¿Cómo elegir inmobiliaria?

Ocurre que cuando tenemos que tomar una decisión intentamos buscar información. La opinión de amigos y conocidos, a veces nos ayuda, otras sin embargo nos lía más, pues es contradictoria. ¿Cómo elegir inmobiliaria? en que criterios nos basamos. Veamos.

Criterios para elegir inmobiliaria

¿Que clase de inmobiliaria es la mejor para mí?

A la pregunta ¿Cómo elegir inmobiliaria? La respuesta es relativamente sencilla, según nuestra conveniencia. Pero ¿que inmobiliaria es mejor para mí, cómo la elijo?.

Veamos unas características que diferencian unas de otras y que nos ayudarán, según nuestras preferencias, a su elección.

La elección de Inmobiliaria

En cuanto al tipo de contrato a firmar.

Cuales son nuestras necesidades, queremos que alguien se encargue de todo, bien porque no conocemos el terreno, bien porque no tenemos tiempo; entonces el contrato en exclusiva no será un freno para nosotros. Queremos por el contrario, tener margen para intervenir nosotros en la operación, nuestra inmobiliaria será aquella que trabaje como agente único o como nota de encargo.

En cuanto al tipo de inmobiliaria, su alcance.

El tipo de contrato que tengamos que suscribir con la inmobiliaria, será una de las razones importantes para nuestra elección, pero no la única. Por ejemplo si elegimos una inmobiliaria que trabaje en solitario, diríamos en "local" los clientes que consiga quedarán prácticamente reducidos a quienes vivan en esa zona o a quienes ocasionalmente se desplacen a buscar. Por el contrario, si nuestra elección es la de una inmobiliaria franquicia o que trabaje en asociación, podrán ofrecernos compradores venidos de cualquier parte. 

Generalmente las del segundo tipo trabajan con contratos en exclusiva. Así que si nuestra zona está muy demandada no nos faltaran interesados que buscarán, por el contrario si lo es menos, necesitaremos un mayor trabajo de comercialización. Téngalo en cuenta.

En cuanto a las comisiones

Las inmobiliarias que pertenecen a una franquicia o que funcionan en asociación suelen ser más inflexibles con el porcentaje de comisión, ya que tienen firmados acuerdos entre ellos que tienen que respectar, será prácticamente imposible negociar la comisión. En una inmobiliaria local será más factible la negociación.

En cuanto al precio del inmueble

Todo buen agente inmobiliario hará una valoración objetiva de su propiedad ya que conoce el mercado. Las inmobiliarias en exclusiva no suelen aceptar cualquier encargo, si creen que el inmueble no está en precio no les interesará su comercialización, pues saben que no van a venderlo. Las inmobiliarias locales, le informarán igualmente de que el precio no es el adecuado, pero por regla general no rechazarán el encargo. Si usted esta muy determinado a vender en una cantidad y ésta es superior a lo que le aconsejan, su opción será una agencia local.

Estas, creo yo, son algunas de las características y diferenciaciones entre los tipos de inmobiliarias existentes que le harán tomar la decisión en un sentido u otro. Todo depende, como he dicho al principio, de nuestras preferencias y necesidades.

Espero vuestros comentarios y si os ha gustado g+

Hasta la próxima.

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Contrato con inmobiliaria

Podemos contratar los servicios para la intermediación de una agencia inmobiliaria con diferentes tipos de contratos. Dependiendo de la modalidad elegida, nuestro grado de compromiso, y el suyo con nosotros será diferente. ¿Cual es la tuya?

Vender con Inmobiliaria: Tipos de contratos

Nota de encargo, Agente único, Encargo de venta en exclusiva.

Pensando, pensando que hacer...........

Hablábamos en la entrada anterior acerca de la labor de las empresas de mediación inmobiliaria, que implicaba vender con Inmobiliaria, y nos quedábamos en la mera mención de los tipos de contratos que existían, a saber: Nota de encargo, Encargo como Agente único, Encargo de venta en exclusiva.

La primera pregunta ¿es necesario firmar algún tipo de documento a la inmobiliaria? Sí. 

La agencia inmobiliaria va a hacer gestiones para vender su casa, va a fotografiarla, publicitarla, informar de ella a posibles compradores, va a poner en contacto a comprador y vendedor..., en definitiva a a proceder a su comercialización y para ello necesita su autorización. 

Podría argumentarse que los contratos verbales tienen plena validez, y así es, pero ante cualquier incidencia tendríamos plenamente documentado el acuerdo y sería mucho más fácil su aclaración o su aporte como prueba en caso de discrepancia. La firma por tanto beneficia a ambas partes. Ahora como siempre digo, los contratos tienen consecuencias legales, hay que saber lo que se firma, y ser consecuente con lo que nos comprometemos.

"Los tres tipos de contratos tienen semejanzas y diferencias" 

Las semejanzas vienen por la parte de la identificación del vendedor y de la agencia, identificación del inmueble objeto de venta, el precio, el plazo de duración del contrato, la autorización para recibir cantidades a cuenta y los honorarios de la empresa.

Las diferencias vienen por el tipo de encargo acordado.

• En el caso de la nota de encargo, el propietario faculta a la agencia a comercializar su propiedad, si la venta se realiza gracias a su gestión, y solo en ese caso, deberá abonársele la comisión. Tanto el propietario por si mismo o por medio de otras agencias pueden vender la propiedad. Es el tipo de contrato que menos compromete al propietario.

• Encargo de gestión en exclusividad. En este caso se concede en exclusiva a la agencia (es decir solo a ellos) la acción comercializadora, el propietario tampoco podría hacerlo. Tendrán derecho a la comisión siempre que se venda la propiedad aunque no hay sido fruto de su gestión. Si el propietario vendiera por sí o con ayuda de terceros estaría obligado igualmente a pagar sus honorarios. Es el que más compromete al propietario.

• Encargo de gestión como Agente Único. En esta caso el propietario faculta para la comercialización solo a una agencia, quedando libre de vender por sus medios y no quedando en ese caso obligado al pago de la comisión. Si les correspondería, si se realizase la operación con la mediación de otra inmobiliaria. Es, desde mi punto de vista, el contrato más equilibrado para las dos partes, el propietario queda libre de vender por sí y la agencia se asegura ser la única inmobiliaria que posee ese inmueble. Sin embargo este es uno de los contratos menos frecuentes, normalmente las agencias trabajan con alguno de los dos anteriores.

Eso sí en todos los modelos de contrato, la agencia inmobiliaria tendrá derecho a percibir la comisión si la venta se realiza, aunque se haga después de haber terminado el contrato, con un comprador presentado por la misma.

 ¡¡Ojo con la picaresca!! Ponerlo en inmobiliaria, finalizar el contrato y vender a alguién que ha sido presentado por la agencia. Bajamos el precio algo y ambas partes, comprador y vendedor saldríamos ganando.

Las agencias suelen verificar en los registros de la propiedad la identidad de los compradores, se firma un parte de visita cuando se ve una propiedad con ellos, así que la demostración no es difícil, y cuando se encuentran este tipo de casos suelen demandar. 

Aquí encontaréis un modelo típico de Contrato de intermediación.

Como siempre espero os sea de ayuda y hacedme saber si os ha gustado. Hasta la próxima.

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Contrato de gestión de venta inmobiliaria

A continuación un ejemplo de contrato tipo de mediación inmobiliaria, contemplando las cláusulas que son iguales para todos y aquellas que diferencian a cada uno de los contratos, a saber: Nota de encargo, Encargo en exclusiva o Encargo como agente único.

Modelo de contrato de gestión de venta.

Contratos con inmobiliaria.

Los contratos hay que leerlos y entenderlos
 bien antes de firmarlos.
 Tienen consecuencias

CONTRATO DE  DE GESTION DE VENTA EN 
……………………….……..

( EXCLUSIVA, NOTA DE ENCARGO, AGENTE ÚNICO)

Parte de identificación de vendedores e imobiliaria y determinación del tipo de encargo

D/ña ………………………………………... ...      y D/ña  ………………………………………….         en adelante “los vendedores”,  mayor/es de edad,  con D.N.I./N.I.F                             con domicilio en                                            número de teléfono                          encargan a  “NOMBRE DE LA INMOBILIARIA, S.L”  con C.I.F.- ………………………….., y domicilio social en la calle ………………………………………………….., en adelante “la agencia inmobiliaria , ENCARGO DE VENTA EN  ……... (Exclusiva, nota de encargo o agente único)

conforme a las siguientes estipulaciones:

Identificación del inmueble y sus posibles cargas. La agencia verificará los datos

Objeto: La intermediación en la venta del inmueble sito en la calle ………………………………..., cuyo Titular registral es ……………………………….._.

(Se haría constar si existen cargas,  o usufructos sobre el inmueble)

Duración El presente encargo tendrá la duración de …….. meses, prorrogado por periodos sucesivos e iguales salvo preaviso fehaciente de alguna de las partes con 15 días de antelación.

Importante si autorizamos a recibir cantidades y ver el contrato de arras o firmarlo nosotros directamente

Autorización para recibir cantidades en concepto de arras. El propietario autoriza expresamente a “Nombre de la inmobiliaria”, a recibir en su nombre, en calidad de depositario, cantidad en concepto de arras o señal. Dicho contrato y cantidad quedarán en suspenso, hasta que sean aceptadas por el propietario..

Por ley

Gastos y tributos. El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes, al corriente del pago de gastos de Comunidad y libre de arrendatarios y ocupantes. Todos los gastos que se deriven de la compraventa serán a cuenta del comprador excepto plusvalía.

Precio. El precio total  es ………………. euros, incrementándose éste en el ...% de honorarios (Incrementados con su iva correspondiente) Importante tener en cuenta el impuesto

o bien el precio total es de ……….€ y se desglosa la parte que pertenece al propietario y los honorarios de la agencia.

Los honorarios se devengarán íntegramente si la transmisión se produce (texto diferente según sea exclusiva nota de encargo o agente único*) durante la vigencia del presente encargo o si,

¡¡¡¡¡Super importante!!!!!

a pesar de haber caducado o haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por la agencia.

*

Exclusiva directamente por la propiedad o a través de otro intermediario durante la vigencia del presente encargo

Nota de encargo. No pondría nada.

Agente único, teniendo esta empresa su actuación como agente único se realizara la operación con la mediación de otra empresa inmobiliaria.

Fecha

Firmas Vendedores                                                  Firma por la inmobiliaria.

__________________________________________

Este sería un ejemplo de modelo de contrato diferenciándose en rojo lo que cambiaría dependiendo el tipo. Si queréis conocer más en profundidad las diferentes características de los contratos tal vez os sea de interés la entrada contratos de gestión inmobiliaria

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Mediación de agencia Inmobiliaria

En España no existe ninguna ley que obligue a vender un inmueble con la intermediación de un agente de la propiedad, pero es aconsejable, beneficioso o por el contrario solo sirve para encarecer el precio ¿qué piensas? Vender con mediación inmobiliaria.

¿Que son las Agencias Inmobiliarias?

¿Es buena idea vender con mediación de una agencia inmobiliaria?

Seguro que muchos de los que estáis leyendo estas líneas os habréis planteado alguna vez cual es realmente el trabajo que realizan las agencias inmobiliarias, si merece la pena contratarlas, para que nos sirven, si sus honorarios están justificados......tal vez vayáis a poner vuestra casa en venta. Veamos, ¿qué es vender con una inmobiliaria?-

¿Para que sirve una inmobiliaria?

Una agencia inmobiliaria es básicamente una empresa de servicios de intermediación; ponen en contacto a compradores y vendedores y les guían, asesoran y ayudan durante todo el proceso de compraventa.

¿Cuales son sus honorarios?

No existe ninguna regulación al respecto, ni máximos ni mínimos fijados. Cada empresa ofrece sus servicios a un precio. Hay agencias que establecen una cantidad fija por la operación y otras que lo establecen como un porcentaje del precio de venta, lo más habitual es entre el 3 y 5%.

¿Que ventajas tiene contratarlas?

Para el comprador, que van a centrarse en sus preferencias y posibilidades económicas. Un buen agente inmobiliario les hará una pequeña entrevista en la que se ocupará de conocer que desean y cuanto quieren o pueden pagar por ello, y les mostrará hasta que punto, sus deseos cuadran con sus posibilidades económicas. Podrá ayudarles también en la gestión del crédito hipotecario.

Ellos se encargarán de buscar por usted aquello que les encaje y le presentarán para visitar, solo aquellas propiedades que cumplan sus expectativas y posibilidades. 

Para el vendedor. Le ayudaran a vender desde el principio, desde mostrarle el precio adecuado para su vivienda, no olvide que conocen el mercado, las propiedades a la venta en la zona, sus precios, características, hasta encontrar al futuro comprador, ese al que le encajará su casa por características y precio. Evitaran llamadas de teléfono, dar la misma información vez tras vez, evitarán también esas visitas que no llevan a ninguna parte, serán un filtro.

Para ambos, comprador y vendedor supone una seguridad y apoyo al contar con un profesional que sabe exactamente cuales son los pasos a seguir. Se ocuparán de hacerle fácil el camino en todas sus cuestiones legales y burocráticas. 

¿Y los inconvenientes?

Lógicamente realizan un trabajo y cobran por ello, la operación tendrá un coste. Aquí surge la cuestión de quien lo paga. Es el vendedor quién "contrata" los servicios de la inmobiliaria y lo conveniente es que el precio con el que salgamos al mercado lleve incluida su comisión. Si es ese el caso, será el vendedor quien costee, en forma de menos ingresos, el servicio. Pero no siempre es así, y lo veremos más detenidamente cuando hablemos de los tipos de contratos de intermediación, a veces el propietario fija el precio que desea y sobre él se cargan los servicios, en este caso sería el comprador quien los costeará en forma de "sobreprecio". 

¿Qué tipos de contratos de intermediación existen?

• Nota de encargo
• Agente único
• Exclusividad. 

Todos ellos son contratos, todos ellos obligan a las partes y como siempre digo, son contratos tienen consecuencias legales y jurídicas.

La diferencia entre ellos es básicamente la mayor o menor libertad que tienen los propietarios para vender por sus medios sin quedar obligados a pagar una comisión, desde la que les ofrece mayor libertad, la nota de encargo, a la que menos, la exclusividad.

La modalidad de agente único, que es desde mi punto de vista la más equilibrada, es quizás la que se usa con menor frecuencia, siendo más comunes los otros dos extremos. Hablaremos en profundidad de las tres modalidades en el próximo post.

Hasta la próxima.

Enlaces relacionados:
Tipos de contratos de intermediación

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