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lunes, 27 de octubre de 2014

La multipropiedad o aprovechamiento por turnos.

Hubo una época en la que se puso muy de moda el término multipropiedad. Antes de que la ley 42/1998 entrara en vigor, existía un cierto vacío legal que hacía a los consumidores muy vulnerables, atrapados en publicidad poco respetuosa. Lo primero que debía desaparecer era el uso del término "propiedad". Aprovechamiento por turnos, ese es el título del derecho.

Aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico

Derecho de aprovechamiento por turnos, la mal llamada multipropiedad.


En diciembre de 1998 se publica en el BOE la ley 42/1998, con el propósito de  regular los contratos que comúnmente se denominan "de multipropiedad", desde ese momento quedó expresamente prohibido utilizar el término propiedad en cualquier tipo de publicidad o documentación de cara a la comercialización de este tipo de derecho. La denominación legal es "derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico".

multipropiedad aprovechamiento por turnos de inmuebles


En el año 2012 entra en vigor la ley 4/2012 que deroga la anteriormente vigente, que seguirá rigiendo los contratos firmados hasta esa fecha.


Mediante un contrato de este tipo, lo que adquiere el consumidor es un derecho de utilización periódica de una propiedad, inmueble turístico, así como de todos los servicios de los que disponga, zonas deportivas y de ocio, zonas comunes.


Muchas empresas disponen además de una posibilidad de intercambio entre los consumidores, para poder disfrutar de otros emplazamientos o en temporadas diferentes cada año. La principal ventaja que obtenemos es que es mucho más barato que adquirir un inmueble con todo lo que supone, no solo el desembolso económico de la compra, sino soportar todos los gastos mensuales que tiene una propiedad: la luz, agua, comunidad, impuestos ... aunque paguemos el mínimo, del que solo podemos hacer uso en vacaciones menos desembolso económico, menos ataduras y menos compromiso de pagos. Para pensarlo en épocas como la actual.

La documentación que el propietario debe entregar al consumidor es bastante extensa y es un documento vinculante. Deberán aparecer:  la identidad del propietario, la descripción del alojamiento, los elementos comunes que posee, el mobiliario, precio, derechos del consumidor..ect. Leedlo bien esto es un contrato, viene todo recogido en el anexo de la Ley 4/2012 .

La nueva ley establece algunas diferencias con la anterior, por ejemplo en la duración del contrato, mínima de un año (antes era de tres) y máxima de 50, queda igual. También en cuanto al plazo de desistimiento, es decir el plazo para echarse atrás en la operación, ampliado en este caso desde los 10 días de la anterior ley, hasta los 14 días naturales posteriores a la firma del contrato de la actual. La duración mínima de los periodos de disfrute se queda igual son de 7 días al año.

Muy a tener en cuenta en contratos de derechos de multipropiedad:


*       Ante el desestimiento: No hay que justificar o explicar el cambio de opinión, y lo que es más importante, no existen gastos de ningún tipo.  Además dispondrán de tres meses para pedir la resolución si no recibe toda la información necesaria.

*       Tiene que quedar muy claro que una vez que el contrato se extingue, es decir finaliza el plazo, el usuario pierde el derecho de uso sin ningún tipo de compensación. Es por ello que hay que pensar muy bien cuanto dinero se va a invertir y si merece la pena. Leer bien el contrato y asegurarse de su duración es crucial para poder tomar la decisión.

*       El propietario puede optar por la resolución del contrato, previa comunicación de la deuda al comprador, si este último deja de pagar durante un año las cuotas de servicio.



Se trata básicamente de realizar una inversión para uso vacacional. En lugar de comprar el apartamento o inmueble en cuestión, lo que se compra es el derecho a utilizarlo durante unos días al año, en una temporada determinada y un número concreto de años.


Hay por tanto que valorar muy bien que se obtiene por lo que se está pagando, si es más cómodo o económico, pasar las vacaciones de esta manera en lugar de estar cada año buscando destino. En cualquier caso como siempre leed bien el contrato, aseguraos de lo que se adquiere y de lo que no, que derechos y obligaciones, obtenemos y contraemos, y lo más importante ¿Es adecuado a mis gustos o necesidades?.

Me despido por hoy, como siempre espero sea de utilidad, hasta la próxima.


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domingo, 19 de octubre de 2014

La Mansión de los Winchester

Como se acerca Halloween vamos a ir creando ambiente. Habéis oído hablar de la "Mansión Winchester". Una casa peculiar, misteriosa que tiene mucho que ver con el famoso rifle de repetición Winchester. Un arma que revolucionó los confictos en su tiempo......

Una casa misteriosa la Mansión Winchester

Quizás lo primero que os venga a la mente al oir el nombre la casa, sean los famosos rifles de repetición Winchester. ¿Tiene algo que ver con ellos? lo cierto es que sí, más bien todo, ese famoso arma es de alguna manera el responsable de los misterios de esta casa ¿Queréis saber más?.

misterio  casa Sarah winchester

El primer fusil Winchester fue creado allá por el 1866, su amplia difusión le hacen sinónimo de "rifle de repetición", pese a no ser el primer diseño de este tipo. 


Lo fabricó la "Winchester Repeting arms company", bajo la presidencia de Oliver Winchestery. Se basaba en una patente anterior, el "Fusil Henry", que pertenecía a otra compañía del empresario.

Sarah Lookwood Pardee, nace en 1839, a la edad de veintitres años se casa con Willian Wirt Winchester, el único hijo de Oliver Winchester. La pareja tiene en 1866, la que será su única hija "Annie". El bebe nace a mediados de Junio y antes de acabar ese mismo Julio fallece. La pérdida deja a Sarah sumida en una profunda depresión. En 1881 Willian fallece de tuberculosis pocos meses depués de haberlo hecho su padre de la misma enfermedad.

"Sarah Winchester" se queda viuda a los 42 años de edad, hereda dinero y aproximadamente la mitad de la compañía, por lo que no tiene problemas económicos, pero se queda sola, desconsolada y frágil, con un pensamiento rondando la cabeza. ¿Por que tantas tragedias en su vida? 

Buscando respuestas a los terribles sucesos vividos se encomienda a los consejos de una medium. Ésta le revela, la que según ella es la terrible realidad:


"La familia está maldita y ella es la siguiente. Su propio marido se lo ha contado. Las almas de todos los que murieron a causa de las armas que la compañía fabricó claman venganza contra la familia, está en peligro, tiene que protegerse. Debes empezar una nueva vida en una nueva casa, pero no la termines, si lo haces los espíritus podrán instalarse en ella, y morirás. Construye constantemente y estarás a salvo".


Encontró una propiedad en California, donde mudarse. Y así lo hizo, durante 38 años hasta el día de su muerte. Esta en un terreno de 24.000 m2, tiene unos 160 cuartos.

Lo cierto es que las peculiaridades de la casa no acaban en el mero hecho de que su propietaria estuviera permanentemente en obras, el diseño de la casa en sí es muestra de hasta que punto Sarah Winchester vivía atormentada y atemorizada. 

La mansión es un cúmulo de sin sentidos. Hay puertas muy pequeñas o que no dan a ninguna estancia, escaleras que no llegan a ninguna parte, ventanas que dan al interior de la casa, cuartos de baños falsos..ect, todo ello con la finalidad de despistar a los espíritus.

Hay además una extraña fijación con el número 13, 13 paneles en las ventanas o paredes, varios tramos de escalera de 13 peldaños, 13 candelabros con sus trece velas en una misma habitación ...otra más de sus supersticiones. Hasta su testamento tenía 13 partes.

Hoy en día la casa es un atractivo turístico La misteriosa mansión Winchester, podéis ver imágenes de la casa y sus jardines, es un bonito paseo.

Como estamos en época de Halloween he querido hacer esta entrada completamente diferente a otras. Espero que os haya gustado.

Hasta la próxima.






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viernes, 10 de octubre de 2014

Eliminación de coeficientes correctores.

La eliminación de los coeficientes correctores en el cálculo de las ganancias patrimoniales en la venta de inmuebles, trae como consecuencia el aumento en el importe de las mismas. ¿Afectará a todo aquel que venda una vivienda? No, la vivienda habitual sigue contando con especial protección. Siguen siendo posibles las exenciones en la venta de la misma. Veamos, no todo el mundo va a tener que pagar más impuestos

Sobre la reforma fiscal del 2015.


Fiscalidad de las Ganancias Patrimoniales a partir del 2015


fiscal 2015 ganancias patrimoniales vender antes 2014

Hablaba hace unos días de la eliminación de los coeficientes correctores en el cálculo de las Ganancias Patrimoniales obtenidas de la venta de inmuebles, y su repercusión en la factura tributaria. Decía entonces, que la reforma fiscal del 2015, en el capítulo de Ganancias Patrimoniales implicaba siempre un aumento de las mismas, al haberse cambiado la forma de calcularlas.

A partir de 2015 se seguirá el criterio de hacer una resta simple entre el valor de venta y el de adquisición, contrariamente a lo que se venia realizando hasta la fecha, que era la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición actualizado, ahí es donde entraban los índices correctores. Lo que decíamos de poner el importe a fecha de hoy    ¡Mil pesetas de la época!. Leed Nueva fiscalidad para el 2015 para tener más información.


En los últimos días se han disparado los artículos hablando del tema, con titulares espectaculares de ¡Venda ya! ¡Vende ahora! ¡Ojo a lo que te espera!, que si bien no son falsos en sí, omiten información importante, asi que Keep Calm.


Los hechos son:
  • Que se eliminan los coeficientes correctores en el cálculo de las ganancias patrimoniales implicando esto en todos los casos, que siempre van a dar como resultado importes superiores a los de antes.
  • Que cambian tanto los tramos como los porcentajes de pago, yendo éstos últimos a la baja.
  • Que se mantiene la exención por reinversión en vivienda habitual en los mismos términos.
  • Que se mantiene la exención por venta de vivienda habitual para los mayores de 65 años y las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia..


Ahora
  ¿A todo aquel que venda su propiedad en 2015 en lugar de en 2014 le va a suponer una mayor tributación a Hacienda?
No, rotundamente no.

Veamos no le va a costar mas si está en este grupo:

Vende su vivienda habitual y utiliza todo lo obtenido como pago, en todo o en parte, de la nueva vivienda habitual. (importante todo lo obtenido) dentro del plazo establecido de los dos años.
Si vende la vivienda habitual teniendo más de 65 años o siendo persona en situación de gran dependencia o dependencia severa.


Si le va a costar más :

A quien aún vendiendo su vivienda habitual no reinvierta todo lo obtenido en su nueva vivienda habitual. En este caso hablamos de reinversión parcial, se verá afectado solo en el tramo de lo no invertido. Por ejemplo si lo obtenido es 100.000€ y solo reinvierte 80.000€ (se reinvierte el 80%), tributará por el 20% de la Ganancia Patrimonial.

A todo aquel que venda una vivienda que no es la habitual, ejemplo segundas residencias u otros inmuebles de los que se sea propietario.


¿Qué hay que hacer? Lo primero saber a que grupo pertenece. En el  primero no se va a ver afectado el bolsillo. A los del segundo si.

Es el momento de echar cuentas y saber cuanto dinero limpio va a quedar de la operación y valorar si, por ejemplo,  conviene rebajar el precio del inmueble y hasta donde, para deshacerse de él antes de que finalice el 2014.

Merece especial mención el caso de que la reinversión no se produzca dentro de los dos años de plazo, anteriores o posteriores, muy importante de fecha a fecha. Si se está en el límite o próximo, hay que tener en cuenta, que por efecto de todo lo anterior más de una propiedad va a mover el precio a la baja, plantéarse la situación. ¿lo que se va a perder por la bajada es superior o inferior a lo que se tendrá que pagar si se pasa el plazo?


fiscalidad 2015 y ganancias patrimoniales


Es un tema algo complejo, con excepciones. Espero haber aportado algo de luz y tranquilidad.

Hasta la próxima.


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lunes, 6 de octubre de 2014

La importancia de unas buenas fotos

En esta ocasión vamos a analizar todos esos errores que se cometen al sacar fotos de nuestra casa. Esas fotos que son las que subimos a los portales inmobiliarios con la intención de mostrarla y venderla. Viendo algunas te queda la duda ¿De verdad quieren venderla? ¡¡Ni nuestro enemigo!!

Las fotos, el primer encuentro

Principales errores que se comenten en el reportaje fotográfico.

mejores fotos de casas a la venta


Si echamos la vista 20 o 30 años atrás, veremos como ha cambiado nuestro mundo. La tecnología ha ido creciendo y ampliándose a muchos campos. Todo tiene su toque, comparemos por ejemplo los primeros electrodomésticos, con los de hoy.

En especial estos últimos 50 años hemos avanzado mucho más que en los siglos anteriores, el nacimiento de internet con la extensión de la información ha supuesto una revolución, nunca se evolucionó tanto en tan poco tiempo. Nunca se ha tenido tanta información y tan accesible, sirva como muestra este blog y tantos otros.

La forma de comprar y vender viviendas también ha cambiado. Hace unos años era usual poner un cartel y esperar a recibir llamadas pidiendo información. La aparición de portales de anuncios inmobiliarios ha sido toda una revolución. Uno mismo puede poner a la venta su casa: visibilidad total a coste cero o casi cero.

"La primera vez que alguien veía nuestra casa era cuando concertábamos una visita, la primera vez que lo hacen ahora, es en una pantalla".
Esa primera idea que los compradores van a formarse de nuestra casa va a venir marcada por unas fotografías y una descripción. Ni que decir tiene que no debemos mentir ni en una ni en otra. No debemos poner más metros de los que tiene, menos años de antigüedad, menor cuota de comunidad... ect, porque todo ello saldrá más tarde o más temprano a la luz y sembrará desconfianza en la operación. Pero ¿cómo se puede mentir en las fotos?, por ejemplo ¡con esas fotos horrorosas con gran angular!

Las fotos van a ser nuestra carta de presentación, hay que cuidarlas. Si aplicáis a vuestra casa técnicas de Home Staging antes de hacerlas tendréis mucho ganado, porque se se va a mostrar una imagen realmente buena de la vivienda.

"Las fotos tienen que ser representativas de la propiedad y reflejar una imagen fiel, no se trata solo de que vengan a verla, se trata de venderla y si alguien viene con una idea, la realidad puede ser muy decepcionante". 

Mencionaba antes el gran angular, de las peores cosas que se pueden hacer. Si la habitación es pequeña elimina elementos: mobiliario, adornos; despeja y ordena, mejora la amplitud visual, porque así cuando lleguen a tu casa verán justo lo que esperaban encontrar.

Voy a clasificar los errores fotográficos más frecuentes en tres categorias:


  • Fotos que llevan al engaño o engañosas.
  • Fotos sin ningún interés,  ineficaces.
  • Las fotos más horrorosas.


Fotos que llevan al engaño:

Por ejemplo esas fotos sacadas con gran angular en las que la estancia parece ser mayor de lo que en realidad es. O acercar los muebles para que parezca, por ejemplo, que caben dos camas cuando en realidad no hay espacio entre ellas. En cualquiera de los anteriores casos, el resultado será la decepción del visitante.

Fotos sin ningún interés:

Esas fotos en las que no se muestra nada interesante de la casa, por ejemplo un pasillo con puertas a los lados, o fotografiar una puerta por el hecho de ser blindada. No sirven para el objetivo que buscamos que es mostrar la casa. Error muy común también es no tener en cuenta el momento en que se toman las fotos respecto a la luz, dando lugar a fotos oscuras en las que solo se intuyen las formas


Las fotos más horrorosas:

En general todo lo que sea desorden y suciedad: Ropa sin colocar, camas mal hechas, estanterías abarrotadas de cosas.

En el cuarto de baño cepillos, botes de gel o champú, papel higiénico...en las encimeras.

¡¡¡¡¡Tapa del inodoro levantada!!!!
¡¡¡¡¡Reflejo del fotógrafo en la pared!!!!

Cocina desordenada, ollas o sartenes en la placa, platos en el fregadero, en general una encimera llena de cosas.

¿Os habías fijado? No, entrad a cualquier portal inmobiliario y veréis eso y más.


Mis consejos para sacar unas buenas fotos de nuestra casa

  1. Evitar cualquiera de los tipos de fotos anteriores.
  2. Aplicar técnicas de Home staging con lo que ya tendréis un buen producto que mostrar.
  3. Tomarse tiempo previo para colocar y ordenar, y pensar desde donde se van a sacar las fotos.
  4. Esperar a un día y hora en la que dispongamos de buena luz.
  5. Tomar fotos con perspectiva de forma que se aprecie la estancia en su conjunto.
  6. Tomar fotos de pequeños rincones que aporten calidez y hogar, por ejemplo de una terraza adornada con plantas, flores, una jarra y unos vasos de colores...




fotos horribles para vender una casa

Foto oscura
El tendero al fondo
Primer plano de vaso y paño
La bandeja 

Como siempre espero que os haya servido de ayuda.

Hasta la próxima.

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