Inmuebles Heredados y su tributación.

En esta entrada voy a dar respuesta a la pregunta realizada por un lector sobre una situación particular y es la tributación por la venta de un inmueble heredado. Es un caso práctico, con dudas muy habituales cuando nos encontramos en estas situaciones. Empezamos.

Vender un inmueble heredado

Plusvalía y ganancias patrimoniales en inmuebles heredados.

Cuestiones sobre herencia

La entrada que os presento a continuación es la respuesta a una pregunta planteada por un lector. Me ha parecido buena idea contestar a través de un post, porque es una situación habitual. Las herencias traen consigo mucho papeleo, a veces el lenguaje, cuando empezamos a hablar de impuestos no resulta accesible, no se conocen plazos....ect. Así que, creo que responder de esta manera beneficiará a un mayor número de personas.

Espero ser capaz de transmitir de manera clara y sencilla la información.  ¡Vamos allá!

La pregunta planteada es la siguiente:

Estamos apunto de vender un inmueble que heredamos de nuestra madre que falleció en el 2009. El inmueble en cuestión es de Madrid Capital.

Según el acuerdo-contrato con la inmobiliaria los compradores asumen todos los gastos menos la plusvalía...y aquí nuestra primera pregunta:

la plusvalía es a partir del impuesto de sucesiones que ya pagamos en 2009, no de la compra del inmueble por parte de mi madre en 1997  ¿no?

Por otro lado, hemos leído en varios sitios de Internet, que también hay que pagar a hacienda. Al ser la venta de una vivienda no habitual (no ser mayores de 65 años, sin minusvalías ni separados, etc.) habría que calcular la diferencia entre el valor final de venta y el valor que tenía la vivienda en el documento de transmisión de sucesiones de mi madre. y de la diferencia ver si hay ganancias. Si hay ganancia, que suele ser lo habitual, hay que tributar a hacienda el 19% por lo primeros 6000 euros de ganancia y el 21% por el resto...¿es correcto? y de ser así cada hermano por separado en su declaración del curso que viene no?

Respuesta 

Cuando recibimos una herencia tenemos que hacernos cargo de una serie de pagos, declaración de herederos, impuesto de sucesiones y donaciones y si se trata, como en este caso de un inmueble, pagar la denominada Plusvalía Municipal. Es una transmisión denominada mortis causa, se pagará por el período transcurrido entre la compra inicial y la adquisición a título de herencia. El importe total lo pagarán cada uno de los herederos en la proporción que le corresponda.

Cuando se produzca otra transmisión: venta, herencia o donación, es decir siempre que haya un cambio en la titularidad del bien habrá que volver a pagar plusvalía por el período transcurrido.

En el caso del ejemplo, efectivamente pagasteis plusvalía municipal por el período 1997-2009. Lo que tendréis que pagar ahora con la venta será el período 2009-2014.

Vamos con la segunda parte Hacienda ¿Hay que pagar a hacienda? Depende.

Hace un tiempo escribí una entrada relacionada precisamente con eso, en que situaciones hay que pagar a hacienda por la venta de una casa, relacionado sobre todo con la exención por reinversión en vivienda habitual

En este caso ya sabemos que no se trata de la vivienda habitual por lo tanto no tenemos posibilidad de exención, pero ¿hay que tributar a Hacienda?. Veamos.

"Lo que si digo ya de antemano es que haya o no que pagar, siempre hay que incluir la venta en la declaración, hay que notificar a hacienda, en el IRPF, del año de la transmisión el resultado de la operación".

Lo primero que tenemos que saber es si la operación nos genera "ganancias o pérdidas patrimoniales". 

Tenemos que calcular cual es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición.

• El valor de venta nos vendrá dado por el precio de venta menos todos los gastos en los que hayamos incurrido en la operación, por ejemplo la plusvalía.

• El valor de adquisición será el que consta en el impuesto de Sucesiones y Donaciones, actualizado. Para ello Hacienda publica cada año cuales son los coeficientes correctores. 

Si de esta resta resulta un importe negativo, es decir tenemos pérdidas patrimoniales, cosa que en este momento dada la situación económica, no es tan extraño, no tendremos que pagar a Hacienda. En ese caso tendremos un importe negativo en nuestra base del ahorro, que podremos compensar en ese año o los cuatro siguientes ejercicios con ganancias patrimoniales. 

Por ejemplo hemos vendido en el mismo año dos casas, una con ganancias y otra con pérdidas, podemos compensar, es decir restar de las ganancias las pérdidas obtenidas, y disminuiría la cuantía por la que tributar. Otro ejemplo obtengo pérdidas en la venta de este año, pero el año próximo vendo con ganancias. Igualmente puedo compensar. Lo que no tiene es efecto retroactivo, me explico. El año pasado vendí con ganancias y tributé lo que me correspondía, este año vendo con pérdidas,  no puedo compensar por lo anterior y obtener algún tipo de devolución.

En caso de ganancias tributaré, en la declaración de la renta del ejercicio en el que se realiza la venta, el importe que corresponda. Para el año 2013 los porcentajes eran: Por los primeros 6.000€ el 21%, el tramo de 6.000 a 24.000€ el 25% y de 24.000€ en adelante el 27%. 

En el caso del ejemplo. Tenéis que calcular cada uno de los herederos de manera independiente la ganancia o pérdida patrimonial en proporción al porcentaje de titularidad, (no se especifica nada acerca de cuantos herederos son, ni sobre si tienen la misma parte en el bien. Lo más común en caso de herencias de padres a hijos suele ser que todos tengan lo mismo, dos al 50%, tres un tercio cada uno... ect pero pueden existir situaciones en las que no sea así.)
Luego lo dicho si son pérdidas declararlas, dispondréis de 5 años para compensarlas. Si son ganancias tributar por el porcentaje que corresponda, os he dejado los correspondientes al 2013 (que varían un poco con las que habías visto), para el ejercicio 2014 pueden ser las mismas o cambiar. En cualquier caso hacienda las publica, y si hacéis la declaración con el programa PADRE el aplica directamente la cuantía.

¿Por qué respondía yo a la pregunta de si hay que pagar a Hacienda con un depende?.

Porque según hemos visto se presentan diferentes situaciones.  En el ejemplo que nos ocupa, puede darse perfectamente el caso de que aún teniendo todos los herederos la misma ganancia patrimonial, la situación particular de cada uno de ellos marque una diferencia en la cuantía a pagar.

Espero que la lectura os haya resultado fácil, accesible y clarificadora. Dejadme vuestros comentarios y compartir si creéis que puede resultar interesante.

Os espero en la próxima entrada.