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domingo, 25 de agosto de 2013

¿Es buena idea comprar sobre plano?

Comprar sobre plano

Hace poco me preguntaban si era buena idea comprar sobre plano, pues como casi todo en la vida, depende. Hasta hace unos 10 años o algo más, los pisos se vendían viendo un piso piloto. La constructora empezaba las obras y terminaba un piso totalmente, comprabas lo que veías. El tamaño, los acabados, los colores... todo era tal y como te lo iban a entregar. Esa era la forma de vender casas. 

comprar casa sin edificar

Durante el boom inmobiliario el método cambió. Había tanta demanda que no necesitaban hacer nada, solo poner una caseta de obra en un solar, hacer un folleto con planos y memoria de calidades y a vender.

Que ocurría, que no veías lo que comprabas. Mirabas un plano y te hacías una idea de como sería tu casa, esa idea era más o menos exacta, dependiendo de lo acostumbrado que estuvieses a ver e interpretar planos. 



La memoria de calidades solía ser ambigua y no demasiado comprometedora. Así sabias que llevabas azulejos en la cocina en "color blanco o similar" o "paredes lisas en color claro" y además se reservaban el derecho de hacer cambios por exigencias de la dirección facultativa. Más de uno al entrar y ver los azulejos o los colores de las paredes, o la casa en si, se han llevado un disgusto.




¿Ventaja de comprar sobre plano?

Que el piso que tú hoy comprabas por 5 a la vuelta de unos meses valía 7, ya habías ganado algo antes de que te lo entregaran. Durante el tiempo que duraban las obras, uno o dos años, ibas pagando la entrada y ahorrando para los gastos. Al llegar la fecha de la escritura te subrogabas en la hipoteca de la constructora y ya estaba. Tenías tu piso al precio de dos años atrás. Fue buena idea.
Perfecto, pero empezó la crisis,  que no lo hizo de un día para otro. A mediados del 2005 ya la cosa se fue ralentizando. Ya no pintaba tan bien, empezaron a pararse obras, empezó a haber gente que se encontró pagando la entrada de una casa, cuando las obras estaban paradas y el contrato les obligaba a hasta la fecha prevista de entrega.

Hubo quién en el período de construcción perdió el trabajo y llegada la hora de escriturar tuvo problemas o directamente no pudo subrogarse en el préstamo y perdió el dinero entregado. Además a la fecha de entrega, la casa valía menos que cuando la compraron y sucedió que la constructora vendió las últimas viviendas de alguna promoción un 15 o 20% mas barato, eso es mucho dinero y más cuando en nuestro horizonte tenemos un préstamo hipotecario.

Sin contar claro, quién aprovechó esa ola de optimismo y confianza reinante para coger dinero de promociones inexistentes y salir corriendo. Visto desde la perspectiva actual fue una locura. 

Si nos basamos en hoy, creo que no es buena idea.  Hay mucho stock de viviendas, puedes ver lo que compras, y no solo siendo de segunda mano, hay viviendas a estrenar terminadas. Minimizas mucho los riesgos, pero.....¿y el precio? ¿seguirá bajando el precio de la vivienda en España?


Espero vuestros comentarios






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¿Alquilar es tirar el dinero? Parte 2

Ventajas e inconvenientes de comprar y alquilar

Comprar o alquilar el eterno debate

Eterno dilema comprar o alquilar
Comprar o alquilar
 el eterno dilema

Acababa la entrada anterior, Alquilar es tirar el dinero con un No como respuesta a esa pregunta. Ambas opciones tienen sus ventajas y sus inconvenientes. Ambas, comprar y alquilar son opciones a considerar. Dependerá de cada uno de nosotros, a veces por convicción, a veces por circunstancias. 


Consideremos las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas.



Ventajas de alquilar:

Primero: Lo primero que veíamos es que para comprar una casa necesitábamos un desembolso inicial elevado. Aproximadamente el 34% del precio de compra, y que aunque ese importe era recuperable, suponía algo así como haber pagado por anticipado el alquiler de 8 años.

La situación actual del mercado laboral es altamente inestable. Todos tenemos amigos, parientes o vecinos, que en los últimos años han perdido el empleo, o se han visto obligados a renegociar su contrato, siempre a la baja, ante la alternativa de la pérdida de su puesto de trabajo. Han tenido que pactar bajadas de salario o de número de horas trabajadas, cambios de horarios, turnos etc. También como, jóvenes que acaban sus estudios, no tenían cabida en el mercado de trabajo. Y la pregunta es ¿ante semejante panorama es una buena idea comprometer los ahorros? Mañana podemos ser nosotros los afectados y es bueno contar con un colchón. Tal vez sea mas inteligente y sensato esperar a que pase el temporal, teniendo cobijo.

Segundo. El inquilino paga solo el importe de la renta. El resto de los gastos, como comunidad o Ibi, así como todos los imprevistos, debidos al desgaste y/o mantenimiento implican a la propiedad. Por tanto vivir de alquiler nos da una mayor estabilidad en nuestro presupuesto y nos evita sustos.

Tercero. Es más fácil negociar con un particular que con el banco. Si nos vemos en la difícil situación de no poder hacer frente a los pagos será más fácil llegar a un acuerdo con nuestro casero para rebajar el precio o incluso buscarnos un piso más económico. Ir al banco a renegociar una hipoteca es bastante más complicado. De entrada nos costará dinero, cualquier cambio ya sea periodo de carencia o renegociación de plazos llevará aparejada comisiones y los importes en intereses se disparan. Y la opción de vender la casa es tarea bastante más complicada que la alquilar.

Cuarto. Dejando un poco de lado el tema económico, el alquiler nos da margen de movilidad. El cambio de residencia ante por ejemplo, un cambio de trabajo, sería más sencillo. Con el alquiler tenemos menos ataduras. También por causas no previsibles en el momento de la compra como por ejemplo un cambio en infraestructuras que haga nuestra calle más ruidosa, o menos accesible, o pongamos porque no, esos vecinos ruidosos o molestos.


Inconvenientes de alquilar.

Primero. Del dinero que paguemos por renta, no recuperaremos nada el día que dejemos la casa. Además, a diferencia de lo que ocurre con la compra en que las cuotas son constantes, el precio del alquiler va ajustándose al IPC, con lo cual siempre dedicaremos el mismo porcentaje de nuestros ingresos a pagar la casa.

Segundo. Si quiero hacer algún tipo de reforma o acondicionamiento de la casa a mis necesidades cambiantes, estaré a expensas del permiso del propietario. Si invierto dinero tampoco será recuperable.

Tercero. Nunca veré aumentado mi patrimonio.


Ventajas de  comprar:

Primero. Adquiero patrimonio. Aunque supone un desembolso inicial elevado, desde el primer euro es recuperable. Eso si, el plazo y la mayor o menor rentabilidad dependerán de la situación económica del momento.

Segundo. Hago lo que quiero, la casa es mía. Puedo reformar o mejorar la casa sin tener que pedir permiso a nadie. Puedo ir acomodando mi casa a mis necesidades cambiantes.

Tercero. Generalmente, según pasa el tiempo las cuotas son proporcionalmente menores a nuestros ingresos que cuando empezamos a pagar,  ya que las cuotas se mantienen constantes (solo varían la parte de intereses variable) y 600€ no significan lo mismo ahora que dentro de 10 años. Cuando acabe de pagar la hipoteca, viviré en mi casa sin tener que pagar por ello.  

Inconvenientes de comprar.

Primero. Ese desembolso inicial del que hablamos, no es recuperable a corto plazo. Si comprásemos y nos viésemos en la necesidad de vender a la vuelta de un año, probablemente nos habría salido más barato vivir de alquiler. Es muy probable que no consiguiésemos cubrir todos los gastos originados en la compra.

Segundo. Al importe de la hipoteca hay que sumarle los gastos que pertenecen al propietario (comunidad, ibi), así como hacer frente a imprevistos de roturas y desgastes.

Tercero. Estamos más anclados. Es mucho mas difícil cambiar de residencia si media una operación de compra-venta que si tenemos un contrato de alquiler.

Cuarto. Tiene su dificultad renegociar las condiciones de la hipoteca y siempre cuestan dinero. Además, si el banco no accede e incurrimos en impago, los intereses de demora son enormes. Nuestra deuda crecerá exponencialmente mes a mes. Nos encontraremos pagando durante más años de los previstos, e incluso, si se produce la ejecución, sin tan siquiera poder vivir en esa casa.


Conclusión:


Desde el punto de vista de rentabilidad económica para períodos de estancia hasta 5 ú 8 años, el alquiler es una opción de vida estupenda. A partir de ahí la compra adquiere ventajas.

Desde el punto de vista del riesgo depende mucho de nuestra solvencia económica en el momento de hacerlo.

Desde el punto de vista laboral. Si por nuestra edad y/o profesión nuestra residencia es cambiante, el alquiler es una buena opción.



Tenéis una infografía de esta entrada en este infografia comprar frente alquilar
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¿Alquilar es tirar el dinero? Parte 1

En España existe desde hace mucho tiempo el eterno debate entre si es mejor comprar que alquilar. ¿Tengo la respuesta? Si. Depende, de muchas circunstancias que cambian a lo largo de la vida. Incluso para una misma persona, dependiendo del momento será mejor alquilar que comprar.

Es mejor alquilar o comprar

¿Tiramos el dinero cuando alquilamos ?    


Cuando alquilar es mejor que comprar
¿Cuando alquilar es mejor
que comprar?
Generalmente, cuando tomamos decisiones en nuestra vida tenemos en cuenta el corazón y la cabeza, trasladado al hogar, emociones y economía. Vamos a ver que supone económicamente la compra de una vivienda y su alternativa, el alquiler. Y sabremos si realmente "alquilar es tirar el dinero"

Vemos una casa estupenda, precio: 150.000€. Pero eso, no es lo que nos va a costar, no es todo el dinero que tendremos que desembolsar para comprarla. 



Toda compra se ve incrementada en un porcentaje, que es variable en función de la calificación de la vivienda: libre, protección publica, precio tasado, dependiendo de si es de primera o segunda mano, del momento, porque las leyes cambian, y del importe del préstamo hipotecario. Los gastos se refieren a Impuestos, gastos de Tasación, gastos de Notaria, gastos de Registro, gastos de Gestoría y gastos bancarios para la concesión del crédito.

Podéis ver el porcentaje que corresponde a cada concepto, más detalladamente, en este enlace de la comunidad de Madrid gastos.

Entonces ¿por cuanto nos sale la casa?

1- Gastos. Para el ejemplo calcularemos el 13% del precio de la vivienda: 


Precio 150.000
Gastos 19.500
Total 169.500



2- Entrada. Los bancos, generalmente, conceden un importe del 80% del precio de tasación, que supongamos para el ejemplo, coincide con el precio de compra. Ya veremos más adelante que ocurre si necesitamos un importe mayor. Es decir tenemos que tener nosotros, por nuestros medios un 20%, en este caso 30.000€.

3- Préstamo. Van a concedernos por tanto un préstamo por un importe de 120.000€ (150.000-30.000), el 80% del precio. Ateniéndonos a las condiciones actuales calcularemos los pagos, para una amortización mensual con una duración de 25 años y unos intereses de 2%. Nos saldría a pagar una cuota de 508,63€ al mes. 

De ese importe parte irá destinado a amortizar capital, es decir devolver al banco lo que nos ha prestado, y la otra parte irá destinada a pagar intereses, es decir pagar al banco por su servicio de préstamo.

Aquí tenéis lo que se llama el cuadro de amortización. He puesto solo el primer año. En él vemos los meses, el importe de la cuota, como se reparte entre intereses y capital, y en la última columna el capital pendiente, lo que aún debemos al banco.


Mes
Cuota
Intereses
Capital
Pendiente
1
508,63
200,00
308,63
119.691,37
2
508,63
199,49
309,14
119.382,24
3
508,63
198,97
309,65
119.072,58
4
508,63
198,45
310,17
118.762,41
5
508,63
197,94
310,69
118.451,72
6
508,63
197,42
311,21
118.140,52
7
508,63
196,90
311,72
117.828,79
8
508,63
196,38
312,24
117.516,55
9
508,63
195,86
312,76
117.203,78
10
508,63
195,34
313,29
116.890,50
11
508,63
194,82
313,81
116.576,69
12
508,63
194,29
314,33
116.262,36
Totales
6.103,50
2.365,86
3.737,64

Resumen Año 1 

Total pagado 6,103,50€ de los cuales, 3,737.64€ se destinaron a la amortización del capital y 2,365.86 € para el pago de intereses.

Observareis que aunque la cuota es siempre la misma, no lo es así la distribución. Según avanza el tiempo va disminuyendo el importe destinado a intereses y aumentando el del capital. 

Este cuadro se ve muy bonito, creédme, porque estamos trabajando con unos intereses muy bajos. Si queréis emoción, el siguiente enlace os será de gran ayuda. Probad con intereses del 5 ó el 6 %  Calculo de hipoteca

Sólo como dato, al final del préstamo habremos abonado al banco en concepto de intereses 32.587,56€, lo que supone un 27,16% de la cantidad que nos han prestado.

4- Primer año. Antes de poner el pie en el piso habremos tenido que desembolsar 49.500€ (entrada más gastos), si lo calculamos en cuotas de alquiler, nos salen unas 97 mensualidades, casi 8 años de alquiler por adelantado. Además tendremos que abonar la cuota de la comunidad (60€/mes), las cuotas del banco(508.63€/mes), el Ibi (200€ por decir algo). Total que en este primer año tendremos que invertir la cantidad de 56.524€. de los cuales 22.786€ serán gastos (gastos de escrituración, comunidad, IBI e intereses bancarios.

Si hubiésemos vivido de alquiler en ese mismo piso habríamos gastado en vivienda 6.103,56€. correspondientes a las cuotas, más 2 o 3 meses que nos habrían pedido en concepto de fianza. La fianza se recupera al final de la vida del contrato si no existen desperfectos o destrozos en la vivienda.

Distingo entre inversión y gasto, ahí está la madre del cordero. ¿Cuándo el gasto pasa a ser inversión?.

Desde la posición del alquiler nunca. El dinero que entregamos al arrendador nunca tendrá rendimiento, pagamos por vivir. El día que no residamos en esa casa dejaremos de pagar, pero no recuperaremos nada de lo pagado.

En el caso de la compra la cosa es diferente. Necesitamos un esfuerzo inicial elevado si, pero al término de la hipoteca ya no tendremos que pagar por vivir, o en caso de venderla, el día que dejemos de vivir, podremos recuperar lo entregado. ¿cuánto?.

Depende de muchas variables, fundamentalmente de la revalorización del inmueble y del tiempo transcurrido. En tiempos del boom inmobiliario en España se podía comprar una vivienda venderla a cabo del año y sacarle beneficio. Ahora es imposible, incluso con casas de 5 o 6 años de antigüedad.

Ahora bien quiere esto decir que alquilar es tirar el dinero. No. 

En la siguiente entrada veremos las ventajas que nos puede suponer alquilar.

Si queréis leer algo acerca de Vender una propiedad

Nos vemos, y hacedme saber si os ha gustado.

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¿Por qué compramos casa los españoles?

El mercado inmobiliario español está especialmente enfocado hacia la compra de la vivienda, en detrimento de la opción del alquiler. A España le corresponde una de las tasas más elevadas de propietarios de toda Europa, aproximadamente un 83%. frente a otros países como Alemania con un 44%
la vivienda como ahorro en españa
Los españoles preferimos comprar a alquilar nuestra casa

Vivendas en propiedad en España

¿Por que compramos? ¿Por qué no alquilamos? La mayor parte de la población española, basa su decisión de comprar en la creencia generalizada de que alquilar es tirar el dinero. ¿es así?. 

( en este enlace  podéis ver los datos según Eurostat )


¿Por qué? ¿Por qué los españoles somos tan proclives a comprar nuestra vivienda? ¿Por qué tenemos marcado a fuego el lema de “ser los dueños de nuestra casa” y "alquilar es tirar el dinero" ? y por qué vemos, casi despectivamente, el hecho de que se viva de alquiler.


Creo que este hecho viene marcado por factores culturales, a saber, nuestra escasa movilidad geográfica y nuestro método principal de ahorro.

Los españoles somos muy familiares, nos gusta estar cerca de nuestros seres queridos, nos apoyamos mucho en la familia. Necesitamos sentir el confort de la cercanía. Son lazos fuertes, nos cuesta apartarnos de nuestro entorno. Por eso tenemos claro dónde queremos vivir. 

Ajustado a nuestras propias necesidades de transporte o servicios, pero cerca. Cerca de donde nos criamos, donde viven nuestros padres, hermanos, cuñados, cerca de esa mano tendida. Tenemos en suma, poca movilidad geográfica, algo que, aparte de en la vivienda también tiene repercusiones en nuestro fragmentado mercado de trabajo, pero ese es otro tema.

Entonces, si tenemos claro donde queremos vivir, ¿por qué no comprarnos la casa?, por qué alquilar y tener que estar pendientes de la renovación o no de un contrato, de tener que pedir permiso para hacer obras o reformas, por ejemplo.

Frente a este planteamiento vital tan estático, nos encontramos con buena parte del carácter europeo. Más despegado, menos dependiente tal vez. También es cierto que existen mecanismos como ayudas a las familias, horarios laborales que permiten una mejor conciliación de la vida personal y familiar (ya estamos otra vez con el mercado de trabajo) que permiten esa independencia.

 ¿por qué comprar? ¿por qué hacer un desembolso tan elevado? ¿por qué anclarse?.

El otro factor de influencia hacia la compra es el ahorro. Tradicionalmente, el producto de ahorro por excelencia para las familias españolas ha sido la compra de la vivienda. Mes a mes se iba llenando la hucha que era la casa. Mes a mes iba incrementándose nuestro patrimonio.

Hay que tener en cuenta que hasta los años 90, los plazos de amortización de las hipotecas no superaban los 10 ó 15 años, al cabo de los cuales la casa era tuya. Durante ese plazo, aunque a ritmo lento, había ido revalorizándose. A partir de entonces eras su propietario, podías disponer libremente de ella. y tenías en ella un rendimiento. Más claro, la gente se encontraba que con 40 años tenía su casa pagada, una estabilidad laboral y una categoría profesional. Seguridad frente al futuro.

¿Gozamos hoy en día de las mismas condiciones?......... los plazos, las cargas, el trabajo, el modo de vida ¿cuanto hemos cambiado?

En la próxima entrada haremos cuentas. ¿Qué desembolso inicial necesitamos para comprar una casa, y para alquilarla?. Todo es cuestión de tiempo...............


De verdad pensáis que el que alquila desperdicia su dinero

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viernes, 23 de agosto de 2013

¿De que nos va a servir este blog?

Consejos para comprar, vender o alquilar una vivienda.

Conocer que documentos son necesarios, imprescindibles, dónde los conseguimos, otros que aunque no son imprescindibles, si es conveniente consultar para no llevarnos después sorpresas, tipo cargas u otros gastos inesperados
Este blog pretende ser una ventana abierta al proceso de la compra-venta de la vivienda. Conocer todos los pasos que hay que dar. 

proceso comprar casa vivienda habitual
Comprar vivienda

En que medida se va a ver incrementado el precio de la vivienda por los gastos de escrituración, que son básicamente, impuestos, notarios y registros. Cuanto cuesta que nos concedan un crédito hipotecario, cuanto dinero nos van a conceder.

Como afecta a mi IRPF, la compra o venta de una vivienda, que protección especial tiene, al menos de momento, la vivienda habitual.

Y si de momento alquilo... no siempre alquilar es tirar el dinero.

La decisión final de comprar, vender o alquilar una casa,  hacerlo uno mismo o contar con la ayuda de expertos será de cada uno de los lectores.

Será una decisión importante, y será la mejor posible. ¿Porque? Muy fácil, porque la lectura irá dando respuesta a los factores más importantes que intervienen en el proceso. Sera una decisión basada en la información.

En una información extensa, precisa, adaptada, adecuada, comprensible y completamente desinteresada. 

Espero que resulte interesante. Empecemos



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