorcios.....todo concretado en la norma y que debe ser debidamente justificado)  y que se "habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo inferior a doce meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras". Primera pega, si no vivimos durante tres años consecutivos o no la habitamos en el plazo de un año no es posible la exención.

Importante: Siempre está sujeta a exención la transmisión de vivienda habitual por parte de contribuyentes mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. (Art. 33.4 de la ley IRPF)


¿Cual es mi ganancia o perdida patrimonial? Es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición. ¿una simple resta? No, una resta pero no simple. Veámoslo con un ejemplo. *

  • Compré hace 10 años un piso por 100.000€ y lo vendo hoy por 180.000. Me compro otro que vale 250.000


Lo primero que tenemos que calcular es el precio de adquisición, que será el importe más los gastos. En caso de adquisición a título de herencia o donación, el importe será el valor asignado a efectos del impuesto de Sucesiones y Donaciones. Para saber los gastos tendré que tener todas las facturas de notarios, gestoría y registros, y el importe del impuesto.

Importe 100.000
Impuestos 7.000
Gastos 3.000
Total 110.000

Eso fue hace 10 años, tenemos que calcular cuanto representan hoy esos 110.000€. Para ello, hacienda nos proporciona unas tablas en la que se nos da lo que se llama, el coeficiente corrector, que no es más que un número por el que tenemos que multiplicar nuestra cantidad para obtener la equivalencia a día de hoy. ¿cuanto nos costaba el cine hace diez años? ¿cuanto vale una entrada hoy? es la misma equivalencia. Las tablas cambian cada año ajustándose así a los períodos de tenencia (art. 40.2 del reglamento). Para nuestro ejemplo usaremos el coeficiente 1.375.

 valor de adquisición de  = 151.250€



Para obtener el valor de la venta debemos descontar del precio los gastos que nos haya ocasionado la misma, por ejemplo la plusvalía, pongamos en este caso 3.000€.

 Valor de venta              = 177.000€


Nuestra Ganancia patrimonial 
177.000 menos 151.250  = 25.750€


Esos 25.750€ sería el importe por el que tendríamos que tributar, esa cantidad iría a nuestra base del ahorro y pagaríamos el porcentaje que nos correspondiese. ¿que me libera de pagarlo? Que utilice los 177.000€ obtenidos límpios en la venta, para pagar en todo o en parte mi nueva residencia habitual.

Nos quedan conceptos por ver, pero eso será en la próxima entrada, por que si no va a ser un tocho infumable. Muy importante, importe obtenido límpio, que ocurre si tengo hipoteca en la casa que vendo, que plazo tengo para la reinversión, como le notifico a hacienda que tengo la intención de reinvertirlo, que ocurre si no lo hago o lo hago solo en parte. La exención es para adquisición y rehabilitación de vivienda habitual, que es legalmente rehabilitación y que reforma. 

Lo dicho, nos vemos en el siguiente. Tratamiento en renta de ganancias patrimoniales



* El cálculo de las ganancias patrimoniales utilizando coeficientes correctores estará vigente hasta finales del año 2014. A partir de Enero del 2015 entrará en vigor la reforma y dejarán de utilizarse pasando en ese momento a restarse directamente precio de venta y de compra. Tenéis más información en:  Reforma fiscal del 2015






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