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lunes, 28 de abril de 2014

Pasos a seguir en la compra de una casa

Nos hacen falta apenas dos minutos para enamorarnos u horrorizarnos de una casa. A pesar de ser una decisión con consecuencias vitales, la compra es un acto bastante impulsivo. ¿quieres estar preparad@ para tomar la decisión correcta? ......Empecemos ...

Pasos para la adquisición de vivienda

¿Que pasos deberíamos seguir antes de adquirir una vivienda?

Adquisicion de vivienda, presupuesto



¿Cual es mi presupuesto?

Fundamental primer paso, determinar cual es el precio máximo que puedo pagar por mi nueva vivienda. Debo tener en cuenta todas mis fuentes monetarias. Es el momento crucial, el de hacer cuentas. 

¿Dispongo de ahorros? 
Cuanto de ese dinero ahorrado podría utilizar en la compra.

¿Voy a vender mi casa actual? ¿cuanto podría obtener de su venta?
Este es uno de los primeros momentos en los que hay que tener los pies en la tierra, tengo que saber, no solo cual es un precio de mercado para mi casa, sino de cuanto limpio voy a disponer después de pagar los gastos. Para determinar esto os vendrá bien leer vender una propiedad

¿Cuanto voy a poder obtener de financiación ajena?
Que importe me concederá el banco en forma de crédito hipotecario. Los créditos tienen dos límites: el de la capacidad de pago y el del valor de la tasación. Tenéis más información en Que es un crédito hipotecario.

Todas estas fuentes nos darán una cantidad. El precio de una vivienda se ve incrementado entre un 10-15% de su precio por los gastos derivados de su compra, así que el precio de vuestra nueva casa no debería superar el 85% de ese total (100/1,15= 86,95) . También hay que tener en cuenta imprevistos. 

Además deberéis calcular cuanto de ese importe es líquido, y podéis por ejemplo pagar una entrada, y cuanto depende de la venta y la financiación.


¿Qué tipo de vivienda quiero?


Si saber cuanto me puedo gastar es importante, saber lo que quiero no lo es menos. ¿que necesito? ¿que busco en mi nueva casa? ¿que es irrenunciable y que me gustaría tener?. Para esto viene muy bien sentarse y redactar una lista. En ella pondremos ordenadas todas aquellas características imprescindibles, las necesarias y aquellas que nos gustaría tener. Este paso es importante, pensad que una casa es una inversión para mucho tiempo, hay que determinar realmente que es lo que necesitamos. Pensad también en ese momento si tener que hacer obras o reformas forma parte de vuestros planes o no. Haced copias de esa lista y llevárosla a cada casa que visitéis.

A pesar de ser una decisión importante económicamente, la compra es un acto bastante impulsivo. Hay estudios realizados que revelan que los dos primeros minutos en una casa son los decisivos para tomar una decisión. En ese primer vistazo o nos encanta o nos horroriza. El llevaros la lista e ir viendo si cumple vuestras necesidades os llevará a tomar una decisión mucho más racional.

¿cómo voy a comprar?

En España podemos comprar directamente al propietario, no existe legislación que exija la intervención de un agente inmobiliario, es a elección. En esta entrada mediacion de agencia inmobiliaria os hareís una idea de su trabajo. Sin embargo si no estamos muy familiarizados con todos los documentos y trámites necesarios nos será de gran ayuda y nos dará la seguridad de que todo se hace según ley.  Además nos simplificará el número de visitas a realizar, al no mostrarnos casas que no respondan a nuestras expectativas, o no estén a nuestro alcance.

De cualquier manera, si crees encontrar la casa adecuada no te apresures a firmar, y menos aún si median pagos, sin haberse  asesorado. Los contratos de compraventa privados, aunque no se inscriben en registro público, tienen plena vigencia jurídica y tienen que cumplirse. Es al comprador a quién le corresponde la elección de notario.

Deberéis conocer si existen cargas sobre la vivienda, si el actual propietario está al corriente de pagos en las cuotas de la comunidad, si existen acuerdos para acometer obras en el edificio por ejemplo, y hay derramas aprobadas. No hay ningún problema en preguntar al agente o al vendedor sobre todas estas cuestiones. Pueden ahorrarnos más de un quebradero de cabeza.


En próximas entradas hablaremos del contrato de arras y sus consecuencias.

Espero os haya sido util. ¡No olvideis los +1!

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miércoles, 23 de abril de 2014

Cuanto cuesta que nos den un crédito.

Veremos de forma gráfica cuales son los gastos que acompañan a un crédito hipotecario. Porque no solo pagamos intereses por el capital prestado, sino que hay gastos que nos acompañan desde el principio, los de concesión. Unos serán antes de la formalización y otros a la formalización. También unos gastos que pueden darse o no a lo largo de la vida del crédito. ¿Empezamos?

El crédito hipotecario y los gastos derivados de su concesión.

Gastos de un crédito hipotecario.


Hace algunos días hice dos entradas en las que hablaba de los créditos hipotecarios. En que consistían, cual podía ser su cuantía, el límite de concesión en función de nuestros ingresos o el valor de la casa. Y lo más importante cuanto nos cuesta la concesión de un crédito. 

El propósito de esta entrada es ver, de forma gráfica, cuales son al detalle todos esos conceptos que generalmente agrupamos como gastos, notarios o registros. En el cuadro tenéis clasificados y explicados cada uno de ellos.

Sabed que los gastos anteriores a la formalización tendréis que pagarlos independientemente de la concesión final o no del crédito.

Los de formalización son los que además tendréis que pagar cuando os lo concedan.

En el último apartado, los de utilización, serán gastos que pueden producirse a lo largo de la vida del crédito o no se darán nunca. Sabed que los gastos debidos a los impagos son los más gravosos.  

Para saber en más detalle:

¿Que es un crédito hipotecario?
Gastos de un crédito hipotecario

gastos de formalización, posteriores a la formalización
Gastos crédito hipotecario.
 Fuente Elaboración propia

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viernes, 18 de abril de 2014

La opción a compra.

Últimamente se oye hablar mucho de este tipo de contrato. ¿Sabéis en que consiste? ¿Ventajas, inconvenientes, riesgos...? Todo lo que hay que saber antes de firmar un contrato de este tipo. ¿Cómo evolucionará el mercado? ¿la casa tiene cargas?

Alquiler con opción a compra, gráfico.

Hace un tiempo escribí una entrada dedicada al contrato de alquiler con opción a compra, en él se trataba de manera extensa todo lo relativo a este tipo de contrato. Ventajas e inconvenientes para ambos, riesgos, consideraciones a tener en cuenta ect.

 Si estáis pensando en una operación de este tipo os recomiendo la lectura entera: Alquiler con opción a compra, si solo habéis oído hablar de ello y queréis saber en que consiste, el gráfico os ayudará a situaros.

Espero que os guste.

Alquiler con opción a compra, arrendar
Alquiler con opción a compra

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lunes, 14 de abril de 2014

La Plusvalía, impuesto

La plusvalía, o incremento sobre el valor de los terrenos, es un impuesto que se ha convertido en uno de los más gravosos en la transmisión de inmuebles. Muy criticado últimamente por su falta de representatividad. ¿Qué es? ¿quién tiene que pagarlo? ¿Cual es el plazo? ¿Cual es la cuantía?. Daremos respuesta a todas esas preguntas

Plusvalía municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.

¿Que es la plusvalía?


Es un impuesto municipal que se devenga en el momento en se transmite una propiedad o unos derechos reales sobre esa propiedad. Grava el incremento de valor de los terrenos durante el tiempo en el que el bien ha pertenecido al transmitente.

Plusvalía

¿Quién es el sujeto pasivo del impuesto?, es decir quién tiene que pagarlo
En las operaciones a título oneroso, una compraventa, el obligado tributario es el  vendedor, salvo que éste no tenga residencia en España, en cuyo caso será el comprador. En las operaciones a título gratuíto,  donaciones o herencias, el obligado tributario es el adquiriente.

Las partes pueden pactar libremente sobre el pago del impuesto, pero no hay que olvidar que hay un obligado tributario por ley, y que es a él a quién va a pedir cuentas la administración en caso de impago.

¿Cuál es la cuantía?
El resultado de multiplicar, el valor de los terrenos que aparece en el último recibo del IBI por un coeficiente, que fija cada Ayuntamiento, según el número de años transcurridos, es lo que se llama base imponible. 

La cuota del impuesto es el resultado de multiplicar la base imponible, por el tipo de gravamen (que no puede superar el 30%). En algunos Ayuntamientos existen bonificaciones en caso de herencia para descendientes y familiares.

¿En que plazo hay que presentarlo?
En transmisiones intervivos: compra venta o donación, el plazo es de 30 días. Cuando la transmisión sea mortis causa: herencias, el plazo son seis meses prorrogable hasta los 12.

El ayuntamiento, con todos los datos aportados, elaborará el cálculo y notificará al sujeto pasivo la cuantía, y el plazo del que dispone para el pago. También le informará si procede algún recurso.

¿Dónde? 
Es un impuesto municipal, por lo tanto debe presentarse en el ayuntamiento dónde se encuentre el bien. Junto con el impreso correspondiente, deberán acompañar fotocopias de escrituras tanto de la compra como de la venta, así como el DNI del sujeto pasivo. 

¿Existen exenciones al pago?
*    Las aportaciones y  transmisiones de los cónyuges, o hacia los hijos, dentro de  la sociedad conyugal o en su disolución.

*    Cuando el sujeto pasivo resulte ser alguna entidad de las establecidas por ley. El Estado, comunidades autónomas, instituciones benéficas...

Decir que es un impuesto muy criticado últimamente, primero por que solo tiene en cuenta la diferencia del valor de los terrenos, entre la fecha de transmisión y adquisición, sin fijarse que ha pasado en medio, y es esa diferencia absoluta por la que se cuantifica el importe.

Además con la caída de los precios y la falta de ajuste catastral, se da cada vez con mayor frecuencia el caso de vender por menos de lo que se adquirió y aún tener que hacer frente al pago, aumentando así la pérdida.

¿Útil? No os olvideis de los +g

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sábado, 12 de abril de 2014

¿cuanto vale mi casa?

¿Cúal es el valor de mi casa?

¿Qué precio puedo pedir por mi casa?

Hace algún tiempo hice una entrada tratando el tema de la venta de la vivienda, Vender una propiedad, en ella detallaba todo aquello que hay que tener en cuenta a la hora de poner en venta una casa.

Muy importante, salir al mercado con un precio adecuado, no hay margen de error. Hay muchas casas a la venta, si la nuestra queda descartada por precio no volverán a ella, ¡hay mucho donde elegir!. Por eso hay que ser especialmente cuidadoso a la hora de fijar precio.

El importe que nos quedará límpio es otra cuestión a tener en cuenta. La casa vendida lleva aparejados unos gastos, como son los impuestos la plusvalia y la liquidación de la hipoteca si se tiene, la cancelación registral si no se ha hecho. Es importante conocer con exactitud el importe, porque será parte de lo que dispongamos para el pago de nuestra nueva casa.

Importante también lo relativo a hacienda y las ganancias patrimoniales, tal vez haya que reservar algo para el pago en el IRPF. En las dos entradas a continuación se habla de ello.

Exención por reinversión
Vivienda habitual e IRPF

A continuación un esquema de lo planteado, si queréis leerlo al completo id a Vender una propiedad.



valor de una vivienda, precio, valor de tasación.


Espero os sea aclarador y útil.

Nos vemos en la próxima.

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lunes, 7 de abril de 2014

Comprar versus alquilar

Ventajas e inconvenientes de comprar y alquilar

Comprar versus Alquilar.


Esta entrada voy a hacerla a modo de infografía. Un resumen escueto de lo que significa comprar y alquilar no solo en sentido económico, sino también en sentido vital. Cómo afecta a otros aspectos de nuestra vida el modelo de vivienda que decidamos.

Hay dos entradas en las que se habla de manera extensa de todas las cuestiones que aparecen en el diagrama, pero me ha parecido buena idea verlo así, gráficamente. Espero que os guste y os resulte util. Las entradas relacionadas son:

¿Alquilar es tirar el dinero?
¿Alquilar es tirar el dinero? parte II 

Compra versus alquiler
Ventajas e inconvenientes de comprar y alquilar
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jueves, 3 de abril de 2014

Vivienda habitual e irpf.

Vamos a recoger algunas consideraciones acerca de cuanto es el dinero a reinvertir, explicar los plazos, las consecuencias de la reinversión parcial y aclarar el término rehabilitación a efectos de la exención

Vivienda habitual, ganancias patrimoniales e IRPF

vivienda habitual ganancias patrimoniales IRPF

Tratamiento en Renta de ganancias patrimoniales

Veíamos en la entrada anterior Exención por reinversión, cuanto teníamos que reinvertir y los condicionantes, para estar exentos de pagar,  por la ganancia patrimonial obtenida. También dejábamos pendientes una serie de consideraciones a tener en cuenta: Importe límpio, plazo para la reinversión, notificación a hacienda de nuestra intención de reinvertir, reinversión parcial y sus consecuencias, alquiler de la vivienda y obras de rehabilitación la diferencia con reforma. Manos a la obra.



Los datos de nuestro ejemplo eran:

Ganancia Patrimonial:     25.750€
Importe Obtenido:          177.000€
Precio nueva vivienda:  250.000€


Importe límpio.  Nos referiamos al dinero que queda después de pagar impuestos, como la plusvalía. Pero ¿que pasa si tengo hipoteca en mi casa?. En ese caso el importe de cancelación de la hipoteca disminuiría el dinero a reinvertir. Por ejemplo, en el momento de la venta me quedan por pagar 20.000€ de hipoteca, con los gastos pongamos que suben hasta los 22.000€. En este caso el importe a reinvertir serían : 155.000€.

Pero ¡Ojo! la hipoteca de la que hablamos tiene que ser la que se utilizó para comprar la casa, si tenemos hipoteca pero es por otros motivos, pedimos crédito para algo o hicimos ampliación de la primera, no sirve esa deducción. El importe serían los 177.000€

¡Ojo! la cancelación hipotecaria tiene que hacerse en el mismo acto de la venta, si se hace antes, la cantidad seguirá siendo 177.000€.

Plazo para la reinversión. Disponemos de 2 años para realizarla, pueden ser anteriores o posteriores. Es decir puedo vender mi casa y comprar otra en los dos años siguientes, o también puedo comprar una casa ir por ejemplo dando la entrada y cuando este terminada cambiarme, en ese caso el dinero entregado constaría como reinversión. Muy importante de fecha a fecha, no de ejercicio en ejercicio. Es decir vendo el 1 de julio 2013 tengo hasta en 1 de julio del 2015 o desde 1 de julio del 2011. 

Notificación a Hacienda. Tenemos que notificar a Hacienda en el ejercicio de la venta, cual ha sido nuestra ganancia patrimonial y nuestra intención de reinvertirlo (apartado G2).

Obras de rehabilitación. También cuenta como reinversión el dinero que dediquemos a obras de rehabilitación.  ¡Ojo con esto!, no que cambiemos los azulejos o el suelo. Está perfectamente establecido que es rehabilitación y que no a efectos de la exención. "Obras que hayan sido calificadas de actuación protegida o aquellas de reconstrucción de la vivienda que consistan en la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas,  cubiertas.. con un límite del 25% del valor de adquisión".

Reinversión parcial. Si en lugar de reinvertir el total obtenido lo hacemos solo en una parte, quedará exenta de tributación el mismo porcentaje de ganancia patrimonial. Es decir en nuestro ejemplo, en lugar de reinvertir los 177.000 invertimos 150.000 (un 84.75%), la ganancia exenta será 21.823€, el 84,75% de los 25.750€ que teníamos de ganancia. Si en el momento de la venta sabemos que va a ocurrir, simplemente pondremos el importe que nos comprometemos a reinvertir y tributaremos por el resto. Si transcurridos los dos años no hemos cumplido con nuestra compromiso, tendremos que hacer una declaración complementaria de aquel ejercicio.

Alquiler de la vivienda. Una última consideración, si durante el período de tenencia de la vivienda la hemos tenido alquilada en algún momento, al calcular el precio de adquisición deberemos disminuir ese importe de su precio. Pongamos en nuestro ejemplo que alquilamos la casa un año, y obtuvimos rentas por importe de 6000€. Al hacer el cálculo del precio de adquisición deberemos restar esas ganancias obtenidas, debidamente actualizadas (con su correspondiente coeficiente corrector). Si no lo hacemos y hemos declarado, como es lógico, esos ingresos, saltará que la ganancia patrimonial obtenida es superior a la declarada.

¿Duro de leer? No lo duro es pagar.

Hasta la próxima.

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