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domingo, 25 de agosto de 2013

¿Alquilar es tirar el dinero? Parte 1

En España existe desde hace mucho tiempo el eterno debate entre si es mejor comprar que alquilar. ¿Tengo la respuesta? Si. Depende, de muchas circunstancias que cambian a lo largo de la vida. Incluso para una misma persona, dependiendo del momento será mejor alquilar que comprar.

Es mejor alquilar o comprar

¿Tiramos el dinero cuando alquilamos ?    


Cuando alquilar es mejor que comprar
¿Cuando alquilar es mejor
que comprar?
Generalmente, cuando tomamos decisiones en nuestra vida tenemos en cuenta el corazón y la cabeza, trasladado al hogar, emociones y economía. Vamos a ver que supone económicamente la compra de una vivienda y su alternativa, el alquiler. Y sabremos si realmente "alquilar es tirar el dinero"

Vemos una casa estupenda, precio: 150.000€. Pero eso, no es lo que nos va a costar, no es todo el dinero que tendremos que desembolsar para comprarla. 



Toda compra se ve incrementada en un porcentaje, que es variable en función de la calificación de la vivienda: libre, protección publica, precio tasado, dependiendo de si es de primera o segunda mano, del momento, porque las leyes cambian, y del importe del préstamo hipotecario. Los gastos se refieren a Impuestos, gastos de Tasación, gastos de Notaria, gastos de Registro, gastos de Gestoría y gastos bancarios para la concesión del crédito.

Podéis ver el porcentaje que corresponde a cada concepto, más detalladamente, en este enlace de la comunidad de Madrid gastos.

Entonces ¿por cuanto nos sale la casa?

1- Gastos. Para el ejemplo calcularemos el 13% del precio de la vivienda: 


Precio 150.000
Gastos 19.500
Total 169.500



2- Entrada. Los bancos, generalmente, conceden un importe del 80% del precio de tasación, que supongamos para el ejemplo, coincide con el precio de compra. Ya veremos más adelante que ocurre si necesitamos un importe mayor. Es decir tenemos que tener nosotros, por nuestros medios un 20%, en este caso 30.000€.

3- Préstamo. Van a concedernos por tanto un préstamo por un importe de 120.000€ (150.000-30.000), el 80% del precio. Ateniéndonos a las condiciones actuales calcularemos los pagos, para una amortización mensual con una duración de 25 años y unos intereses de 2%. Nos saldría a pagar una cuota de 508,63€ al mes. 

De ese importe parte irá destinado a amortizar capital, es decir devolver al banco lo que nos ha prestado, y la otra parte irá destinada a pagar intereses, es decir pagar al banco por su servicio de préstamo.

Aquí tenéis lo que se llama el cuadro de amortización. He puesto solo el primer año. En él vemos los meses, el importe de la cuota, como se reparte entre intereses y capital, y en la última columna el capital pendiente, lo que aún debemos al banco.


Mes
Cuota
Intereses
Capital
Pendiente
1
508,63
200,00
308,63
119.691,37
2
508,63
199,49
309,14
119.382,24
3
508,63
198,97
309,65
119.072,58
4
508,63
198,45
310,17
118.762,41
5
508,63
197,94
310,69
118.451,72
6
508,63
197,42
311,21
118.140,52
7
508,63
196,90
311,72
117.828,79
8
508,63
196,38
312,24
117.516,55
9
508,63
195,86
312,76
117.203,78
10
508,63
195,34
313,29
116.890,50
11
508,63
194,82
313,81
116.576,69
12
508,63
194,29
314,33
116.262,36
Totales
6.103,50
2.365,86
3.737,64

Resumen Año 1 

Total pagado 6,103,50€ de los cuales, 3,737.64€ se destinaron a la amortización del capital y 2,365.86 € para el pago de intereses.

Observareis que aunque la cuota es siempre la misma, no lo es así la distribución. Según avanza el tiempo va disminuyendo el importe destinado a intereses y aumentando el del capital. 

Este cuadro se ve muy bonito, creédme, porque estamos trabajando con unos intereses muy bajos. Si queréis emoción, el siguiente enlace os será de gran ayuda. Probad con intereses del 5 ó el 6 %  Calculo de hipoteca

Sólo como dato, al final del préstamo habremos abonado al banco en concepto de intereses 32.587,56€, lo que supone un 27,16% de la cantidad que nos han prestado.

4- Primer año. Antes de poner el pie en el piso habremos tenido que desembolsar 49.500€ (entrada más gastos), si lo calculamos en cuotas de alquiler, nos salen unas 97 mensualidades, casi 8 años de alquiler por adelantado. Además tendremos que abonar la cuota de la comunidad (60€/mes), las cuotas del banco(508.63€/mes), el Ibi (200€ por decir algo). Total que en este primer año tendremos que invertir la cantidad de 56.524€. de los cuales 22.786€ serán gastos (gastos de escrituración, comunidad, IBI e intereses bancarios.

Si hubiésemos vivido de alquiler en ese mismo piso habríamos gastado en vivienda 6.103,56€. correspondientes a las cuotas, más 2 o 3 meses que nos habrían pedido en concepto de fianza. La fianza se recupera al final de la vida del contrato si no existen desperfectos o destrozos en la vivienda.

Distingo entre inversión y gasto, ahí está la madre del cordero. ¿Cuándo el gasto pasa a ser inversión?.

Desde la posición del alquiler nunca. El dinero que entregamos al arrendador nunca tendrá rendimiento, pagamos por vivir. El día que no residamos en esa casa dejaremos de pagar, pero no recuperaremos nada de lo pagado.

En el caso de la compra la cosa es diferente. Necesitamos un esfuerzo inicial elevado si, pero al término de la hipoteca ya no tendremos que pagar por vivir, o en caso de venderla, el día que dejemos de vivir, podremos recuperar lo entregado. ¿cuánto?.

Depende de muchas variables, fundamentalmente de la revalorización del inmueble y del tiempo transcurrido. En tiempos del boom inmobiliario en España se podía comprar una vivienda venderla a cabo del año y sacarle beneficio. Ahora es imposible, incluso con casas de 5 o 6 años de antigüedad.

Ahora bien quiere esto decir que alquilar es tirar el dinero. No. 

En la siguiente entrada veremos las ventajas que nos puede suponer alquilar.

Si queréis leer algo acerca de Vender una propiedad

Nos vemos, y hacedme saber si os ha gustado.

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