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viernes, 21 de marzo de 2014

Gastos de un crédito hipotecario

Crédito hipotecario: sus gastos

¿Conocemos qué gastos tiene la concesión de un crédito hipotecario?

La mayoría de la veces sabemos que la operación de compra de una vivienda lleva aparejados unos gastos que generalizamos hablando de impuestos, notario y registro. Pero, ¿sabemos en concreto que tipo de gastos tiene la concesión de un crédito?. Veamos


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Existen dos tipos de gastos: 

Gastos anteriores a la formalización


  • La tasación que es la valoración oficial del inmueble
  • Certificado registral. La comprobación en el registro de la propiedad de la existencia o no de cargas

Ambos trámites son por cuenta del solicitante independientemente de la concesión o no final del préstamo.

Gastos de formalización 


Comisión de apertura:
Comisión que cobra el banco, establecida generalmente como un porcentaje del importe de la concesión del préstamo.

Comisión de subrogación. 
La subrogación es el acto por el que alguien sustituye al titular de la deuda. Por ejemplo cuando se compra un piso al promotor, éste generalmente ha pedido un préstamo para la construcción, el comprador de la vivienda se hace cargo de pagar la cuantía restante. También puede darse el caso en viviendas de particular a particular. Eso si en todos los casos la entidad tiene que aceptar esa sustitución de deudor.

Gastos de notario.
La hipoteca tiene su escritura de constitución, es independiente de la de compraventa, depende de lo establecido por ley en cada momento.

Impuestos.
 La concesión está sometida al impuesto de actos jurídicos documentados. El importe se establece como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria. Es decir todo lo que se le debe al banco, que es el capital más los intereses.

Gastos de inscripción en el registro de la propiedad. 
Toda hipoteca tiene que ser inscrita en el registro para que tenga efectos ante terceros. De esa inscripción se encarga la entidad. 


Otros gastos posibles, posteriores eso si, a la formalización del préstamo pueden ser:


Intereses de demora:
Intereses aplicables si al llegar el vencimiento no se hace efectivo el pago. Pueden ser realmente altos. Es una penalización por no cumplir con sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada total o parcial.  
Comisión que pagaremos al banco si decidimos amortizar el crédito anticipadamente. Por ejemplo, tenemos un préstamo a 20 años y a los 15  vendemos la vivienda, cancelando así todo el capital pendiente. O si, por una mejora en nuestros ingresos decidimos amortizar una cantidad adicional de capital que lo correspondería con el pago de las cuotas. Es como una especie de compensación por los intereses que no van a percibir por la modificación del contrato.

Comisión por modificación de contrato
Puede darse el caso de que durante la vida del préstamo negociemos con el banco el cambio de alguna de las condiciones iniciales. Su importe se calculará como un porcentaje sobre el capital pendiente de pago.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas.
En el caso de falta de pago las entidades suelen cobrar un importe, previamente establecido en el contrato, al regularizarse la deuda.


Todas estas comisiones tendrán que estar debidamente establecidas en la escritura de formalización del préstamo.

Nos vemos en la próxima.

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