Vender una propiedad

Vender nuestra vivienda

¿Que deberíamos saber antes de poner en venta nuestro inmueble?

Empecemos por el principio, por numerosas razones de las que ya hemos hablado en entradas anteriores queremos mudarnos,  vamos a vender nuestra casa actual y con ese importe afrontar parte del pago de la nueva. Pero...Lo primero que debemos tener claro es cuanto vale el inmueble

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 ¿cuanto voy a obtener por ella? ¿cuanto vale mi casa? ¿Que gastos voy a tener en su venta?

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Ese lugar que he decorado yo con las cosas que me gustan, he puesto esmero y cariño, que a todo el mundo que la visita le gusta y en la que he vivido momentos tan felices, vale exactamente lo mismo que la del vecino del quinto que la tiene horrorosa.

Valen los metros, la situación, el estado de conservación, alguna reforma que se haya acometido en la que se han mejorado las calidades.. ect. 

Lo bien decorada, límpia, ordenada, todo eso, influirá agradablemente en quién vaya a visitarla y puede inclinar la balanza ante los posibles compradores por la buena impresión que cause, pero no aumentará en modo alguno su valor.

Con esto quiero decir que debemos tener los pies en la tierra a la hora de poner el precio de venta.  Lo primero ver los precios de la zona.

• En internet existen portales inmobiliarios  en los que veremos viviendas de características semejantes a la nuestra y sus precios, también veremos cuando tiempo llevan en venta.

• Podemos acudir a alguna de las agencias inmobiliarias que tengamos cerca y preguntar directamente en cuanto podría venderse nuestro piso o chalet. Las inmobiliarias cobran por la prestación de servicios por operación realizada, no tenga reparo en entrar. Ningún asesor inmobiliario le negará ese tipo de información y no está obligado en ningún caso a contratar nada con ellos, otra cosa será que lógicamente intenten captar el inmueble para su venta, pero no le cobraran por ese tipo de orientación.

• Con esto ya tendríamos un valor orientativo. Otra cosa que podemos hacer es pedir una tasación oficial a una empresa de tasaciones, le costará entre 300 ó 400 €. Lo que obtendrá será información profesional del valor técnico de su vivienda. Para calcularlo tienen en cuenta las características del inmueble. Es un documento que le aportará una información muy importante: es en lo que se basan los bancos para conceder hipotecas. Es decir sabrá cuanto vale para el banco su casa y cuanto estarían dispuestos a prestar a sus potenciales compradores.

Teniendo esa valoración debemos contemplar dos posibilidades, intentar la venta por nosotros mismos o con ayuda de inmobiliaria. De los tipos de contratos nos encargaremos mas adelante, por que no todos nos obligan a lo mismo, pero si debe tener en cuenta que se llevarán una comisión por la venta, y que ese importe no debería añadirse al precio sino que deberíamos salir al mercado con la comisión ya incluida, por cuestión de competitividad. Eso ya es un importe a descontar.

"Una vez que tenemos ese precio más o menos claro, debemos saber cuanto nos quedará después de descontar gastos, por que no es dinero neto". 

La primera pregunta es si tenemos hipoteca sobre el mismo o la hemos tenido. Si es así tendremos que liquidarla. Es decir, pagarle al banco el capital pendiente más, generalmente una comisión del 1% por cancelación anticipada, una especie de compensación por los intereses que van a dejar de percibir. El porcentaje no es único, en cada contrato vendrá especificado el suyo.

Hecha la cancelación económica, tendremos que hacer la registral. ¡Ojo!, y esto vale para todo aquel que haya estado hipotecado, que nosotros hayamos pagado al banco la totalidad del crédito no significa que nuestra finca haya dejado de tener esa carga. El banco se encarga de registrar la deuda pero de registrar la cancelación no,  tenemos que ser nosotros. A lo mejor el piso está pagado hace 10 años pero sigue apareciendo en el registro como hipotecado. Esos trámites generaran algún gasto.

Otro aspecto a tener en cuenta es el pago de la plusvalía al ayuntamiento, por ley el obligado es el vendedor. Es un impuesto que grava el aumento del valor de los terrenos durante el tiempo en el que se ha disfrutado de la propiedad. Depende del momento, de los años transcurridos, de la ubicación del inmueble, no puedo dar ni un porcentaje ni una orientación. Lo mejor es informarse en el ayuntamiento de a cuanto puede alcanzar su cuantía.

Tened en cuenta, aunque no forme parte de la venta en sí, el tratamiento fiscal de nuestra ganancia o pérdida patrimonial. La reinversión de ganancias en vivienda habitual está exenta, pero ojo con reinvertir solo parte y comprarnos un coche con el resto. 

 Recopilando de la venta de nuestra casa obtendremos:                 

Precio de venta menos cancelación hipotecaria menos cancelación registral menos plusvalía =

Importe neto

Como siempre, espero vuestros comentarios.


Enlaces relacionados:

La plusvalía

Exención por reinversión en vivienda habitual

Tratamiento en renta de vivienda habitual

Contrato con agencia inmobiliaria 

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Quiero, necesito..... ¿puedo cambiar de casa?

¿cambio de casa?

Cambio de residencia

¿Por qué me planteo cambiar de casa?.

Los motivos que nos llevan a plantearnos un cambio de domicilio son innumerables, pero casi siempre están relacionados con cambios importantes en nuestra vida. Porque quiero independizarme, casarme, tener hijos, trabajar en otra ciudad, trabajar desde casa, porque me quiero jubilar, porque quiero viajar,  porque mi hijos ya no viven en casa......  Por tanto, necesito una casa más grande, más pequeña, más céntrica, mejor comunicada,  más tranquila, con colegios cercanos, con colegios lejanos.... y así un largo etcétera.

Porque nuestra vida cambia, cambiamos nosotros. Con la edad nuestros gustos y preferencias cambian, pero también nuestras necesidades. Nuestra casa es muchas cosas, es refugio, hogar, nuestro centro vital, tenemos nuestras necesidades básicas cubiertas en ella.

Pero ante una decisión tan importante como la de mudarse,  hay tres preguntas que deberíamos hacernos:

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¿quiero cambiar de casa?, ¿necesito cambiar de casa? ¿puedo cambiar de casa?. 

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• La de repuesta más fácil es la primera, Si quiero. Porque mi vivienda no cubre mis necesidades y expectativas, y no hay forma de arreglarlo.O No, no quiero, porque a pesar de que mi casa no responde a todas mis necesidades, no deseo vivir en otro sitio.

•  ¿Necesito el cambio? ¿ existe alguna posibilidad de que nuestra casa actual pueda seguir cumpliendo con esa función de hogar?. 

Al reflexionar sobre estas dos cuestiones veremos si la mejor opción para nosotros es la de mudarnos, podría ser el caso de un cambio de ciudad,  o por el contrario existen alternativas, como por ejemplo una reforma, o incluso una simple reordenación de nuestros muebles, que nos haga la vivienda más funcional.

• La tercera será la que en muchos casos marque si tenemos posibilidad de elegir o no. La que hará inclinarse la balanza, en la mayoría de las ocasiones, en uno u otro sentido. Y, en el puedo cambiar, entramos a considerar cuestiones económicas. Con mis ahorros, lo que perciba por la venta de mi casa y el importe que pueda conseguir mediante préstamo hipotecario puedo adquirir la que a día de hoy sería la casa de mis sueños. Cuanto riesgo corro, es este el mejor momento.....

En las siguientes entradas nos centraremos en la compra, en que quiero, cuanto vale lo que quiero y en si puedo permitirme lo que quiero.

Espero vuestros comentarios y valoraciones.

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¿Es alquilar una opción para mí?

Comprar o alquilar ¿que es mejor?

¿Me compro un piso o lo alquilo?

A menudo, a la hora de buscar vivienda vamos de cabeza hacia la compra, sin plantearnos siquiera el tema del alquiler pensando que no es una buena idea. Si habéis leído las entradas tituladas ¿Alquilar es tirar el dinero? parte I y parte II sabréis que la respuesta es ¡No!, un no rotundo en genérico. Más bien un, "depende" en función de las circunstancias propias y del entorno de cada uno.

Alquilar vivienda

Para quienes no las hayáis  leído os invito a hacerlo, pues explico de manera detallada que supone alquilar y que comprar en términos económicos. Para unos y otros a modo de resumen muy muy escueto:

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Si pensamos en una estancia de 5 a 8 años, el alquiler es una opción de vivienda buena. Dependiendo de los precios para estancias más largas, la compra tiene muchas ventajas.

Corremos riesgo al meternos en una hipoteca, depende mucho de nuestra solvencia económica en el momento de hacerlo pero debemos tener en cuenta que asumimos una deuda de importe elevado y que se alarga en el tiempo.

Desde el punto de vista laboral. Si por nuestra edad y/o profesión nuestra residencia es cambiante, el alquiler será durante mucho tiempo una buena opción.

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Por lo tanto necesitando vivienda, y teniendo perfectamente claro que alquilar es una opción tan válida como la de comprar, la pregunta sería

¿alquilar casa es una buena opción para mí?.  Y ahí yo empezaría por la economía, según mi situación actual ¿cuanto puedo dedicar a la vivienda?.

No deberíamos dedicar al pago de vivienda, más allá del 30% de nuestros ingresos. Más adelante, cuando nos adentremos en el mundo de bancos y créditos explicaremos y afinaremos más el porcentaje, por ahora nos quedaremos con esa aproximación. Es decir si nuestros ingresos son 2.000€ nuestro importe de referencia serían 600€. Que consigo de alquiler por ese precio, y en compra ¿que puedo comprar pagando ese importe al mes?.

Valorad. Pensad siempre que la compra lleva aparejada una propiedad sí, pero también una deuda. Pensad con la cabeza, con la calculadora en la mano, pensad en el anclaje.

El tiempo, ya hemos hablado que para estancias de hasta cinco u ocho años el alquilar es una buena opción. Tal vez esa primera vivienda no tenga todas las características de nuestra casa ideal, no sea lo bastante grande o bien situada o no tenga los servicios que queremos, pero tal vez sea la llave. Podemos alquilar hoy una casa pequeña, que nos permitirá independizarnos por ejemplo.

Por otra parte, la idea de casa ideal varía con el paso del tiempo. El tamaño, la ubicación, los servicios son cambiantes a lo largo de la vida. No necesitamos lo mismo cuando vivimos solos, que cuando tenemos hijos en edad escolar, que cuando nuestros hijos tienen 20 años. Nuevamente Valorad, que necesitamos realmente hoy, durante cuanto tiempo, va a cambiar nuestra situación. Tened perspectiva vital.

La idea de una casa propia es muy romántica, nos hace sentir seguridad, ese espacio donde empezamos a vivir, crecerán nuestros hijos y vendrán a visitarnos nuestros nietos. Pero eso en realidad es un hogar, y estará presente entre cualquiera que sean las cuatro paredes en las que vivamos. 

Deseo os haya gustado y espero vuestras opiniones

Enlaces relacionados:

Alquiler con opción a compra

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