Exención por reinversión en vivienda habitual

Pregunta ¿Tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa?
Respuesta - Depende.
Empieza el período de renta. Todo lo relacionado con la vivienda suscita dudas. Vamos explicar en que consiste la exencion por reinversión en vivienda habitual como saber si tenemos o no que tributar y la cuantía

Ganancias y pérdidas patrimoniales en IRPF

P - ¿Tengo que pagar a hacienda si vendo mi casa?
R-   Depende

Se acerca en inicio de la campaña de renta y uno de los aspectos que más preguntas suscitan es todo lo relacionado con la vivienda, sus deducciones, desgravaciones, reducciones ...... Entre ellas, la exención por reinversión en vivienda habitual es la estrella.

Lo cierto es que como concepto es muy sencillo de entender, pero en la práctica, resulta bastante complejo llegar a la cuantía que tengo que pagar o no, porque requiere bastantes cálculos y más de un condicionante. Vamos a intentar que quede muy claro.

En principio nosotros pagamos en el IRPF tanto por rentas de trabajo, como por las ganancias patrimoniales, es decir que si a consecuencia de nuestras operaciones financieras incrementamos nuestro patrimonio pagamos un porcentaje a hacienda. Vendemos acciones, casas, locales, naves ... con ganancia, pagamos. 

¿Que ocurre con la vivienda habitual? Que en ese caso hacienda nos libera de la obligación de pagar por esas ganancias (exención), siempre y cuando (reinversión) utilicemos el dinero obtenido para la compra en su totalidad o en parte de nuestra nueva casa habitual. Sencillo, Si.

Ahora ¿que es la vivienda habitual? Según hacienda, la que constituya " el domicilio del contribuyente durante al menos tres años consecutivos" (Existen exepciones en función de circunstancias que impidan se llegue a ese plazo: matrimonio, cambio de residencia por trabajo, divorcios.....todo concretado en la norma y que debe ser debidamente justificado)  y que se "habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo inferior a doce meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras". Primera pega, si no vivimos durante tres años consecutivos o no la habitamos en el plazo de un año no es posible la exención.

Importante: Siempre está sujeta a exención la transmisión de vivienda habitual por parte de contribuyentes mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. (Art. 33.4 de la ley IRPF)

¿Cual es mi ganancia o perdida patrimonial? Es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición. ¿una simple resta? No, una resta pero no simple. Veámoslo con un ejemplo. *

• Compré hace 10 años un piso por 100.000€ y lo vendo hoy por 180.000. Me compro otro que vale 250.000

Lo primero que tenemos que calcular es el precio de adquisición, que será el importe más los gastos. En caso de adquisición a título de herencia o donación, el importe será el valor asignado a efectos del impuesto de Sucesiones y Donaciones. Para saber los gastos tendré que tener todas las facturas de notarios, gestoría y registros, y el importe del impuesto.

Importe	100.000
Impuestos	7.000
Gastos	3.000
Total	110.000

Eso fue hace 10 años, tenemos que calcular cuanto representan hoy esos 110.000€. Para ello, hacienda nos proporciona unas tablas en la que se nos da lo que se llama, el coeficiente corrector, que no es más que un número por el que tenemos que multiplicar nuestra cantidad para obtener la equivalencia a día de hoy. ¿cuanto nos costaba el cine hace diez años? ¿cuanto vale una entrada hoy? es la misma equivalencia. Las tablas cambian cada año ajustándose así a los períodos de tenencia (art. 40.2 del reglamento). Para nuestro ejemplo usaremos el coeficiente 1.375.

 valor de adquisición de  = 151.250€

Para obtener el valor de la venta debemos descontar del precio los gastos que nos haya ocasionado la misma, por ejemplo la plusvalía, pongamos en este caso 3.000€.

 Valor de venta              = 177.000€

Nuestra Ganancia patrimonial 
177.000 menos 151.250  = 25.750€

Esos 25.750€ sería el importe por el que tendríamos que tributar, esa cantidad iría a nuestra base del ahorro y pagaríamos el porcentaje que nos correspondiese. ¿que me libera de pagarlo? Que utilice los 177.000€ obtenidos límpios en la venta, para pagar en todo o en parte mi nueva residencia habitual.

Nos quedan conceptos por ver, pero eso será en la próxima entrada, por que si no va a ser un tocho infumable. Muy importante, importe obtenido límpio, que ocurre si tengo hipoteca en la casa que vendo, que plazo tengo para la reinversión, como le notifico a hacienda que tengo la intención de reinvertirlo, que ocurre si no lo hago o lo hago solo en parte. La exención es para adquisición y rehabilitación de vivienda habitual, que es legalmente rehabilitación y que reforma. 

Lo dicho, nos vemos en el siguiente. Tratamiento en renta de ganancias patrimoniales

* El cálculo de las ganancias patrimoniales utilizando coeficientes correctores estará vigente hasta finales del año 2014. A partir de Enero del 2015 entrará en vigor la reforma y dejarán de utilizarse pasando en ese momento a restarse directamente precio de venta y de compra. Tenéis más información en:  Reforma fiscal del 2015

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Gastos de un crédito hipotecario

Crédito hipotecario: sus gastos

¿Conocemos qué gastos tiene la concesión de un crédito hipotecario?

La mayoría de la veces sabemos que la operación de compra de una vivienda lleva aparejados unos gastos que generalizamos hablando de impuestos, notario y registro. Pero, ¿sabemos en concreto que tipo de gastos tiene la concesión de un crédito?. Veamos

Existen dos tipos de gastos: 

Gastos anteriores a la formalización. 

• La tasación que es la valoración oficial del inmueble
• Certificado registral. La comprobación en el registro de la propiedad de la existencia o no de cargas

Ambos trámites son por cuenta del solicitante independientemente de la concesión o no final del préstamo.

Gastos de formalización 

Comisión de apertura:
Comisión que cobra el banco, establecida generalmente como un porcentaje del importe de la concesión del préstamo.

Comisión de subrogación. 
La subrogación es el acto por el que alguien sustituye al titular de la deuda. Por ejemplo cuando se compra un piso al promotor, éste generalmente ha pedido un préstamo para la construcción, el comprador de la vivienda se hace cargo de pagar la cuantía restante. También puede darse el caso en viviendas de particular a particular. Eso si en todos los casos la entidad tiene que aceptar esa sustitución de deudor.

Gastos de notario.
La hipoteca tiene su escritura de constitución, es independiente de la de compraventa, depende de lo establecido por ley en cada momento.

Impuestos.

 La concesión está sometida al impuesto de actos jurídicos documentados. El importe se establece como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria. Es decir todo lo que se le debe al banco, que es el capital más los intereses.

Gastos de inscripción en el registro de la propiedad. 

Toda hipoteca tiene que ser inscrita en el registro para que tenga efectos ante terceros. De esa inscripción se encarga la entidad. 

Otros gastos posibles, posteriores eso si, a la formalización del préstamo pueden ser:

Intereses de demora:

Intereses aplicables si al llegar el vencimiento no se hace efectivo el pago. Pueden ser realmente altos. Es una penalización por no cumplir con sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada total o parcial.  

Comisión que pagaremos al banco si decidimos amortizar el crédito anticipadamente. Por ejemplo, tenemos un préstamo a 20 años y a los 15  vendemos la vivienda, cancelando así todo el capital pendiente. O si, por una mejora en nuestros ingresos decidimos amortizar una cantidad adicional de capital que lo correspondería con el pago de las cuotas. Es como una especie de compensación por los intereses que no van a percibir por la modificación del contrato.

Comisión por modificación de contrato. 

Puede darse el caso de que durante la vida del préstamo negociemos con el banco el cambio de alguna de las condiciones iniciales. Su importe se calculará como un porcentaje sobre el capital pendiente de pago.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas.

En el caso de falta de pago las entidades suelen cobrar un importe, previamente establecido en el contrato, al regularizarse la deuda.

Todas estas comisiones tendrán que estar debidamente establecidas en la escritura de formalización del préstamo.

Nos vemos en la próxima.

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¿Que es un crédito hipotecario?

Concesión de hipoteca

¿Sabemos que es un préstamo hipotecario?

Crédito Hipotecario

Un préstamo hipotecario es aquel cuya garantía recae en el bien hipotecado, generalmente un inmueble. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad. Este tipo de préstamos permiten plazos más largos de amortización y unos intereses más bajos que los préstamos con garantía personal.

Para conceder un préstamo hipotecario las entidades financieras (bancos y cajas) exigen garantías de tipo personal y del inmueble sobre el que recaerá la hipoteca. Lo que les van a pedir para iniciar el trámite de estudio será:

Respecto a la vivienda:

• Copia de la escritura
• Certificado registral, en el que constará si el inmueble está o no libre de cargas.

Respecto a la persona:

• El DNI y la declaración de la renta en todo caso, y luego dependiendo de si se es trabajador por cuenta ajena, las dos o tres últimas nóminas y algún otro justificante de ingresos si se tienen y si es trabajador por cuenta propia declaraciones de IVA y justificantes de pagos fraccionados.

¿Cuánto dinero va a concederme el banco?

Veíamos en la entrada anterior como calcular el importe que va a concedernos el banco y ahí hablábamos de ingresos y plazos de amortización. Y la acabábamos, matizando, que ese importe final de concesión dependía también del valor de tasación de la vivienda. Vamos a explicarlo un poco más.

Todo crédito hipotecario tiene dos límites de concesión:

• El que se debe a la garantía personal, lo que afecta a la capacidad de pago
• El que se debe a la garantía del inmueble, su valor.

Para determinar la capacidad de pago se basarán como hemos visto básicamente en ingresos y edad. Para determinar el valor del inmueble a hipotecar, la entidad financiera encargará un informe (que pagará usted, independientemente de que se le conceda o no el crédito, unos 400€ de coste) a una empresa tasadora oficial. Ésta determinará el valor de la vivienda. El banco concederá alrededor del 80% como crédito hipotecario.

Hasta ahora no hemos hablado del importe de la vivienda, no influye para nada. El banco se guiará por el valor que le consta en el informe, independientemente del precio de compra.

Así que tendremos dos importes posibles, el deducido de la capacidad de pago y el resultante del valor de la tasación. Os concederán el menor como hipotecario. Si es cierto que podréis obtener algo más, mediante préstamos personales, si vuestra capacidad de pago lo permite.

Que tipo de préstamo elijo con interés fijo o interés variable.

Interés fijo. 

• En este tipo de préstamos el interés es el mismo durante toda la duración del préstamo. Ventaja, que durante toda la vida el importe a pagar mes a mes va a ser el mismo, con lo que no le afectarían las subidas de tipo, desventaja que tampoco podría beneficiarse de las bajadas. Con este tipo generalmente el plazo de amortización es menor intentando así minimizar los riesgos.

Interés variable.

• Los intereses se fijan como un diferencial sobre un índice pactado (euribor), son estables durante el plazo entre revisiones, seis meses o un año son las más habituales. Aquí el importe será diferente con cada revisión, pudiendo beneficiarse de las bajadas, pero ojo, también sufriendo las subidas. Suelen tener, plazos de amortización más largos, porque lo pagado o cobrado está más ajustado a la evolución del mercado. Suelen dar lugar a concesión de importes mayores y cuotas mensuales menores por el mayor plazo de amortización.

¿Qué tipo de sistema de amortización elijo?

En realidad no siempre la eliges, hay entidades financieras que proponen más de un sistema, sobre todo para los seis primeros meses, pero a veces no ofertan esa posibilidad, pero sabed que existen tres sistemas principales de amortización:

Cuota constante. 

• Es la habitual, siempre se paga el mismo importe, (excepto en el caso cambio de tipos). 

Cuota decreciente.

• Se amortiza siempre la misma cantidad de capital, los intereses se van reduciendo progresivamente, por ello la cuota va bajando.

Cuota creciente.

• La cuota va aumentado progresivamente hasta el importe fijado, tiene la ventaja de que se  paga menos al principio, que es cuando hemos hecho un mayor desembolso (por entrada y gastos). Es en el modelo en que más intereses pagaremos de todos.

¿Tenemos algo más de idea?  ¡¡¡Bien!!!!  misión cumplida.

Hasta la próxima.

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Presupuesto para mi nueva casa.

Precio máximo para mi nueva casa

¿Cuánto puedo pagar por mi nueva casa? 

Presupuesto para mi nueva casa

Esa debe ser una de las primeras preguntas que debemos hacernos a la hora de buscar una nueva vivienda. 

¿cuáles son mis posibilidades de pago? ¿cuál es el precio máximo que puedo pagar por mi nueva casa?.

Muchos de los errores cometidos en la época del boom fue no pensar debidamente cual era ese precio, que implicaba, cuantos años iba a estar pagando la casa, que pasaría si los intereses subían.

A la hora de enfrentar una compra debemos saber lo primero cual es nuestro presupuesto, y este surge de sumar la cantidad que nosotros podamos aportar, ahorros o dinero procedente de la venta de otra vivienda, y el dinero que va a concedernos el banco.

En el caso de ahorro sabemos  de cuanto dinero disponemos. Para saber cuanto dinero nos va a quedar de la venta de nuestra vivienda actual os remito a la entrada Vender una propiedad. ¿Y el dinero del banco?  

¿cómo sabemos cuanto dinero nos va a conceder el banco?

Veamos, para conocer con exactitud cuanto dinero nos va a conceder una entidad, deberemos pasar, necesariamente, por el proceso de estudio de expediente. Es decir ir al banco aportar toda la documentación que nos exige, que se trata básicamente de DNI, declaraciones de renta y nominas y esperar a su decisión. Pero si podemos conocer en torno a que cantidad nos será concedida.

Para la concesión del crédito las entidades se basan fundamentalmente en dos criterios, la edad, que nos dará el plazo máximo de amortización, y los ingresos, que nos dará el importe máximo de la amortización mensual. Veamos con un ejemplo.

Edad de los peticionarios: 30 años

Ingresos mensuales: 2.500€

Tipos de interés: 2.5%

El porcentaje máximo recomendado estará en torno al 35% de los ingresos (mejor si nos quedamos en el 30), en nuestro caso 875€. Ese importe podría verse disminuido si ya tenemos algún préstamo concedido,  por ejemplo para la compra de un coche, sobre todo si nos queda tiempo por pagar. Pongamos que la letra del coche son 200€ y tenemos 4 años por delante, entonces nuestro importe seria de 675€.

Dada la edad de los peticionarios, podríamos pensar en un crédito a 30 años. En el primer caso podrían concedernos una hipoteca de 221.500€ , mientras que en el segundo podría bajar a los 171.000€. Si en lugar de 30 años, el plazo máximo fuesen 25, las cantidades cambiarían a 195.000€ y 150.000€.

Tendremos también importes diferentes según el tipo vigente.  Si en lugar de trabajar con intereses al 2, 5% trabajamos con ellos al 3% las cantidades variarían a: 184.000€ y 142.000€. Podéis hacer vuestros propios cálculos en Calculadora hipotecaria.

Con esto ya tendríamos idea de cual es nuestro presupuesto:

Ahorros/venta de la vivienda	30.000€
Crédito	150.000€
Presupuesto total	180.000€

Teniendo en cuenta que los gastos asociados a la compra de una vivienda serán del orden de entre el 11-15%, dependiendo de si es de primera o segunda mano, podremos mirar casas que tengan un precio máximo de 163.000€ – 156.000€. 

A la hora de concesión del crédito hay otra cosa que tendremos que tener en cuenta, y es que el banco concede préstamos hipotecarios en función del valor de la tasación. Generalmente un 80%, pudiendo a veces incrementarse este porcentaje mediante la concesión de prestamos personales, con otro tipo de interés y generalmente entrando en la operación avalistas. ¿Qué quiere esto decir? . Que puede darse el caso de que por los criterios de edad e ingresos la cantidad concedida pudiera llegar hasta los 195.000€, pero el 80% del valor de tasación fuese 150.000€.

Muy importante tener en cuenta este dato, a nosotros el precio puede parecernos razonable, pero la valoración final que servirá para la concesión será la tasación.

El banco tomará ese importe como referencia para dar el crédito, no importando nada el precio. Así que uno de los datos que más nos interesará conocer desde el principio es el valor de tasación de la vivienda.

Hasta aquí la entrada de hoy, espero os haya aclarado cual es vuestro presupuesto. Espero +g

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Alquiler con opción a compra.

Arrendamiento con opción a compra

¿Que es el contrato de alquiler con opción a compra?

Alquiler con opción a compra

Estoy segura de que habéis oído hablar de este tipo de contrato. Últimamente parece una especie de salvavidas para todos aquellos que tienen la aspiración de comprarse un piso y de momento no pueden. Ven en esta modalidad contractual un "no tirar tanto en dinero". 

Y es que en España, y pese a la crisis, y pese a que todos hemos visto como en estos últimos años el precio de los pisos si puede bajar, ¡ya lo creo que sí!, y cómo muchas personas se han visto inmersas en situaciones económicas realmente desesperadas, porque a la falta de trabajo se le ha unido un elevado nivel de endeudamiento, seguimos queriendo ser, mayoritariamente, dueños de la casa en que vivimos. Repetir lo que ya he dicho en otras ocasiones, que ambas opciones tienen sus ventajas e inconvenientes, que depende de muchos factores, y en nosotros está la  decisión.

Lo primero que hay que saber es que se trata de un contrato que podríamos denominar mixto, tiene parte de arrendamiento y parte de de opción de compra.

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"No existe una regulación propia específica, por lo que las cláusulas de arrendamiento se basarán en lo que en cada momento rija la Ley de arrendamientos Urbanos y la parte de opción a compra por el Código Civil, siendo este último más flexible en cuanto a los pactos entre la partes."

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Esa flexibilidad puede ser interesante, pero esa falta de regulación específica le añade un componente de complejidad a la que ya posee de por sí, cualquier tipo de contrato. Es un contrato y como tal tiene sus consecuencias legales y económicas, por lo que mi consejo es que os asesoréis bien con profesionales para tener las ideas perfectamente claras antes de firmar.

Podríamos definirlo como un contrato normal de alquiler, de acuerdo a la ley vigente en cada momento, en cuanto a plazos, importe de la renta, revisiones de la misma...ect, al que se le añade una cláusula que es la opción a compra. En ella, se faculta al arrendatario (inquilino) a la compra del citado inmueble por precio y durante un plazo, que se fijan en ese momento. Es como darle al inquilino una exclusividad de compra de la vivienda durante un plazo de tiempo.

¿Qué debe figurar en esa cláusula de manera perfectamente clara?

• Cual es la cuantía de la prima. Con una redacción del tipo " Ambas partes acuerdan que el derecho de opción de compra se establece en....." podrá poner una cantidad o podrá ser gratuito. Lo habitual es que se fije una cantidad, como una especie de garantía, de nuestra intención de llevar a cabo la compra, hacia el propietario.Tened muy claro que es una cantidad que formará parte del pago de la casa. Que no es como la fianza de los alquileres, no se devuelve. Si pasado el plazo no se ejerce la opción a compra se pierde ese dinero. Por lo tanto pensad muy bien si estáis dispuestos a comprar y si vais a contar con la financiación.

• Cual es el precio de la vivienda. "El precio de la vivienda será ......." 

• Cual es el plazo durante el cual podrá ejercerse la opción. Generalmente la duración del contrato de arrendamiento.

• Qué cantidad de la renta mensual va a deducirse del precio final. Es decir de lo que pagamos mes a mes, que cantidad va a servir como parte del pago. Habitualmente se establece un sistema de porcentajes variable con los años. Así puede figurar que durante el primer año sea el 100%, el segundo pase a ser el 90%, el tercero el 70%....ect. O pactar un importe fijo durante todo el tiempo que transcurra hasta que se ejerza la opción un 50% por ejemplo. Una vez más, no hay regulación específica es a pacto de partes.

• Una relación de quién debe pagar que gastos de la vivienda, muy aconsejable, nuevamente a pacto. Quién paga la comunidad, los gastos de una reforma por ejemplo, 

Consideraciones a tener en cuenta por parte del inquilino:

• Ya hemos dicho si no se compra se pierde el dinero de la prima, obviamente, pasamos a tener un alquiler normal, por tanto de la renta tampoco existe ninguna cantidad a reembolsar.

• Si el inquilino deja de pagar la renta está en la misma situación que un alquiler normal podría llegar el desahució y en ese caso también perdería el importe de la prima.

• El inquilino debe tomar la precaución de asegurarse que el inmueble está libre de cargas. Es decir, no tiene hipotecas, embargos..nada que le impida el día de mañana  llevar a cabo la operación. Este tipo de contratos suele ser documento privado no consta en registros públicos y podría no tener efectos frente a terceros. Un abogado podrá darnos la mejor solución a adoptar para garantizar esos pagos y el reconocimiento de ese derecho. 

Este tipo contrato tiene ventajas para ambos.

El propietario, porque puede pasar de tener una vivienda vacía que no le genera ningún ingreso y si incertidumbre de futuro, a una vivienda que de primeras ya le renta algo e incluso le da una cierta tranquilidad al haber encontrado comprador. 

El inquilino porque puede acceder a una compra que de otra manera no le sería posible, esas cantidades entregadas poco a poco son como la entrada y mientras está viviendo y disfrutando de la casa.

También tiene inconvenientes. Puede ocurrir que transcurra el tiempo y finalmente la opción a compra no se lleve a cabo.

En ese caso el inquilino perderá, como ya hemos apuntado, el dinero de la prima y todo lo pagado de alquiler será a fondo perdido. 

El propietario, aunque si bien habrá obtenido algún rendimiento por su casa, no verá finalmente completada la venta. Las ilusiones de ambas partes se verán frustradas.

Tema especialmente importante es  precio, vamos a pactar un precio hoy, para una operación que va a llevarse a cabo generalmente dentro de los próximos cinco años. ¿Está clara la evolución del mercado?.

Puede darse el caso de que el precio pactado sea excesivamente alto o bajo para el momento. Alguna de las partes resultará afectada. Si el precio sube mucho el propietario no podrá evitar pensar que podría haber obtenido más dinero,  el inquilino en cambio pensará que ha hecho una buena operación. Si por el contrario el precio baja el propietario habrá salvado los muebles, pero el inquilino se verá en la tesitura de elegir que opción le resulta menos gravosa, perder el dinero de la prima y las cantidades de la renta que habrían sido asignadas o seguir adelante con la operación y pagar un sobreprecio.

Enlaces relacionados:

Gráfico de alquiler con opción a compra


Y con esto me despido hasta la próxima entrada. Hacedme saber si os ha gustado y si tenéis alguna pregunta o aclaración podéis dejarme en los comentarios o en el formulario de contacto.

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