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lunes, 5 de mayo de 2014

Escriturar una vivienda

Ahora casi todos las transacciones inmobiliarias se llevan a cabo mediante la concesión de créditos hipotecarios, es por ello, que estamos muy acostumbrados a escriturar la vivienda cuando se compra. Pero que es exactamente, es obligatorio, que pasa si compro o vendo solo en contrato privado..... Veamos

Escritura pública de compraventa

Gastos derivados de la compraventa de una vivienda


¿Que es la escritura pública de compraventa?

Cuando se produce la compraventa de un inmueble, ambas partes comprador y vendedor, firman un contrato. En él se establecen todos los términos en los que se lleva a cabo la operación. En el figuran la descripción inequívoca del bien, la identificación de las partes (compradora y vendedora) y el precio de la transacción. Si queréis ver un contrato modelo id a este enlace de la OCU.

Este contrato puede quedarse en el ámbito privado o elevarse a público. En las operaciones en las que medie financiación ajena (hipoteca) es obligatoria su elevación, en el resto de los casos no, pero es más que conveniente hacerlo por varios motivos. 

Primero, al hacer escritura pública interviene un notario que da al acto fehaciencia y seguridad jurídica.
Da Fe, porque ambas partes manifiestan ante el notario su voluntad de vender y comprar, así como las condiciones de la transacción. El notario como funcionario público da autenticidad a las declaraciones en la escritura.
Seguridad jurídica porque el notario verifica y comprueba que la transacción, en todos sus aspectos, se ajusta a la legalidad.

Segundo. Un contrato privado de compraventa tiene validez jurídica, pero no tiene efectos frente a terceros. Imagine que compra su casa mediante contrato privado y no lo eleva a público. En el registro de la propiedad seguirá apareciendo como dueño el vendedor. Si éste contrayese deudas, ese bien podría llegar a ser embargado y aunque el propietario legal sea usted, se vería envuelto en una marallaña judicial hasta poder demostrar que es de su propiedad. Por tanto para evitar correr riesgos innecesarios lo mejor es escribirlo en el registro.

Para elevar un contrato a público solamente tiene que acudir al registro de la propiedad correspondiente con una copia de la escritura firmada ante notario. Éste, como otros trámites, puede realizarlos uno mismo, sin embargo lo más habitual y más si media hipoteca, es que se encarge a una gestoría.

¿cuales son los gastos derivados de la operación?


Notario. Factura del notario o minuta notarial. Son los honorarios del notario derivados de su trabajo. Son los mismos para todos los notarios, están fijados por el Gobierno. Según costumbre generalizada los paga el comprador, aunque puede exigirsele al vendedor el pago de la matriz de la escritura.

Registro. Factura o minuta del registrador. Es el importe fijado, también por el gobierno, por inscribir el inmueble a su nombre en el registro de la propiedad. Lo paga el comprador.

Gestoría. Lo que mencionabamos antes, todos los trámites posteriores a la firma como son el pago de impuestos o la inscripción en el registro podemos realizarlos nosotros mismos. Sin embargo es habitual e incluso recomendable, encargar estos servicios a fin de evitar realizar alguno de ellos de forma incorrecta o fuera de plazo. Pagados por el comprador.

Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de Naturaleza Urbana. Conocido por todos como la plusvalía municipal. Lo paga el vendedor. para saber más sobre él, leed el post La plusvalía, el impuesto.

IVA. Este impuesto se paga por las viviendas de nueva construcción, y se fija como el 10% del valor de escrituración. Lo paga el comprador.

Actos jurídicos documentados. AJD. También para viviendas de nueva construcción, lo paga el comprador y el tipo cambia según cada comunidad autónoma.

Transmisiones patrimoniales. Si la vivienda es de segunda mano deberá pagar este impuesto, (es como el IVA para las de nueva construcción). También cambia de una comunidad autónoma a otra. Actualmente entre el 6 y el 10%.

No hay que olvidar tampoco, que la concesión del crédito hipotecario tiene sus propios gastos, asumidos por el comprador y de los que ya hemos hablado Gastos de un crédito hipotecario

Para terminar IRPF. Aunque no es propiamente un gasto de la operación, el vendedor tiene que tener en cuenta que  pueden derivarse ingresos a favor de la hacienda pública como consecuencia de la ganancia patrimonial obtenida en la operación. Esto lo hemos tratado ya en varias entradas Exención por reinversión y Vivienda habitual e IRPF

Como siempre espero que resulte esclarecedor y no olvideis indicar si os gusta. Hasta la próxima.





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