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jueves, 20 de marzo de 2014

¿Que es un crédito hipotecario?

Concesión de hipoteca

¿Sabemos que es un préstamo hipotecario?


crédito hipotecario, intereses
Crédito Hipotecario
Un préstamo hipotecario es aquel cuya garantía recae en el bien hipotecado, generalmente un inmueble. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad. Este tipo de préstamos permiten plazos más largos de amortización y unos intereses más bajos que los préstamos con garantía personal.

Para conceder un préstamo hipotecario las entidades financieras (bancos y cajas) exigen garantías de tipo personal y del inmueble sobre el que recaerá la hipoteca. Lo que les van a pedir para iniciar el trámite de estudio será:

Respecto a la vivienda:
  • Copia de la escritura
  • Certificado registral, en el que constará si el inmueble está o no libre de cargas.
Respecto a la persona:
  • El DNI y la declaración de la renta en todo caso, y luego dependiendo de si se es trabajador por cuenta ajena, las dos o tres últimas nóminas y algún otro justificante de ingresos si se tienen y si es trabajador por cuenta propia declaraciones de IVA y justificantes de pagos fraccionados.

¿Cuánto dinero va a concederme el banco?


Veíamos en la entrada anterior como calcular el importe que va a concedernos el banco y ahí hablábamos de ingresos y plazos de amortización. Y la acabábamos, matizando, que ese importe final de concesión dependía también del valor de tasación de la vivienda. Vamos a explicarlo un poco más.

Todo crédito hipotecario tiene dos límites de concesión:
  • El que se debe a la garantía personal, lo que afecta a la capacidad de pago
  • El que se debe a la garantía del inmueble, su valor.
Para determinar la capacidad de pago se basarán como hemos visto básicamente en ingresos y edad. Para determinar el valor del inmueble a hipotecar, la entidad financiera encargará un informe (que pagará usted, independientemente de que se le conceda o no el crédito, unos 400€ de coste) a una empresa tasadora oficial. Ésta determinará el valor de la vivienda. El banco concederá alrededor del 80% como crédito hipotecario.

Hasta ahora no hemos hablado del importe de la vivienda, no influye para nada. El banco se guiará por el valor que le consta en el informe, independientemente del precio de compra.

Así que tendremos dos importes posibles, el deducido de la capacidad de pago y el resultante del valor de la tasación. Os concederán el menor como hipotecario. Si es cierto que podréis obtener algo más, mediante préstamos personales, si vuestra capacidad de pago lo permite.


Que tipo de préstamo elijo con interés fijo o interés variable.


Interés fijo
  • En este tipo de préstamos el interés es el mismo durante toda la duración del préstamo. Ventaja, que durante toda la vida el importe a pagar mes a mes va a ser el mismo, con lo que no le afectarían las subidas de tipo, desventaja que tampoco podría beneficiarse de las bajadas. Con este tipo generalmente el plazo de amortización es menor intentando así minimizar los riesgos.
Interés variable.
  • Los intereses se fijan como un diferencial sobre un índice pactado (euribor), son estables durante el plazo entre revisiones, seis meses o un año son las más habituales. Aquí el importe será diferente con cada revisión, pudiendo beneficiarse de las bajadas, pero ojo, también sufriendo las subidas. Suelen tener, plazos de amortización más largos, porque lo pagado o cobrado está más ajustado a la evolución del mercado. Suelen dar lugar a concesión de importes mayores y cuotas mensuales menores por el mayor plazo de amortización.

¿Qué tipo de sistema de amortización elijo?


En realidad no siempre la eliges, hay entidades financieras que proponen más de un sistema, sobre todo para los seis primeros meses, pero a veces no ofertan esa posibilidad, pero sabed que existen tres sistemas principales de amortización:

Cuota constante. 
  • Es la habitual, siempre se paga el mismo importe, (excepto en el caso cambio de tipos). 
Cuota decreciente.
  • Se amortiza siempre la misma cantidad de capital, los intereses se van reduciendo progresivamente, por ello la cuota va bajando.
Cuota creciente.
  • La cuota va aumentado progresivamente hasta el importe fijado, tiene la ventaja de que se  paga menos al principio, que es cuando hemos hecho un mayor desembolso (por entrada y gastos). Es en el modelo en que más intereses pagaremos de todos.

¿Tenemos algo más de idea?  ¡¡¡Bien!!!!  misión cumplida.

Hasta la próxima.

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