La importancia de unas buenas fotos

En esta ocasión vamos a analizar todos esos errores que se cometen al sacar fotos de nuestra casa. Esas fotos que son las que subimos a los portales inmobiliarios con la intención de mostrarla y venderla. Viendo algunas te queda la duda ¿De verdad quieren venderla? ¡¡Ni nuestro enemigo!!

Las fotos, el primer encuentro

Principales errores que se comenten en el reportaje fotográfico.

Si echamos la vista 20 o 30 años atrás, veremos como ha cambiado nuestro mundo. La tecnología ha ido creciendo y ampliándose a muchos campos. Todo tiene su toque, comparemos por ejemplo los primeros electrodomésticos, con los de hoy.

En especial estos últimos 50 años hemos avanzado mucho más que en los siglos anteriores, el nacimiento de internet con la extensión de la información ha supuesto una revolución, nunca se evolucionó tanto en tan poco tiempo. Nunca se ha tenido tanta información y tan accesible, sirva como muestra este blog y tantos otros.

La forma de comprar y vender viviendas también ha cambiado. Hace unos años era usual poner un cartel y esperar a recibir llamadas pidiendo información. La aparición de portales de anuncios inmobiliarios ha sido toda una revolución. Uno mismo puede poner a la venta su casa: visibilidad total a coste cero o casi cero.

"La primera vez que alguien veía nuestra casa era cuando concertábamos una visita, la primera vez que lo hacen ahora, es en una pantalla".

Esa primera idea que los compradores van a formarse de nuestra casa va a venir marcada por unas fotografías y una descripción. Ni que decir tiene que no debemos mentir ni en una ni en otra. No debemos poner más metros de los que tiene, menos años de antigüedad, menor cuota de comunidad... ect, porque todo ello saldrá más tarde o más temprano a la luz y sembrará desconfianza en la operación. Pero ¿cómo se puede mentir en las fotos?, por ejemplo ¡con esas fotos horrorosas con gran angular!

Las fotos van a ser nuestra carta de presentación, hay que cuidarlas. Si aplicáis a vuestra casa técnicas de Home Staging antes de hacerlas tendréis mucho ganado, porque se se va a mostrar una imagen realmente buena de la vivienda.

"Las fotos tienen que ser representativas de la propiedad y reflejar una imagen fiel, no se trata solo de que vengan a verla, se trata de venderla y si alguien viene con una idea, la realidad puede ser muy decepcionante". 

Mencionaba antes el gran angular, de las peores cosas que se pueden hacer. Si la habitación es pequeña elimina elementos: mobiliario, adornos; despeja y ordena, mejora la amplitud visual, porque así cuando lleguen a tu casa verán justo lo que esperaban encontrar.

Voy a clasificar los errores fotográficos más frecuentes en tres categorias:

• Fotos que llevan al engaño o engañosas.
• Fotos sin ningún interés,  ineficaces.
• Las fotos más horrorosas.

Fotos que llevan al engaño:

Por ejemplo esas fotos sacadas con gran angular en las que la estancia parece ser mayor de lo que en realidad es. O acercar los muebles para que parezca, por ejemplo, que caben dos camas cuando en realidad no hay espacio entre ellas. En cualquiera de los anteriores casos, el resultado será la decepción del visitante.

Fotos sin ningún interés:

Esas fotos en las que no se muestra nada interesante de la casa, por ejemplo un pasillo con puertas a los lados, o fotografiar una puerta por el hecho de ser blindada. No sirven para el objetivo que buscamos que es mostrar la casa. Error muy común también es no tener en cuenta el momento en que se toman las fotos respecto a la luz, dando lugar a fotos oscuras en las que solo se intuyen las formas

Las fotos más horrorosas:

En general todo lo que sea desorden y suciedad: Ropa sin colocar, camas mal hechas, estanterías abarrotadas de cosas.

En el cuarto de baño cepillos, botes de gel o champú, papel higiénico...en las encimeras.

¡¡¡¡¡Tapa del inodoro levantada!!!!
¡¡¡¡¡Reflejo del fotógrafo en la pared!!!!

Cocina desordenada, ollas o sartenes en la placa, platos en el fregadero, en general una encimera llena de cosas.

¿Os habías fijado? No, entrad a cualquier portal inmobiliario y veréis eso y más.

Mis consejos para sacar unas buenas fotos de nuestra casa

1. Evitar cualquiera de los tipos de fotos anteriores.
2. Aplicar técnicas de Home staging con lo que ya tendréis un buen producto que mostrar.
3. Tomarse tiempo previo para colocar y ordenar, y pensar desde donde se van a sacar las fotos.
4. Esperar a un día y hora en la que dispongamos de buena luz.
5. Tomar fotos con perspectiva de forma que se aprecie la estancia en su conjunto.
6. Tomar fotos de pequeños rincones que aporten calidez y hogar, por ejemplo de una terraza adornada con plantas, flores, una jarra y unos vasos de colores...

Foto oscura

El tendero al fondo

Primer plano de vaso y paño

La bandeja 

Como siempre espero que os haya servido de ayuda.

Hasta la próxima.

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consultorio inmobiliario

Inauguro una nueva etapa en el blog, abro oficialmente un consultorio. Podéis hacer preguntas concretas o quizá aclaraciones sobre algún tema, plantear temas a tratar, comentar que echáis en falta, contrastar opiniones con otros lectores. Hablando de casas: "Yo tengo un amigo al que le pasó ............

Consultorio Inmobiliario

Todas esas preguntas que te haces sobre cuestiones de compra venta, alquiler, opción a compra, impuestos que debo pagar..... 

              Consultorio Inmobiliario

Ya ha entrado el otoño, meteorológica y oficialmente hemos entrado en la tercera estación. Septiembre al igual que Enero, es un mes para afrontar  nuevos retos en nuestras vidas, gimnasio, inglés, adelgazar. Empieza el curso escolar y ya han empezado a llegar a los kioskos los nuevos coleccionables.

Y te estarás diciendo: "Yo creía que solo se hablaba del tiempo en los ascensores" ¿Y todo esto a dónde nos lleva?. Pues a intentar tener un blog más interactivo con los lectores.

Hay un montón de temas de los que hablar, el mundo inmobiliario es amplio, procuro ir tocando los distintos aspectos: compra, venta, alquiler, a veces hago series de post ligados, el reciente caso del Home staging, y otras hablando de las novedades que se producen, como el último sobre la Reforma fiscal. Pero cuantas preguntas giran por ahí, cuantas otras surgen incluso de la propia lectura. Así que he pensado hacer un experimento: 

¡Voy a abrir un consultorio!

A partir de ya, queda inaugurado. Podéís dejar preguntas aquí mismo en la parte de comentarios, o a través del formulario de contacto. Intentaré ir dando respuesta a todos. El orden dependerá un poco del tipo de respuesta que precise. Si ya hay algo escrito dentro del blog o es muy muy concreta será rápida, si el tema precisa de un post completo será más lenta, pero prometo contestar a todos. Incluso a lo que no sepa, no tendré ningún reparo en decir no puedo ayudarte, no se la respuesta.

Espero que sirva para que este sea un punto de encuentro más vivo.

Gracias a todos los que me leeis.

Os espero

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Nueva fiscalidad para el año 2015

El próximo Enero entrará en vigor la reforma fiscal, en general supondrá una bajada de impuestos, pero en el caso concreto de las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de inmuebles supondrá aumentos en la cuota del IRPF. ¿Puedo hacer algo para evitarlo?. Si, sigue leyendo.

Reforma fiscal para el año 2015 y ganancias Patrimoniales.

Efectos sobre la tributación de las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de inmuebles con la reforma fiscal del 2015.

Vender tu inmueble antes de que acabe el 2014 te supone ahorro fiscal

Un consejo, vender tu vivienda antes de que acabe el 2014 puede ahorrarte mucho dinero en el IRPF

El pasado Julio se llevó a cabo la reforma fiscal que entrará en vigor en Enero de 2015. El  haberse realizado en verano, ha hecho que pase, si no desapercibida si por bastante desconocida.

"Se sabe que van a cambiar cosas, pero no con la profundidad necesaria para poder llevar a cabo acciones, antes de finalizar el presente año, que puedan minimizar o neutralizar los efectos negativos de la misma."

Aunque en general la reforma supondrá una bajada de impuestos, en el caso particular de las ganancias patrimoniales obtenidas como consecuencia de la venta (o donación) de un inmueble van a sufrir aumentos considerables.

"Hasta ahora las ganancias patrimoniales se calculaban por la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición actualizado (corregido). A partir de 2015 no se va a utilizar en el cálculo ningún índice corrector."

¿Que significa aplicar un índice o coeficiente corrector?

Que se tiene en cuenta la evolución de los precios, los salarios... etc para "traer al presente" el valor real de la cuantía. No cuesta lo mismo hoy una entrada del cine o el pan, que hace unos años, las casas tampoco.

Aplicando los índices se restaban importes equiparables. Lo vais a entender en una frase, ¡Mil pesetas de la época!. 

¿Qué efectos tiene la no aplicación de coeficiente corrector?

Que la diferencia entre el precio de venta y el de compra, que es la cantidad que sirve como base imponible del ahorro, y sobre la que se calcula el impuesto, es siempre mayor.

¿Va a suponer siempre un incremento?

La reforma tiene dos partes, una en la que se eliminan las actualizaciones y otra, en la que se cambian tanto los tramos, como el porcentaje de pago, que disminuye.  Puede por tanto darse algún caso, en el que la disminución del porcentaje a pagar compense el incremento del importe de las ganancias, pero en una amplísima mayoría supondrá aumento del impuesto. (99.999999%)

Esta es la tabla de tramos y porcentajes actual.

Los primeros 6.000€	21%
Hasta 24.000€	25%
A partir de 24.000€	27%

La nueva tabla tras la reforma.

Los primeros 6.000€	20%
Hasta 50.000€	22%
A partir de 50.000€	24%

Bajando los porcentajes en el año 2016 a: 19, 21 y 23% respectivamente.

¿Afecta a todos los inmuebles?

Si aunque en diferente medida. Cuanto más tiempo haya transcurrido desde la adquisición más afectados resultarán.

¿Afecta a la exención por reinversión en vivienda habitual?

La exención por reinversión no ha sufrido ningún cambio, ni se elimina ni se alteran ninguna de las condiciones para su validez, por tanto siempre que hagamos una reinversión total no habrá ninguna consecuencia económica.

Distinto es el caso de la reinversión parcial, en el que ya contábamos que tenemos que pagar por parte de las ganancias obtenidas, en ese caso nuestra base será mayor. Si nos afecta, pagaremos más.

¿Qué conclusión sacamos de todo esto?

1. Que el cambio en el modelo de cálculo va a suponer, la mayor parte de las veces, un aumento en la cuantía del impuesto a pagar.
2. Que van a verse más afectadas las viviendas cuanto mayor sea el período entre transmisiones.
3. Que también implica a la donación de inmuebles.
4. Que si hablamos de vivienda habitual y hacemos una reinversión total no cambia nada, pero si nos afecta en los casos de reinversión parcial.
5. Que vender el 1 de Enero de 2015 en lugar del 31 de Diciembre de 2014, nos puede costar mucho dinero

A partir de la información, que cada uno haga sus cuentas y vea, por ejemplo, que a lo mejor le resulta más rentable rebajar el precio de venta del inmueble y formalizar la operación en el 2014, que esperar a mejor postor y le pille "el toro de la reforma".

Y para terminar y que esto no sea todo teoría vamos a ver en un ejemplo lo que se pagaría en 2014 y en 2015.

Ej. Compré hace 10 años un piso por 100.000€ y lo vendo por 180.000€ ¿cuanto tendría que pagar por el incremento patrimonial?

Lo primero que determino es el precio de adquisión, que lo obtengo de sumar al precio de compra todos los gastos e impuestos pagados. Pongamos que sube a 110.000€.

Determino el importe de la venta, que es el precio de venta menos los gastos que tengo, por ejemplo la plusvalía municipal. Supongamos que obtengo limpio 177.000€.


Año 2014

Actualizo el precio de adquisición:	110.000 x 1.375 = 151.250€
Ganancia patrimonial:	177.000-151.250 = 25.750€

Importe del impuesto:  6.197€

6.000€ al 21%	1.260€
19.750€ al 25%	4.937€

Año 2015

Ganancia Patrimonial:   177.000€ - 110.000€ = 67.000€

Importe del impuesto:  14.840€ 

6.000€ al 20%	1.200€
50.000€ al 22%	11.000€
11.000€ al 24%	2.640€

¿Hay diferencia?....
Hasta la próxima.....

A 31 de Diciembre de 2014, ya está claro cual es el panorama para quienes vendan a partir de Enero de 2015. Asi queda la fiscalidad parael 2015

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Home staging Resaltar

Vamos a ver como hacer más visibles todos esos elementos positivos que tiene la vivienda, la luz la amplitud, las vistas.... y al mismo tiempo hacer que pasen desapercibidos aquellos que son menos interesantes, estancias pequeñas, angulosas...ect. Vamos a allá, como si maquilláramos unos ojos.

Vamos a hablar en esta ocasión de lo que significa resaltar en una operación de Home Staging.

¿En que consiste resaltar?

Básicamente en hacer mucho más visibles todos los aspectos positivos que tenga la vivienda.

Hay que llamar la atención sobre determinados aspectos y hacer que literalmente la vista se vaya hacia ellos, evitando incluso que se fijen en lo que no deseamos.

Es igual que si hablásemos de maquillaje ¿qué hacemos por ejemplo al maquillar unos ojos? Resaltamos su forma, tamaño o color, disimulando sus defectos, como por ejemplo las ojeras. No existe una única forma de maquillar un ojo, aplicaremos unos retoques u otros dependiendo del caso. Bien, nuestra casa es un ojo que hay que maquillar para hacerla más atractiva, haciendo pasar desapercibidos los defectos o los aspectos menos positivos.

Desde mi punto de vista el elemento resaltador por excelencia es la luz. Cualquier estancia bien iluminada parece más amplia y espaciosa. Así que dejadla paso, levantad las persianas, huid de las estancias en penumbra. Incluso en verano, no espereis a que llegue la visita y entonces vayáis levantando persianas, desde el primer momento que entren la estancia tiene que estar bien iluminada. Recordad "No hay una segunda oportunidad de causar una buena primera impresión".

Elementos con efectos resaltadores, son todos y cada uno de los Principios básicos del Home staging que hemos visto hasta la fecha: Tener la casa ordenada, despejada, limpia, ventilada, sin elementos dañados, con una decoración neutra y acogedora, serán ya de por si, acciones que harán resaltar nuestra vivienda por encima de otras en venta.

Y diréis, a lo práctico ¿cual es una acción típica para resaltar elementos de la propiedad?

Veamos por ejemplo, un salón amplio, que hago para amplificar esa sensación y que mi salón deje la impronta de ¡qué salón tan grande!. Lo primero es huir de  un exceso de adornos y complementos, así como de mobiliario. Distribuiremos este último de manera que las piezas más grandes vayan colocados hacia las paredes, dejando así un mejor espacio de circulación.

Otro ejemplo, un balcón de salida a la terraza, unas acogedoras vistas. Lo primero que debemos hacer es tener la terraza arreglada, dependiendo de la época del año, habrá unas plantas u otras, condición indispensable que estén cuidadas. Una puerta con el paso libre hasta ella, sin nada que dificulte su apertura, unas plantas en el interior vinculando éste con el exterior. ¡Conseguido! todas las miradas se dirigirán hacia la terraza y sus vistas.

Un ejemplo de lo que no se debe hacer. Un dormitorio pequeño, en que caben apenas la cama y dos mesillas. No llenéis de adornos y complementos. No pongáis una cama super bonita decorada con muchos cojines, mantita a los pies...etc., porque llevareis la vista donde no interesa, a una pared pequeña. De ahí la mente de quién lo visita se va a ¡que pequeño!, aquí no caben mis muebles.

Como veis no hay una receta mágica, ¿A todo el mundo le queda bien la misma sombra de ojos?, 

El plan de acción sería: pensad que es lo que más os gustó de vuestra casa cuando la visteis por primera vez, que es lo que llama más la atención de quién os visita, que resulta atractivo a vuestros amigos. Aplicar recetas que hagan imposible que pase desapercibido.

Por el contrario, que es lo que menos os gusta de la casa, aquello que quizá os hizo pensar si comprarla o no, si había otras cosas que compensaran. Tal vez esa estancia que fue más difícil amueblar. Pensad en esas cosas que dicen vuestros amigos o parientes, ese ...¡que pena que sea tan pequeña, que no te quepa, que no hayas podido poner...!, y evita llamar la atención sobre ello.

Hasta aquí por hoy, espero vuestros comentarios.

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Home staging Limpiar

Una casa perfectamente limpia, bien ventilada y libre de olores desagradables, creará mejores sensaciones en los visitantes. Su visita será más cómoda. Cada casa tiene su olor, que nadie se sienta ofendido. Limpiar y ventilar, empezamos.

La limpieza como principio básico del Home Staging

Limpiar y ventilar, liberar la casa de malos olores.

Mencionábamos la limpieza como una de las pautas a seguir en nuestro objetivo de mejorar la imagen de nuestro producto en venta, la casa. Ni que decir tiene que una vivienda perfectamente limpia, bien ventilada y libre de olores, creará mejores sensaciones en los visitantes que una que no lo esté.

Requisito indispensable pues, igual que cuando recibimos visitas, es que agasajemos a los posibles compradores con limpieza, pero ¿Que tipo de limpieza? Extrema, perfecta. No vale la limpieza ordinaria, y que nadie se sienta ofendido.

Cada día dedicamos tiempo, en la medida que el resto de nuestras obligaciones nos lo permiten, a labores de orden y limpieza del hogar. Los fines de semana o días libres, solemos hacer trabajos más a fondo. Cada cierto tiempo limpiamos cocina y baños en profundidad, cristales, persianas...ect, Y al menos una vez al año levantamos la casa, hacemos limpieza general.

Coincidiendo con la llegada de la primavera, en que los días se hacen más largos, mejora la temperatura, salimos del letargo y la tristeza del invierno, limpiamos hasta el último rincón de la casa. Tiramos trastos y ropa que no nos sirve, limpiamos paredes, techos, lavamos cortinas, colchas, edredones, alfombras. Ni un mota de polvo escapa a nuestro exterminio. Los cristales, las lámparas, los espejos relucen. Este es el tipo de limpieza del que hablamos Extrema, perfecta. 

"¿Lo habíais pensado? Seguro que dejar la casa perfectamente limpia para que los nuevos propietarios puedan entrar y sentirse a gusto desde el primer momento si, pero hacer esa limpieza general antes de poner la vivienda a la venta, casi seguro que no".

El hecho de sentirse cómodo mientras se visita una propiedad, hace que se vea ésta con interés y detenimiento, permitiéndonos imaginarnos viviendo en esa casa. Si algo nos incomoda no prestaremos atención, simplemente querremos salir de ella cuanto antes, y los olores tienen mucho que ver con estas sensaciones.

Algo de lo que no solemos darnos cuenta es del olor, cada casa tiene el suyo. Unión de nosotros, nuestras colonias, la comida, los productos de limpieza, los ambientadores, el ambiente, las mascotas, el polvo. Todo ello forma un cóctel, nuestro objetivo es que el resultado no sea desagradable, de ahí la importancia de realizar esa limpieza general y de mantener a diario la casa bien ventilada, especialmente cuando van a recibirse visitas.

La conclusión de hoy es que, una parte muy importante de la impresión general que va a causar nuestra casa va a ser la percepción de limpieza,  y que esta sensación va a venir tanto visual como olfativamente. Tenedlo en cuenta.

En la próxima entrada hablaremos de en que consiste Resaltar, nos vemos.

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Home staging Reparar

Reparar y reformar, arreglar esos pequeños desperfectos que pueden dañar la imagen de una vivienda, haciéndola parecer más vieja y/o descuidada.

Reparar y reformar de cara al home staging.

Cuando transmitimos una propiedad, debemos hacerlo con toda honradez, cualquier problema que tenga la vivienda debe ser arreglado, humedades, calderas que no funcionan, problemas de tuberías ...etc. El nuevo propietario debe poder entrar en la vivienda sin ningún tipo de problema de habitabilidad. Eso sin ningún género de duda.

Cuando hablamos de reparar o reformar, de cara al home staging, hablamos de arreglar esos pequeños desperfectos que puede tener la vivienda a consecuencia de su uso y antigüedad. Se trata de mejorar la estética de la vivienda. Es en esa línea de mejorar la estética, sin que ello suponga enmascarar u ocultar problemas de fondo, en la que nos movemos en la técnica del Home Staging.

Pero ¿de que desperfectos hablamos? Paredes con desconchones, enchufes rotos, juntas de azulejos ennegrecidas o deterioradas. Fruto del paso del tiempo y el uso, este tipo de desperfectos son muy frecuentes en cualquier casa.

"Ya lo he indicado en otras ocasiones, los dos primeros minutos de una visita de venta son cruciales. En ese corto espacio de tiempo recibimos sensaciones visuales y olfativas que instintivamente analizamos y con las que nos hacemos una composición en nuestra mente de la propiedad: luminosa, cuidada, nueva, renovada, agradable. o sucia, oscura, vieja, descuidada, deteriorada...."

En el instante en que alguien de visita ve un enchufe roto por ejemplo, se desatan todas las alarmas. Desde ese momento estará mucho más pendiente de encontrar todos los defectos que de el resto de las cualidades de la casa.

Por tanto, no debemos caer en la tentación de pensar que, como vamos a vender la vivienda, ocuparnos de esos pequeños detalles nos resta tiempo y no va a reportarnos ningún beneficio. "El comprador ya lo pondrá a su gusto". No, una cosa es que alguien que visita nuestra casa piense ¡Que bonito quedaría pintado de azul! y otra muy diferente es que su primer pensamiento sea ¡Lo primero que hay que hacer es pintar!. En el primer caso la persona está identificando esa casa con su hogar, en el segundo le producen sensaciones negativas de tiempo, dinero, complicaciones, que más voy a encontrarme si esto que está a la vista lo tienen así. Desconfianza, esa es la palabra.

"Todo el tiempo y el esfuerzo que dediquemos a esas tareas de mantenimiento no serán ni mucho menos en vano, tendrán su recompensa en forma de atractivo y confianza ante los vendedores y ante las características del inmueble. Aumentarán las posibilidades de compra"

Y Reformar una casa antes de venderla 

Esta es una cuestión que surge muchas veces, ¿si reformo mi casa y así la vendo mejor y a mayor precio?. Como siempre no hay una única respuesta.

Mi opinión personal es que si tienes una casa antigua, tal vez deteriorada, venderla así, aunque pongas un precio muy bajo va a ser difícil. Desconfianza, incertidumbre ante lo que me puedo encontrar una vez que inicie la reforma, puede ser un gran freno para cualquier posible comprador. En ese caso acometer una reforma en la que se toquen elementos vitales como tuberías, electricidad, calefacción en profundidad y elementos estéticos de manera más ligera, le permitirán vender con una mayor facilidad y a un precio más elevado recuperando lo invertido en la reforma.

Si por el contrario lo que tengo es una casa desactualizada, arreglar desperfectos y hacerle un lavado de cara generalizado, puede resultarle más ventajoso. No invertirá tanto dinero ni tiempo y podrá ponerla a la venta mucho antes.

En cualquiera de los dos casos, cuando se acometa la parte estética, deberá primar no el gusto propio, sino la funcionalidad, practicidad y todos aquellos elementos que embellezcan la vivienda de manera digamos "apersonal". Por ejemplo, usar para las paredes colores claros y neutros como los beiges y tostados, harán parecer a los espacios más amplios y les dotarán de luminosidad, Si amueblamos poner pocos muebles, los imprescindibles, y que sean ligeros. Hablaremos más en profundidad en la entrada dedicada a la despersonalización.

Como siempre, espero que os hay gustado y nos vemos en la próxima.

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Inmuebles Heredados y su tributación.

En esta entrada voy a dar respuesta a la pregunta realizada por un lector sobre una situación particular y es la tributación por la venta de un inmueble heredado. Es un caso práctico, con dudas muy habituales cuando nos encontramos en estas situaciones. Empezamos.

Vender un inmueble heredado

Plusvalía y ganancias patrimoniales en inmuebles heredados.

Cuestiones sobre herencia

La entrada que os presento a continuación es la respuesta a una pregunta planteada por un lector. Me ha parecido buena idea contestar a través de un post, porque es una situación habitual. Las herencias traen consigo mucho papeleo, a veces el lenguaje, cuando empezamos a hablar de impuestos no resulta accesible, no se conocen plazos....ect. Así que, creo que responder de esta manera beneficiará a un mayor número de personas.

Espero ser capaz de transmitir de manera clara y sencilla la información.  ¡Vamos allá!

La pregunta planteada es la siguiente:

Estamos apunto de vender un inmueble que heredamos de nuestra madre que falleció en el 2009. El inmueble en cuestión es de Madrid Capital.

Según el acuerdo-contrato con la inmobiliaria los compradores asumen todos los gastos menos la plusvalía...y aquí nuestra primera pregunta:

la plusvalía es a partir del impuesto de sucesiones que ya pagamos en 2009, no de la compra del inmueble por parte de mi madre en 1997  ¿no?

Por otro lado, hemos leído en varios sitios de Internet, que también hay que pagar a hacienda. Al ser la venta de una vivienda no habitual (no ser mayores de 65 años, sin minusvalías ni separados, etc.) habría que calcular la diferencia entre el valor final de venta y el valor que tenía la vivienda en el documento de transmisión de sucesiones de mi madre. y de la diferencia ver si hay ganancias. Si hay ganancia, que suele ser lo habitual, hay que tributar a hacienda el 19% por lo primeros 6000 euros de ganancia y el 21% por el resto...¿es correcto? y de ser así cada hermano por separado en su declaración del curso que viene no?

Respuesta 

Cuando recibimos una herencia tenemos que hacernos cargo de una serie de pagos, declaración de herederos, impuesto de sucesiones y donaciones y si se trata, como en este caso de un inmueble, pagar la denominada Plusvalía Municipal. Es una transmisión denominada mortis causa, se pagará por el período transcurrido entre la compra inicial y la adquisición a título de herencia. El importe total lo pagarán cada uno de los herederos en la proporción que le corresponda.

Cuando se produzca otra transmisión: venta, herencia o donación, es decir siempre que haya un cambio en la titularidad del bien habrá que volver a pagar plusvalía por el período transcurrido.

En el caso del ejemplo, efectivamente pagasteis plusvalía municipal por el período 1997-2009. Lo que tendréis que pagar ahora con la venta será el período 2009-2014.

Vamos con la segunda parte Hacienda ¿Hay que pagar a hacienda? Depende.

Hace un tiempo escribí una entrada relacionada precisamente con eso, en que situaciones hay que pagar a hacienda por la venta de una casa, relacionado sobre todo con la exención por reinversión en vivienda habitual

En este caso ya sabemos que no se trata de la vivienda habitual por lo tanto no tenemos posibilidad de exención, pero ¿hay que tributar a Hacienda?. Veamos.

"Lo que si digo ya de antemano es que haya o no que pagar, siempre hay que incluir la venta en la declaración, hay que notificar a hacienda, en el IRPF, del año de la transmisión el resultado de la operación".

Lo primero que tenemos que saber es si la operación nos genera "ganancias o pérdidas patrimoniales". 

Tenemos que calcular cual es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición.

• El valor de venta nos vendrá dado por el precio de venta menos todos los gastos en los que hayamos incurrido en la operación, por ejemplo la plusvalía.

• El valor de adquisición será el que consta en el impuesto de Sucesiones y Donaciones, actualizado. Para ello Hacienda publica cada año cuales son los coeficientes correctores. 

Si de esta resta resulta un importe negativo, es decir tenemos pérdidas patrimoniales, cosa que en este momento dada la situación económica, no es tan extraño, no tendremos que pagar a Hacienda. En ese caso tendremos un importe negativo en nuestra base del ahorro, que podremos compensar en ese año o los cuatro siguientes ejercicios con ganancias patrimoniales. 

Por ejemplo hemos vendido en el mismo año dos casas, una con ganancias y otra con pérdidas, podemos compensar, es decir restar de las ganancias las pérdidas obtenidas, y disminuiría la cuantía por la que tributar. Otro ejemplo obtengo pérdidas en la venta de este año, pero el año próximo vendo con ganancias. Igualmente puedo compensar. Lo que no tiene es efecto retroactivo, me explico. El año pasado vendí con ganancias y tributé lo que me correspondía, este año vendo con pérdidas,  no puedo compensar por lo anterior y obtener algún tipo de devolución.

En caso de ganancias tributaré, en la declaración de la renta del ejercicio en el que se realiza la venta, el importe que corresponda. Para el año 2013 los porcentajes eran: Por los primeros 6.000€ el 21%, el tramo de 6.000 a 24.000€ el 25% y de 24.000€ en adelante el 27%. 

En el caso del ejemplo. Tenéis que calcular cada uno de los herederos de manera independiente la ganancia o pérdida patrimonial en proporción al porcentaje de titularidad, (no se especifica nada acerca de cuantos herederos son, ni sobre si tienen la misma parte en el bien. Lo más común en caso de herencias de padres a hijos suele ser que todos tengan lo mismo, dos al 50%, tres un tercio cada uno... ect pero pueden existir situaciones en las que no sea así.)
Luego lo dicho si son pérdidas declararlas, dispondréis de 5 años para compensarlas. Si son ganancias tributar por el porcentaje que corresponda, os he dejado los correspondientes al 2013 (que varían un poco con las que habías visto), para el ejercicio 2014 pueden ser las mismas o cambiar. En cualquier caso hacienda las publica, y si hacéis la declaración con el programa PADRE el aplica directamente la cuantía.

¿Por qué respondía yo a la pregunta de si hay que pagar a Hacienda con un depende?.

Porque según hemos visto se presentan diferentes situaciones.  En el ejemplo que nos ocupa, puede darse perfectamente el caso de que aún teniendo todos los herederos la misma ganancia patrimonial, la situación particular de cada uno de ellos marque una diferencia en la cuantía a pagar.

Espero que la lectura os haya resultado fácil, accesible y clarificadora. Dejadme vuestros comentarios y compartir si creéis que puede resultar interesante.

Os espero en la próxima entrada.

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Home staging Ordenar y despejar

Vamos a ir explicando más extensamente lo que queremos decir cuando hablamos de los principios básicos del Home Staging y de las pautas a seguir, en esta ocasión: Ordenar y Despejar. Te animas, empecemos.

Principios básicos de Home Staging: Ordenar y despejar

Hablábamos en la entrada anterior de cuales eran las pautas a seguir para realizar Home staging, y dábamos unas pequeñas explicaciones de en que consistía cada uno de ellos. ¡¡¡Despejar y ordenar!!!. Empecemos.

A lo largo de nuestra vida vamos cambiando y nuestra casa con nosotros. No necesitamos lo mismo cuando vivimos solo con nuestra pareja, por ejemplo, que cuando llegan los niños y según van creciendo.

Lo que generalmente hacemos es adaptándonos a esas necesidades y más. Con los años vamos acumulando libros, discos, adornos, ropa, juguetes... etc y lo solucionamos comprando muebles auxiliares o colocando estanterías. Con lo que al cabo de unos años solemos tener la casa más "ocupada" de lo necesario. Si lo pensamos ¿de verdad nos hacen falta tantas cosas? ¡Tomemos medidas hay que ordenar.!

"Así que este es nuestro primer paso, vamos a hacer un repaso de todo lo que tenemos, habitación por habitación, y vamos a deshacernos de todo aquello que no nos hace falta. Podemos aprovechar además, para ir embalando cosas de cara a la mudanza. Recolocaremos lo que nos quede"

¿Qué conseguiremos? Habremos despejado las estancias, podremos tener menos muebles, reubicar incluso alguno, como consejo pondremos siempre los muebles grandes pegados a las paredes, con lo que mejoraremos la circulación por las habitaciones y aumentará no solo el espacio en sí, sino  la sensación de espacio disponible.

No penséis que hablo solo de los elementos a la vista como librerías o estanterías, también a los muebles por dentro. Es bastante usual en una visita de venta querer ver los armarios por dentro. ¡¡Nada da peor imagen que un armario abarrotado y desorganizado!!. Abrir las puertas y encontrarse con una montaña de ropa amontonada, transmitirá de inmediato la idea de que a la casa le falta espacio de almacenamiento. También en la cocina, evitar esos armarios en los que las cacerolas o las sartenes están unas encima de otras, o esos otros en los que hay que quitar los bols para poder coger los platos.

Especial cuidado en los baños, en esas bañeras que tienen repisas incorporadas solemos dejar el gel, el champoo, las cremas....... fuera. La repisa debe estar limpia. Si acaso podemos buscar algún tipo de caja por ejemplo, de plástico que nos permita tener esos elementos a mano, pero no 10 botes a la vista. Esos recibidores en los que tenemos percheros, pueden tener un abrigo o un bolso, pero no más. Orden. ¡¡Ojo con esos detalles!!

Así que después de esta primera acción tendremos una casa más despejada, evitando el exceso de elementos ornamentales que distraigan de lo esencial, perfectamente organizada en la que cada cosa tiene su sitio y hay un sitio para cada cosa. Habremos conseguido agrandar visualmente la vivienda.

Nos vemos en la siguiente, Reparar.

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Puesta en escena de una casa

El home staging es una técnica de marketing aplicada a la venta o el alquiler de inmuebles. Consiste en presentar la mejor versión de la vivienda y hacerla así atractiva para la venta. Es como un ejercicio de escaparatismo. Quereis saber más.

Home staging, el método

Pautas a seguir para la puesta en escena de una casa

En las dos entradas anteriores hemos explicado:

Qué es el Home staging

Una técnica que consiste en mejorar el aspecto de las propiedades a vender (o alquilar) para que se vea todo su potencial, acortando así el tiempo de venta y reduciendo casi al mínimo las rebajas de precios que de otra manera pudieran ser necesarias para cerrar la operación.

Quién fue su creadora Barbara Schwarz  

Allá por los años 70 esta interiorista creó un método para mejorar el aspecto y la funcionalidad de las casas a vender y hacerlas más atractivas a ojos de los compradores.

Esta técnica está muy extendida por Estados Unidos y Canada, dónde se practica desde hace tiempo, gozando de buena reputación por tener una tasa de éxito muy elevada. En Europa, países como Suecia o Reino Unido son pioneros en su utilización, también es bastante conocida y utilizada en Francia, y comienza a serlo en España.

"Se trata de convertir la que hasta ahora es la vivienda de una persona en un producto para la venta, pasando a ser un escenario donde cada quién que la visite pueda sentirse el protagonista. ¡Esta es la casa de mis sueños!, esa es la finalidad, vender mejor y más rápido."

Actualmente en España existen muchas viviendas disponibles tanto para la venta como para el alquiler, hay mucha oferta y por tanto mucha competencia. Utilizar el home staging puede suponer la diferenciación necesaria para que nuestro inmueble sea el elegido.

Como ya hemos dicho comienza a ser una técnica a aplicar en el mercado inmobiliario. Las empresas que se dedican a ello son contratadas tanto por particulares como por empresas inmobiliarias, que ofrecen este servicio adicional a los ya tradicionales, o directamente de los promotores.

Si nos paramos a pensar, esto ya se hacía antes del boom inmobiliario. Antes los pisos de nueva construcción se vendían mostrando un piso piloto. Un piso amueblado cuya principal finalidad era permitir que la imaginación del futuro comprador le transportara a ese hogar que andaba buscando. En el boom no era necesario estimular la imaginación ya estábamos todos bastante estimulados y motivados para comprar.

Pero no se utiliza solo para vender, también puede ser útil a la hora de alquilar. Tanto si lo alquilamos amueblado, para darle ese aire de hogar o calidez, como si lo hacemos simplemente para mostrar que posibilidades tiene. Hay muchas personas que ante un espacio vacío no se hacen idea de lo que puede caber, amueblar por ejemplo con unos muebles de cartón, nos ayudará a mostrar el espacio del que disponemos.

También, y esto lo entenderéis mejor más adelante, puede hacerse en nuestra casa para nosotros mismos, sin que haya ninguna operación de compraventa o alquiler de por medio. Es un método que nos permitirá volver a estrenar nuestra vivienda, en tanto en cuanto vamos a poder renovarla y adaptarla. Puede ser perfectamente una alternativa a una reforma o complementar a la misma.

Bueno ya estamos bastante centrados, sabemos quien lo inventó, para que sirve y en que consiste. Ahora viene la pregunta

¿Cómo se hace eso del home staging?

Nos vemos en la próxima entrada Principios básicos del Home Staging

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¿Quién inventó el Home staging?

No se si la palabra correcta es inventar, porque inventar significa crear algo nuevo, algo que sirve para relizar tareas y que nunca ha sido hecho antes. Suena insistentemente unido al concepto de home staging el nombre de Barbara Schwarz, pero se le puede considerar "inventora" .

La creadora del Home staging

Barbara Schwarz

Buscando información sobre el tema hay un nombre que destaca por encima de todos Barbara Schwarz. He leído varias biografías y todas explican básicamente lo mismo. Barbara que llegó al sector inmobiliario allá por el 1972, y que tenía formación como decoradora e interiorista, supo ver que tenía ante si un reto, y era mostrar todo el potencial que tenían las casas que iba a vender.

Empezó su tarea de enseñar a los asesores inmobiliarios / vendedores como mejorar el aspecto de las casas de sus clientes y conseguir con ello mayor eficacia en la venta.

Fue ella quien acuñó el término "home staging" y en definitiva quién creó su propia marca comercial. Ha desarrollado todo un sistema de cursos y formación para impartir esas técnicas y hoy en día es un referente mundial. Hay libros y libros que hablan de ella y de su técnica.

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Supo ver que, siguiendo unos sencillos pasos y sin incomodar a los propietarios, las casas podrían mostrar un mejor aspecto para la venta, serían algo así como un producto mejorado. Al fin y al cabo se trata de vender, vender mejor y vender más rápido.

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Buscando y buscando, siempre se encuentran otras opiniones, existe otra mucha gente que piensa que las llamadas técnicas, que se emplean en su método, eran ya utilizadas con anterioridad a su llegada a este sector. Que

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cualquier "agente de la propiedad" ya aconsejaba a sus clientes como hacer mas atractiva su casa de cara a los compradores, ya que sabían perfectamente que se vendía mejor.

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En mi opinión, como suele suceder, la verdad está en el punto medio. Todos los vendedores o asesores inmobiliarios, y hablo por experiencia, aconsejan a los propietarios sobre aspectos generales de su casa. Siempre se habla de mejorar el aspecto de cara a las visitas, se habla de orden, limpieza, evitar olores, arreglar desperfectos, crear una buena impresión general ...etc. Ella con su formación supo ver más allá, supo sistematizar, ordenar y agrupar en un método todas esas pequeñas técnicas o sugerencias que se venían llevando a cabo por parte de los profesionales del sector.

Entonces ¿inventó Bárbara el home staging? Pues tal vez inventar no sea la palabra adecuada, en tanto en cuanto, inventar supone desarrollar algo nuevo, y parece que los diferentes aspectos ya se llevaban acabo, eso sí de manera digamos aislada.

Ella supo ver el potencial de todas esas técnicas unidas, sistematizadas, llevadas a cabo una a una en cada una de las casas. Supo aglutinar, dar forma, sistematizar, ordenar y en definitiva "crear" un método de trabajo. Creó el método y acuñó el termino. Así si que si, sinceramente creo de Barbara Schwarz. inventó el Home staging.

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¿Qué es home staging?

Home staging

Home staging. Herramienta de marketing.

 ¿ Que es el home staging?  Pues es uno de esos muchos términos en ingles usados en marketing (y ya van dos), que define un tipo de acción para hacer más fácil la tarea comercial. O sea, vender más y mejor.

¡¡Vale y en español!!. Home se traduce por hogar más que por casa,  y staging es una de esas palabras con varios significados, sería algo así como escenificar, teatralizar, poner en escena, presentar, representar.

Si intentamos hacer una traducción literal nos salen expresiones que, no solo no nos suenan bien sino que además, no entendemos que quieren decir. Si hablamos de escenificar un hogar, teatralizar una casa, presentar un hogar o casa...... ninguna de ellas es una buena traducción, porque ninguna de ellas nos dice, en definitiva, de que se trata.

El home staging es una técnica encaminada a presentar una casa para la venta o el alquiler, de manera que se perciba todo su potencial. 

Veamos un ejemplo. Yo tengo una tienda de ropa, ¿cómo hago que entren esas personas que pasan por la calle? mediante mi escaparate. Preparo un escaparate bonito, vistoso que llame la atención, que haga pensar a quién lo ve que encontrará algo, que invite a entrar. Una vez dentro de la tienda sigo con esa misma pauta, tengo el género bien colocado, presento las camisetas en maniquíes, les pongo complementos....etc, para que se vea como puede quedar.

Eso es lo que hace esta técnica en toda la casa. Presentarla de manera que el posible comprador pueda ver lo que va a comprar, en este caso la vivienda, con todo su potencial. Para que pueda ver que esa, es la casa que está buscando, lo que ve es lo que necesita, lo que quiere.

¿Cómo se hace?   Paciencia..... Iremos viendo cosas. Solo un anticipo, no es decorar, no es caro y surte efecto.  

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Quién visita mi casa

Uno de los aspectos que creo que a veces pasamos por alto cuando ponemos a la venta nuestra propiedad es el tema de la seguridad. ¿Quién entra en mi casa?. Queremos vender y lógicamente para comprar hay que ver que se compra. Hasta que punto ofrecemos más información de la que realmente necesitan los compradores. Seguridad en las visitas.

Quién entra en mi vivienda 

Seguridad en las visitas de venta de una propiedad

 

Quién visita mi casa

Un aspecto importante que tendrá controlado si trabaja con una inmobiliaria, será el de la seguridad: ¿Quién entra en mi casa. Cuando alguien visita un inmueble acompañado de una agente inmobiliario previamente ha tenido que firmar lo que se conoce con el nombre de "parte de visita". 

El parte de visita es un documento en el que constan los datos del visitante; nombre, apellidos, dni, domicilio.. .etc. Es el documento que permite a la inmobiliaria demostrar el trabajo realizado y probar así, por ejemplo, que el comprador conoció el inmueble gracias a su agencia. Pero es algo más, es una protección frente a posibles malas intenciones, nadie con malos propósitos va a dejar sus datos.

Tenga en cuenta que quién se presenta como posible comprador, va a entrar en su casa y podrá observar y llevarse conocimientos sobre usted y su familia. Será capaz de saber cuantas personas viven en la casa, horarios de entrada y salida, verá objetos que posee, televisión, aparatos de música... en general se hará una idea de su posición económica.

Normalmente no vamos dando explicaciones de nuestras cosas, pero ¿que ocurre en el caso de un posible comprador?. Sin duda le enseñamos la casa sin problemas, estaremos dispuestos a ser amables, a seguir la conversación, podrán enterarse de lo que quieran sin ningún esfuerzo.

Así que, cuando vaya a ser usted mismo quién enseñe el inmueble tenga presente estos consejos de seguridad.

• Nunca reciba a nadie sin haber concertado cita. 

¿Porqué? Por que estará indefenso. Imagine la situación, usted ha colocado en su balcón o portal un cartel de venta. Llaman a la puerta, estoy interesaso, busco piso por esta zona y me gustaría verlo ahora mismo ¡¡¡¡¡NO!!!!, Nunca.

•  Primero por seguridad. El hecho de verle como un potencial comprador le hará bajar la guardia, entrará en su casa, pueden robarle en ese momento o con posterioridad, porque saldrán de allí con toda la información que necesitan. 

• Segundo nunca debe enseñar una vivienda sin que esté perfectamente preparado para la visista, hablaremos de ello: límpio, ordenado, ventilado, buena temperatura ..ect.

Aunque le insistan, es una pena porque me gusta la ubicación y tengo el dinero y hoy es el único día que puedo estar por aquí ....No caigan en la trampa si de verdad les interesa lo verán a los horarios que usted decida.

• Pida información a la persona.

Generalmente contactarán con usted por teléfono o por mail, guárdelos y pídale siempre el nombre, no pierda esa información. Si se niegan a darle datos recele, no se sienta presionado y piense que va a perder una compra por pedir ese tipo de información.

• Fíjese un horario y días de visita y no salga de ahí, no los varíe según la llamada.

Fíjese de antemano cuando va a poder recibir visitas. Primero porque le será mucho más fácil organizar el resto de sus actividades, y segundo porque así tendrá la casa perfectamente preparada para recibir interesados.

Fije esos momentos, días y horas, pensando en usted, y en los posibles compradores, a ser posible diferentes días variando horas de mañana y tarde. Aunque le resulte duro esté abierto a ser visitado en sábados y/o domingos.

Cuando vaya a quedar nunca de respuestas del tipo es que no llego a casa hasta tal hora, solo podemos por la mañana, tarde.., No de ninguna información sobre sus horarios de entrada o salida, o sus hábitos, o los momentos en que solo haya una persona. El comprador no necesita saber nada de eso, solo día y hora para la cita.

La mayor parte de las veces, quién contacte con usted será quién dice ser. Personas interesadas en comprar una vivienda por la zona, pero en algunos casos puede ser una manera de conseguir información. No se trata de tener miedo, se trata de ser precavido.

Son unas simples pautas, fáciles de seguir y que podrán evitarle más de un quebradero de cabeza.

Como siempre espero os guste, no olvideis compartir y  los +g

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¿Cómo elegir inmobiliaria?

Ocurre que cuando tenemos que tomar una decisión intentamos buscar información. La opinión de amigos y conocidos, a veces nos ayuda, otras sin embargo nos lía más, pues es contradictoria. ¿Cómo elegir inmobiliaria? en que criterios nos basamos. Veamos.

Criterios para elegir inmobiliaria

¿Que clase de inmobiliaria es la mejor para mí?

A la pregunta ¿Cómo elegir inmobiliaria? La respuesta es relativamente sencilla, según nuestra conveniencia. Pero ¿que inmobiliaria es mejor para mí, cómo la elijo?.

Veamos unas características que diferencian unas de otras y que nos ayudarán, según nuestras preferencias, a su elección.

La elección de Inmobiliaria

En cuanto al tipo de contrato a firmar.

Cuales son nuestras necesidades, queremos que alguien se encargue de todo, bien porque no conocemos el terreno, bien porque no tenemos tiempo; entonces el contrato en exclusiva no será un freno para nosotros. Queremos por el contrario, tener margen para intervenir nosotros en la operación, nuestra inmobiliaria será aquella que trabaje como agente único o como nota de encargo.

En cuanto al tipo de inmobiliaria, su alcance.

El tipo de contrato que tengamos que suscribir con la inmobiliaria, será una de las razones importantes para nuestra elección, pero no la única. Por ejemplo si elegimos una inmobiliaria que trabaje en solitario, diríamos en "local" los clientes que consiga quedarán prácticamente reducidos a quienes vivan en esa zona o a quienes ocasionalmente se desplacen a buscar. Por el contrario, si nuestra elección es la de una inmobiliaria franquicia o que trabaje en asociación, podrán ofrecernos compradores venidos de cualquier parte. 

Generalmente las del segundo tipo trabajan con contratos en exclusiva. Así que si nuestra zona está muy demandada no nos faltaran interesados que buscarán, por el contrario si lo es menos, necesitaremos un mayor trabajo de comercialización. Téngalo en cuenta.

En cuanto a las comisiones

Las inmobiliarias que pertenecen a una franquicia o que funcionan en asociación suelen ser más inflexibles con el porcentaje de comisión, ya que tienen firmados acuerdos entre ellos que tienen que respectar, será prácticamente imposible negociar la comisión. En una inmobiliaria local será más factible la negociación.

En cuanto al precio del inmueble

Todo buen agente inmobiliario hará una valoración objetiva de su propiedad ya que conoce el mercado. Las inmobiliarias en exclusiva no suelen aceptar cualquier encargo, si creen que el inmueble no está en precio no les interesará su comercialización, pues saben que no van a venderlo. Las inmobiliarias locales, le informarán igualmente de que el precio no es el adecuado, pero por regla general no rechazarán el encargo. Si usted esta muy determinado a vender en una cantidad y ésta es superior a lo que le aconsejan, su opción será una agencia local.

Estas, creo yo, son algunas de las características y diferenciaciones entre los tipos de inmobiliarias existentes que le harán tomar la decisión en un sentido u otro. Todo depende, como he dicho al principio, de nuestras preferencias y necesidades.

Espero vuestros comentarios y si os ha gustado g+

Hasta la próxima.

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Contrato con inmobiliaria

Podemos contratar los servicios para la intermediación de una agencia inmobiliaria con diferentes tipos de contratos. Dependiendo de la modalidad elegida, nuestro grado de compromiso, y el suyo con nosotros será diferente. ¿Cual es la tuya?

Vender con Inmobiliaria: Tipos de contratos

Nota de encargo, Agente único, Encargo de venta en exclusiva.

Pensando, pensando que hacer...........

Hablábamos en la entrada anterior acerca de la labor de las empresas de mediación inmobiliaria, que implicaba vender con Inmobiliaria, y nos quedábamos en la mera mención de los tipos de contratos que existían, a saber: Nota de encargo, Encargo como Agente único, Encargo de venta en exclusiva.

La primera pregunta ¿es necesario firmar algún tipo de documento a la inmobiliaria? Sí. 

La agencia inmobiliaria va a hacer gestiones para vender su casa, va a fotografiarla, publicitarla, informar de ella a posibles compradores, va a poner en contacto a comprador y vendedor..., en definitiva a a proceder a su comercialización y para ello necesita su autorización. 

Podría argumentarse que los contratos verbales tienen plena validez, y así es, pero ante cualquier incidencia tendríamos plenamente documentado el acuerdo y sería mucho más fácil su aclaración o su aporte como prueba en caso de discrepancia. La firma por tanto beneficia a ambas partes. Ahora como siempre digo, los contratos tienen consecuencias legales, hay que saber lo que se firma, y ser consecuente con lo que nos comprometemos.

"Los tres tipos de contratos tienen semejanzas y diferencias" 

Las semejanzas vienen por la parte de la identificación del vendedor y de la agencia, identificación del inmueble objeto de venta, el precio, el plazo de duración del contrato, la autorización para recibir cantidades a cuenta y los honorarios de la empresa.

Las diferencias vienen por el tipo de encargo acordado.

• En el caso de la nota de encargo, el propietario faculta a la agencia a comercializar su propiedad, si la venta se realiza gracias a su gestión, y solo en ese caso, deberá abonársele la comisión. Tanto el propietario por si mismo o por medio de otras agencias pueden vender la propiedad. Es el tipo de contrato que menos compromete al propietario.

• Encargo de gestión en exclusividad. En este caso se concede en exclusiva a la agencia (es decir solo a ellos) la acción comercializadora, el propietario tampoco podría hacerlo. Tendrán derecho a la comisión siempre que se venda la propiedad aunque no hay sido fruto de su gestión. Si el propietario vendiera por sí o con ayuda de terceros estaría obligado igualmente a pagar sus honorarios. Es el que más compromete al propietario.

• Encargo de gestión como Agente Único. En esta caso el propietario faculta para la comercialización solo a una agencia, quedando libre de vender por sus medios y no quedando en ese caso obligado al pago de la comisión. Si les correspondería, si se realizase la operación con la mediación de otra inmobiliaria. Es, desde mi punto de vista, el contrato más equilibrado para las dos partes, el propietario queda libre de vender por sí y la agencia se asegura ser la única inmobiliaria que posee ese inmueble. Sin embargo este es uno de los contratos menos frecuentes, normalmente las agencias trabajan con alguno de los dos anteriores.

Eso sí en todos los modelos de contrato, la agencia inmobiliaria tendrá derecho a percibir la comisión si la venta se realiza, aunque se haga después de haber terminado el contrato, con un comprador presentado por la misma.

 ¡¡Ojo con la picaresca!! Ponerlo en inmobiliaria, finalizar el contrato y vender a alguién que ha sido presentado por la agencia. Bajamos el precio algo y ambas partes, comprador y vendedor saldríamos ganando.

Las agencias suelen verificar en los registros de la propiedad la identidad de los compradores, se firma un parte de visita cuando se ve una propiedad con ellos, así que la demostración no es difícil, y cuando se encuentran este tipo de casos suelen demandar. 

Aquí encontaréis un modelo típico de Contrato de intermediación.

Como siempre espero os sea de ayuda y hacedme saber si os ha gustado. Hasta la próxima.

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Contrato de gestión de venta inmobiliaria

A continuación un ejemplo de contrato tipo de mediación inmobiliaria, contemplando las cláusulas que son iguales para todos y aquellas que diferencian a cada uno de los contratos, a saber: Nota de encargo, Encargo en exclusiva o Encargo como agente único.

Modelo de contrato de gestión de venta.

Contratos con inmobiliaria.

Los contratos hay que leerlos y entenderlos
 bien antes de firmarlos.
 Tienen consecuencias

CONTRATO DE  DE GESTION DE VENTA EN 
……………………….……..

( EXCLUSIVA, NOTA DE ENCARGO, AGENTE ÚNICO)

Parte de identificación de vendedores e imobiliaria y determinación del tipo de encargo

D/ña ………………………………………... ...      y D/ña  ………………………………………….         en adelante “los vendedores”,  mayor/es de edad,  con D.N.I./N.I.F                             con domicilio en                                            número de teléfono                          encargan a  “NOMBRE DE LA INMOBILIARIA, S.L”  con C.I.F.- ………………………….., y domicilio social en la calle ………………………………………………….., en adelante “la agencia inmobiliaria , ENCARGO DE VENTA EN  ……... (Exclusiva, nota de encargo o agente único)

conforme a las siguientes estipulaciones:

Identificación del inmueble y sus posibles cargas. La agencia verificará los datos

Objeto: La intermediación en la venta del inmueble sito en la calle ………………………………..., cuyo Titular registral es ……………………………….._.

(Se haría constar si existen cargas,  o usufructos sobre el inmueble)

Duración El presente encargo tendrá la duración de …….. meses, prorrogado por periodos sucesivos e iguales salvo preaviso fehaciente de alguna de las partes con 15 días de antelación.

Importante si autorizamos a recibir cantidades y ver el contrato de arras o firmarlo nosotros directamente

Autorización para recibir cantidades en concepto de arras. El propietario autoriza expresamente a “Nombre de la inmobiliaria”, a recibir en su nombre, en calidad de depositario, cantidad en concepto de arras o señal. Dicho contrato y cantidad quedarán en suspenso, hasta que sean aceptadas por el propietario..

Por ley

Gastos y tributos. El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes, al corriente del pago de gastos de Comunidad y libre de arrendatarios y ocupantes. Todos los gastos que se deriven de la compraventa serán a cuenta del comprador excepto plusvalía.

Precio. El precio total  es ………………. euros, incrementándose éste en el ...% de honorarios (Incrementados con su iva correspondiente) Importante tener en cuenta el impuesto

o bien el precio total es de ……….€ y se desglosa la parte que pertenece al propietario y los honorarios de la agencia.

Los honorarios se devengarán íntegramente si la transmisión se produce (texto diferente según sea exclusiva nota de encargo o agente único*) durante la vigencia del presente encargo o si,

¡¡¡¡¡Super importante!!!!!

a pesar de haber caducado o haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por la agencia.

*

Exclusiva directamente por la propiedad o a través de otro intermediario durante la vigencia del presente encargo

Nota de encargo. No pondría nada.

Agente único, teniendo esta empresa su actuación como agente único se realizara la operación con la mediación de otra empresa inmobiliaria.

Fecha

Firmas Vendedores                                                  Firma por la inmobiliaria.

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Este sería un ejemplo de modelo de contrato diferenciándose en rojo lo que cambiaría dependiendo el tipo. Si queréis conocer más en profundidad las diferentes características de los contratos tal vez os sea de interés la entrada contratos de gestión inmobiliaria

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