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viernes, 28 de febrero de 2014

Vender una propiedad

Vender nuestra vivienda

¿Que deberíamos saber antes de poner en venta nuestro inmueble?

Empecemos por el principio, por numerosas razones de las que ya hemos hablado en entradas anteriores queremos mudarnos,  vamos a vender nuestra casa actual y con ese importe afrontar parte del pago de la nueva. Pero...Lo primero que debemos tener claro es cuanto vale el inmueble


 ¿cuanto voy a obtener por ella? ¿cuanto vale mi casa? ¿Que gastos voy a tener en su venta?


cuanto vale mi casa inmueble


Ese lugar que he decorado yo con las cosas que me gustan, he puesto esmero y cariño, que a todo el mundo que la visita le gusta y en la que he vivido momentos tan felices, vale exactamente lo mismo que la del vecino del quinto que la tiene horrorosa.

Valen los metros, la situación, el estado de conservación, alguna reforma que se haya acometido en la que se han mejorado las calidades.. ect. 

Lo bien decorada, límpia, ordenada, todo eso, influirá agradablemente en quién vaya a visitarla y puede inclinar la balanza ante los posibles compradores por la buena impresión que cause, pero no aumentará en modo alguno su valor.

Con esto quiero decir que debemos tener los pies en la tierra a la hora de poner el precio de venta.  Lo primero ver los precios de la zona.


  • En internet existen portales inmobiliarios  en los que veremos viviendas de características semejantes a la nuestra y sus precios, también veremos cuando tiempo llevan en venta.
  • Podemos acudir a alguna de las agencias inmobiliarias que tengamos cerca y preguntar directamente en cuanto podría venderse nuestro piso o chalet. Las inmobiliarias cobran por la prestación de servicios por operación realizada, no tenga reparo en entrar. Ningún asesor inmobiliario le negará ese tipo de información y no está obligado en ningún caso a contratar nada con ellos, otra cosa será que lógicamente intenten captar el inmueble para su venta, pero no le cobraran por ese tipo de orientación.
  • Con esto ya tendríamos un valor orientativo. Otra cosa que podemos hacer es pedir una tasación oficial a una empresa de tasaciones, le costará entre 300 ó 400 €. Lo que obtendrá será información profesional del valor técnico de su vivienda. Para calcularlo tienen en cuenta las características del inmueble. Es un documento que le aportará una información muy importante: es en lo que se basan los bancos para conceder hipotecas. Es decir sabrá cuanto vale para el banco su casa y cuanto estarían dispuestos a prestar a sus potenciales compradores.


Teniendo esa valoración debemos contemplar dos posibilidades, intentar la venta por nosotros mismos o con ayuda de inmobiliaria. De los tipos de contratos nos encargaremos mas adelante, por que no todos nos obligan a lo mismo, pero si debe tener en cuenta que se llevarán una comisión por la venta, y que ese importe no debería añadirse al precio sino que deberíamos salir al mercado con la comisión ya incluida, por cuestión de competitividad. Eso ya es un importe a descontar.

"Una vez que tenemos ese precio más o menos claro, debemos saber cuanto nos quedará después de descontar gastos, por que no es dinero neto". 

La primera pregunta es si tenemos hipoteca sobre el mismo o la hemos tenido. Si es así tendremos que liquidarla. Es decir, pagarle al banco el capital pendiente más, generalmente una comisión del 1% por cancelación anticipada, una especie de compensación por los intereses que van a dejar de percibir. El porcentaje no es único, en cada contrato vendrá especificado el suyo.

Hecha la cancelación económica, tendremos que hacer la registral. ¡Ojo!, y esto vale para todo aquel que haya estado hipotecado, que nosotros hayamos pagado al banco la totalidad del crédito no significa que nuestra finca haya dejado de tener esa carga. El banco se encarga de registrar la deuda pero de registrar la cancelación no,  tenemos que ser nosotros. A lo mejor el piso está pagado hace 10 años pero sigue apareciendo en el registro como hipotecado. Esos trámites generaran algún gasto.

Otro aspecto a tener en cuenta es el pago de la plusvalía al ayuntamiento, por ley el obligado es el vendedor. Es un impuesto que grava el aumento del valor de los terrenos durante el tiempo en el que se ha disfrutado de la propiedad. Depende del momento, de los años transcurridos, de la ubicación del inmueble, no puedo dar ni un porcentaje ni una orientación. Lo mejor es informarse en el ayuntamiento de a cuanto puede alcanzar su cuantía.

Tened en cuenta, aunque no forme parte de la venta en sí, el tratamiento fiscal de nuestra ganancia o pérdida patrimonial. La reinversión de ganancias en vivienda habitual está exenta, pero ojo con reinvertir solo parte y comprarnos un coche con el resto. 

 Recopilando de la venta de nuestra casa obtendremos:                 


Precio de venta menos cancelación hipotecaria menos cancelación registral menos plusvalía =

Importe neto



Como siempre, espero vuestros comentarios.


Enlaces relacionados:
La plusvalía
Exención por reinversión en vivienda habitual
Tratamiento en renta de vivienda habitual
Contrato con agencia inmobiliaria 


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