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jueves, 3 de abril de 2014

Vivienda habitual e irpf.

Vamos a recoger algunas consideraciones acerca de cuanto es el dinero a reinvertir, explicar los plazos, las consecuencias de la reinversión parcial y aclarar el término rehabilitación a efectos de la exención

Vivienda habitual, ganancias patrimoniales e IRPF

vivienda habitual ganancias patrimoniales IRPF

Tratamiento en Renta de ganancias patrimoniales

Veíamos en la entrada anterior Exención por reinversión, cuanto teníamos que reinvertir y los condicionantes, para estar exentos de pagar,  por la ganancia patrimonial obtenida. También dejábamos pendientes una serie de consideraciones a tener en cuenta: Importe límpio, plazo para la reinversión, notificación a hacienda de nuestra intención de reinvertir, reinversión parcial y sus consecuencias, alquiler de la vivienda y obras de rehabilitación la diferencia con reforma. Manos a la obra.



Los datos de nuestro ejemplo eran:

Ganancia Patrimonial:     25.750€
Importe Obtenido:          177.000€
Precio nueva vivienda:  250.000€


Importe límpio.  Nos referiamos al dinero que queda después de pagar impuestos, como la plusvalía. Pero ¿que pasa si tengo hipoteca en mi casa?. En ese caso el importe de cancelación de la hipoteca disminuiría el dinero a reinvertir. Por ejemplo, en el momento de la venta me quedan por pagar 20.000€ de hipoteca, con los gastos pongamos que suben hasta los 22.000€. En este caso el importe a reinvertir serían : 155.000€.

Pero ¡Ojo! la hipoteca de la que hablamos tiene que ser la que se utilizó para comprar la casa, si tenemos hipoteca pero es por otros motivos, pedimos crédito para algo o hicimos ampliación de la primera, no sirve esa deducción. El importe serían los 177.000€

¡Ojo! la cancelación hipotecaria tiene que hacerse en el mismo acto de la venta, si se hace antes, la cantidad seguirá siendo 177.000€.

Plazo para la reinversión. Disponemos de 2 años para realizarla, pueden ser anteriores o posteriores. Es decir puedo vender mi casa y comprar otra en los dos años siguientes, o también puedo comprar una casa ir por ejemplo dando la entrada y cuando este terminada cambiarme, en ese caso el dinero entregado constaría como reinversión. Muy importante de fecha a fecha, no de ejercicio en ejercicio. Es decir vendo el 1 de julio 2013 tengo hasta en 1 de julio del 2015 o desde 1 de julio del 2011. 

Notificación a Hacienda. Tenemos que notificar a Hacienda en el ejercicio de la venta, cual ha sido nuestra ganancia patrimonial y nuestra intención de reinvertirlo (apartado G2).

Obras de rehabilitación. También cuenta como reinversión el dinero que dediquemos a obras de rehabilitación.  ¡Ojo con esto!, no que cambiemos los azulejos o el suelo. Está perfectamente establecido que es rehabilitación y que no a efectos de la exención. "Obras que hayan sido calificadas de actuación protegida o aquellas de reconstrucción de la vivienda que consistan en la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas,  cubiertas.. con un límite del 25% del valor de adquisión".

Reinversión parcial. Si en lugar de reinvertir el total obtenido lo hacemos solo en una parte, quedará exenta de tributación el mismo porcentaje de ganancia patrimonial. Es decir en nuestro ejemplo, en lugar de reinvertir los 177.000 invertimos 150.000 (un 84.75%), la ganancia exenta será 21.823€, el 84,75% de los 25.750€ que teníamos de ganancia. Si en el momento de la venta sabemos que va a ocurrir, simplemente pondremos el importe que nos comprometemos a reinvertir y tributaremos por el resto. Si transcurridos los dos años no hemos cumplido con nuestra compromiso, tendremos que hacer una declaración complementaria de aquel ejercicio.

Alquiler de la vivienda. Una última consideración, si durante el período de tenencia de la vivienda la hemos tenido alquilada en algún momento, al calcular el precio de adquisición deberemos disminuir ese importe de su precio. Pongamos en nuestro ejemplo que alquilamos la casa un año, y obtuvimos rentas por importe de 6000€. Al hacer el cálculo del precio de adquisición deberemos restar esas ganancias obtenidas, debidamente actualizadas (con su correspondiente coeficiente corrector). Si no lo hacemos y hemos declarado, como es lógico, esos ingresos, saltará que la ganancia patrimonial obtenida es superior a la declarada.

¿Duro de leer? No lo duro es pagar.

Hasta la próxima.

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