La multipropiedad o aprovechamiento por turnos.

Hubo una época en la que se puso muy de moda el término multipropiedad. Antes de que la ley 42/1998 entrara en vigor, existía un cierto vacío legal que hacía a los consumidores muy vulnerables, atrapados en publicidad poco respetuosa. Lo primero que debía desaparecer era el uso del término "propiedad". Aprovechamiento por turnos, ese es el título del derecho.

Aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico

Derecho de aprovechamiento por turnos, la mal llamada multipropiedad.

En diciembre de 1998 se publica en el BOE la ley 42/1998, con el propósito de  regular los contratos que comúnmente se denominan "de multipropiedad", desde ese momento quedó expresamente prohibido utilizar el término propiedad en cualquier tipo de publicidad o documentación de cara a la comercialización de este tipo de derecho. La denominación legal es "derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico".

En el año 2012 entra en vigor la ley 4/2012 que deroga la anteriormente vigente, que seguirá rigiendo los contratos firmados hasta esa fecha.

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Mediante un contrato de este tipo, lo que adquiere el consumidor es un derecho de utilización periódica de una propiedad, inmueble turístico, así como de todos los servicios de los que disponga, zonas deportivas y de ocio, zonas comunes.

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Muchas empresas disponen además de una posibilidad de intercambio entre los consumidores, para poder disfrutar de otros emplazamientos o en temporadas diferentes cada año. La principal ventaja que obtenemos es que es mucho más barato que adquirir un inmueble con todo lo que supone, no solo el desembolso económico de la compra, sino soportar todos los gastos mensuales que tiene una propiedad: la luz, agua, comunidad, impuestos ... aunque paguemos el mínimo, del que solo podemos hacer uso en vacaciones menos desembolso económico, menos ataduras y menos compromiso de pagos. Para pensarlo en épocas como la actual.

La documentación que el propietario debe entregar al consumidor es bastante extensa y es un documento vinculante. Deberán aparecer:  la identidad del propietario, la descripción del alojamiento, los elementos comunes que posee, el mobiliario, precio, derechos del consumidor..ect. Leedlo bien esto es un contrato, viene todo recogido en el anexo de la Ley 4/2012 .

La nueva ley establece algunas diferencias con la anterior, por ejemplo en la duración del contrato, mínima de un año (antes era de tres) y máxima de 50, queda igual. También en cuanto al plazo de desistimiento, es decir el plazo para echarse atrás en la operación, ampliado en este caso desde los 10 días de la anterior ley, hasta los 14 días naturales posteriores a la firma del contrato de la actual. La duración mínima de los periodos de disfrute se queda igual son de 7 días al año.

Muy a tener en cuenta en contratos de derechos de multipropiedad:

*       Ante el desestimiento: No hay que justificar o explicar el cambio de opinión, y lo que es más importante, no existen gastos de ningún tipo.  Además dispondrán de tres meses para pedir la resolución si no recibe toda la información necesaria.

*       Tiene que quedar muy claro que una vez que el contrato se extingue, es decir finaliza el plazo, el usuario pierde el derecho de uso sin ningún tipo de compensación. Es por ello que hay que pensar muy bien cuanto dinero se va a invertir y si merece la pena. Leer bien el contrato y asegurarse de su duración es crucial para poder tomar la decisión.

*       El propietario puede optar por la resolución del contrato, previa comunicación de la deuda al comprador, si este último deja de pagar durante un año las cuotas de servicio.

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Se trata básicamente de realizar una inversión para uso vacacional. En lugar de comprar el apartamento o inmueble en cuestión, lo que se compra es el derecho a utilizarlo durante unos días al año, en una temporada determinada y un número concreto de años.

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Hay por tanto que valorar muy bien que se obtiene por lo que se está pagando, si es más cómodo o económico, pasar las vacaciones de esta manera en lugar de estar cada año buscando destino. En cualquier caso como siempre leed bien el contrato, aseguraos de lo que se adquiere y de lo que no, que derechos y obligaciones, obtenemos y contraemos, y lo más importante ¿Es adecuado a mis gustos o necesidades?.

Me despido por hoy, como siempre espero sea de utilidad, hasta la próxima.

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Contrato con inmobiliaria

Podemos contratar los servicios para la intermediación de una agencia inmobiliaria con diferentes tipos de contratos. Dependiendo de la modalidad elegida, nuestro grado de compromiso, y el suyo con nosotros será diferente. ¿Cual es la tuya?

Vender con Inmobiliaria: Tipos de contratos

Nota de encargo, Agente único, Encargo de venta en exclusiva.

Pensando, pensando que hacer...........

Hablábamos en la entrada anterior acerca de la labor de las empresas de mediación inmobiliaria, que implicaba vender con Inmobiliaria, y nos quedábamos en la mera mención de los tipos de contratos que existían, a saber: Nota de encargo, Encargo como Agente único, Encargo de venta en exclusiva.

La primera pregunta ¿es necesario firmar algún tipo de documento a la inmobiliaria? Sí. 

La agencia inmobiliaria va a hacer gestiones para vender su casa, va a fotografiarla, publicitarla, informar de ella a posibles compradores, va a poner en contacto a comprador y vendedor..., en definitiva a a proceder a su comercialización y para ello necesita su autorización. 

Podría argumentarse que los contratos verbales tienen plena validez, y así es, pero ante cualquier incidencia tendríamos plenamente documentado el acuerdo y sería mucho más fácil su aclaración o su aporte como prueba en caso de discrepancia. La firma por tanto beneficia a ambas partes. Ahora como siempre digo, los contratos tienen consecuencias legales, hay que saber lo que se firma, y ser consecuente con lo que nos comprometemos.

"Los tres tipos de contratos tienen semejanzas y diferencias" 

Las semejanzas vienen por la parte de la identificación del vendedor y de la agencia, identificación del inmueble objeto de venta, el precio, el plazo de duración del contrato, la autorización para recibir cantidades a cuenta y los honorarios de la empresa.

Las diferencias vienen por el tipo de encargo acordado.

• En el caso de la nota de encargo, el propietario faculta a la agencia a comercializar su propiedad, si la venta se realiza gracias a su gestión, y solo en ese caso, deberá abonársele la comisión. Tanto el propietario por si mismo o por medio de otras agencias pueden vender la propiedad. Es el tipo de contrato que menos compromete al propietario.

• Encargo de gestión en exclusividad. En este caso se concede en exclusiva a la agencia (es decir solo a ellos) la acción comercializadora, el propietario tampoco podría hacerlo. Tendrán derecho a la comisión siempre que se venda la propiedad aunque no hay sido fruto de su gestión. Si el propietario vendiera por sí o con ayuda de terceros estaría obligado igualmente a pagar sus honorarios. Es el que más compromete al propietario.

• Encargo de gestión como Agente Único. En esta caso el propietario faculta para la comercialización solo a una agencia, quedando libre de vender por sus medios y no quedando en ese caso obligado al pago de la comisión. Si les correspondería, si se realizase la operación con la mediación de otra inmobiliaria. Es, desde mi punto de vista, el contrato más equilibrado para las dos partes, el propietario queda libre de vender por sí y la agencia se asegura ser la única inmobiliaria que posee ese inmueble. Sin embargo este es uno de los contratos menos frecuentes, normalmente las agencias trabajan con alguno de los dos anteriores.

Eso sí en todos los modelos de contrato, la agencia inmobiliaria tendrá derecho a percibir la comisión si la venta se realiza, aunque se haga después de haber terminado el contrato, con un comprador presentado por la misma.

 ¡¡Ojo con la picaresca!! Ponerlo en inmobiliaria, finalizar el contrato y vender a alguién que ha sido presentado por la agencia. Bajamos el precio algo y ambas partes, comprador y vendedor saldríamos ganando.

Las agencias suelen verificar en los registros de la propiedad la identidad de los compradores, se firma un parte de visita cuando se ve una propiedad con ellos, así que la demostración no es difícil, y cuando se encuentran este tipo de casos suelen demandar. 

Aquí encontaréis un modelo típico de Contrato de intermediación.

Como siempre espero os sea de ayuda y hacedme saber si os ha gustado. Hasta la próxima.

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Contrato de gestión de venta inmobiliaria

A continuación un ejemplo de contrato tipo de mediación inmobiliaria, contemplando las cláusulas que son iguales para todos y aquellas que diferencian a cada uno de los contratos, a saber: Nota de encargo, Encargo en exclusiva o Encargo como agente único.

Modelo de contrato de gestión de venta.

Contratos con inmobiliaria.

Los contratos hay que leerlos y entenderlos
 bien antes de firmarlos.
 Tienen consecuencias

CONTRATO DE  DE GESTION DE VENTA EN 
……………………….……..

( EXCLUSIVA, NOTA DE ENCARGO, AGENTE ÚNICO)

Parte de identificación de vendedores e imobiliaria y determinación del tipo de encargo

D/ña ………………………………………... ...      y D/ña  ………………………………………….         en adelante “los vendedores”,  mayor/es de edad,  con D.N.I./N.I.F                             con domicilio en                                            número de teléfono                          encargan a  “NOMBRE DE LA INMOBILIARIA, S.L”  con C.I.F.- ………………………….., y domicilio social en la calle ………………………………………………….., en adelante “la agencia inmobiliaria , ENCARGO DE VENTA EN  ……... (Exclusiva, nota de encargo o agente único)

conforme a las siguientes estipulaciones:

Identificación del inmueble y sus posibles cargas. La agencia verificará los datos

Objeto: La intermediación en la venta del inmueble sito en la calle ………………………………..., cuyo Titular registral es ……………………………….._.

(Se haría constar si existen cargas,  o usufructos sobre el inmueble)

Duración El presente encargo tendrá la duración de …….. meses, prorrogado por periodos sucesivos e iguales salvo preaviso fehaciente de alguna de las partes con 15 días de antelación.

Importante si autorizamos a recibir cantidades y ver el contrato de arras o firmarlo nosotros directamente

Autorización para recibir cantidades en concepto de arras. El propietario autoriza expresamente a “Nombre de la inmobiliaria”, a recibir en su nombre, en calidad de depositario, cantidad en concepto de arras o señal. Dicho contrato y cantidad quedarán en suspenso, hasta que sean aceptadas por el propietario..

Por ley

Gastos y tributos. El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes, al corriente del pago de gastos de Comunidad y libre de arrendatarios y ocupantes. Todos los gastos que se deriven de la compraventa serán a cuenta del comprador excepto plusvalía.

Precio. El precio total  es ………………. euros, incrementándose éste en el ...% de honorarios (Incrementados con su iva correspondiente) Importante tener en cuenta el impuesto

o bien el precio total es de ……….€ y se desglosa la parte que pertenece al propietario y los honorarios de la agencia.

Los honorarios se devengarán íntegramente si la transmisión se produce (texto diferente según sea exclusiva nota de encargo o agente único*) durante la vigencia del presente encargo o si,

¡¡¡¡¡Super importante!!!!!

a pesar de haber caducado o haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por la agencia.

*

Exclusiva directamente por la propiedad o a través de otro intermediario durante la vigencia del presente encargo

Nota de encargo. No pondría nada.

Agente único, teniendo esta empresa su actuación como agente único se realizara la operación con la mediación de otra empresa inmobiliaria.

Fecha

Firmas Vendedores                                                  Firma por la inmobiliaria.

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Este sería un ejemplo de modelo de contrato diferenciándose en rojo lo que cambiaría dependiendo el tipo. Si queréis conocer más en profundidad las diferentes características de los contratos tal vez os sea de interés la entrada contratos de gestión inmobiliaria

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Contrato de arras

Generalmente antes de formalizar un contrato de compraventa solemos entregar una cantidad en concepto de señal. Firmamos un contrato de arras o señal. Ambas partes se comprometen en el a realizar la operación por precio y en tiempo que se pacta, su incumplimiento tiene consecuencias. Veámoslas.

Contrato de señal o contrato de arras.

Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.

¿Que es un contrato de arras o señal? 

Es muy habitual, cuando va a realizarse la operación de compraventa de una vivienda, firmar previamente un contrato privado en el que se manifiesta, por ambas partes, la intención de realizar dicha operación. En él se entrega una cantidad de dinero, en concepto de señal, a cuenta del pago. La cantidad se pacta a voluntad entre las partes ya que no existe ninguna estipulación en cuanto a su cuantía en la ley.

¿Que debe figurar en el contrato de arras?

• Identificación de las partes. Ambas partes, compradora y vendedora, deben estar perfectamente identificadas en el documento. Debe constar, de todos los intervinientes, nombre completo, número de DNI  y estado civil. En el caso de que una de las partes sea una empresa serán necesarios tanto los datos de ésta, como la de sus apoderados.

• Descripción de la propiedad objeto de arras.. Debe quedar identificada de manera completamente clara y sin ningún género de dudas cual la propiedad sobre la que estamos pactando la operación. Debe incluir la situación o superficie,  asícomo todos los datos relevantes, identificación catastral o estado de cargas por ejemplo.

• Debe aparecer el importe de las arras y el tipo de éstas.

• El importe total de la propiedad.

• El plazo estipulado en el que ha de formalizarse la compraventa.

• Puede también dejarse por escrito en este contrato que gastos asumirá cada parte

¿Que tipos de arras existen?

Existen tres tipos de arras, las consecuencias en caso de incumplimiento de contrato y no llevarse a cabo la operación son diferentes. 

penitenciales, confirmatorias y penales.

En el primer caso, las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del código civil, son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato. La única consecuencia será de tipo económico y la sufrirá quién renuncia a seguir adelante con la operación. Así perderá el comprador el importe entregado como señal, o tendrá que devolver el vendedor el doble de la cantidad recibida en concepto de arras (la cuantía de la pérdida económica en ambos casos es la misma).

Cuando nos encontramos ante arras confirmatorias el tema es diferente. En este caso la parte contraria a la incumplidora puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución exigiendo daños y perjuicios. 

El último caso, el de las arras penales, no solo perderá la parte que incumple el dinero entregado, sino que la parte contraria podrá pedir el cumplimiento y una indemnización por los daños ocasionados.

¡¡¡Ojo!!! Como siempre digo es un contrato y como tal tiene sus consecuencias legales, así que lo mejor siempre, siempre es asesorarse y asegurarse de entender lo que se está firmando. Normalmente las arras que se firman son penitenciales, pero si no se especifica que tipo de arras son, se presuponen confirmatorias. Por tanto 

para que sean penitenciales ha de estar claramente especificado en el documento.

Como siempre espero sea útil y resulte de interés, nos vemos en la próxima.

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Alquiler con opción a compra.

Arrendamiento con opción a compra

¿Que es el contrato de alquiler con opción a compra?

Alquiler con opción a compra

Estoy segura de que habéis oído hablar de este tipo de contrato. Últimamente parece una especie de salvavidas para todos aquellos que tienen la aspiración de comprarse un piso y de momento no pueden. Ven en esta modalidad contractual un "no tirar tanto en dinero". 

Y es que en España, y pese a la crisis, y pese a que todos hemos visto como en estos últimos años el precio de los pisos si puede bajar, ¡ya lo creo que sí!, y cómo muchas personas se han visto inmersas en situaciones económicas realmente desesperadas, porque a la falta de trabajo se le ha unido un elevado nivel de endeudamiento, seguimos queriendo ser, mayoritariamente, dueños de la casa en que vivimos. Repetir lo que ya he dicho en otras ocasiones, que ambas opciones tienen sus ventajas e inconvenientes, que depende de muchos factores, y en nosotros está la  decisión.

Lo primero que hay que saber es que se trata de un contrato que podríamos denominar mixto, tiene parte de arrendamiento y parte de de opción de compra.

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"No existe una regulación propia específica, por lo que las cláusulas de arrendamiento se basarán en lo que en cada momento rija la Ley de arrendamientos Urbanos y la parte de opción a compra por el Código Civil, siendo este último más flexible en cuanto a los pactos entre la partes."

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Esa flexibilidad puede ser interesante, pero esa falta de regulación específica le añade un componente de complejidad a la que ya posee de por sí, cualquier tipo de contrato. Es un contrato y como tal tiene sus consecuencias legales y económicas, por lo que mi consejo es que os asesoréis bien con profesionales para tener las ideas perfectamente claras antes de firmar.

Podríamos definirlo como un contrato normal de alquiler, de acuerdo a la ley vigente en cada momento, en cuanto a plazos, importe de la renta, revisiones de la misma...ect, al que se le añade una cláusula que es la opción a compra. En ella, se faculta al arrendatario (inquilino) a la compra del citado inmueble por precio y durante un plazo, que se fijan en ese momento. Es como darle al inquilino una exclusividad de compra de la vivienda durante un plazo de tiempo.

¿Qué debe figurar en esa cláusula de manera perfectamente clara?

• Cual es la cuantía de la prima. Con una redacción del tipo " Ambas partes acuerdan que el derecho de opción de compra se establece en....." podrá poner una cantidad o podrá ser gratuito. Lo habitual es que se fije una cantidad, como una especie de garantía, de nuestra intención de llevar a cabo la compra, hacia el propietario.Tened muy claro que es una cantidad que formará parte del pago de la casa. Que no es como la fianza de los alquileres, no se devuelve. Si pasado el plazo no se ejerce la opción a compra se pierde ese dinero. Por lo tanto pensad muy bien si estáis dispuestos a comprar y si vais a contar con la financiación.

• Cual es el precio de la vivienda. "El precio de la vivienda será ......." 

• Cual es el plazo durante el cual podrá ejercerse la opción. Generalmente la duración del contrato de arrendamiento.

• Qué cantidad de la renta mensual va a deducirse del precio final. Es decir de lo que pagamos mes a mes, que cantidad va a servir como parte del pago. Habitualmente se establece un sistema de porcentajes variable con los años. Así puede figurar que durante el primer año sea el 100%, el segundo pase a ser el 90%, el tercero el 70%....ect. O pactar un importe fijo durante todo el tiempo que transcurra hasta que se ejerza la opción un 50% por ejemplo. Una vez más, no hay regulación específica es a pacto de partes.

• Una relación de quién debe pagar que gastos de la vivienda, muy aconsejable, nuevamente a pacto. Quién paga la comunidad, los gastos de una reforma por ejemplo, 

Consideraciones a tener en cuenta por parte del inquilino:

• Ya hemos dicho si no se compra se pierde el dinero de la prima, obviamente, pasamos a tener un alquiler normal, por tanto de la renta tampoco existe ninguna cantidad a reembolsar.

• Si el inquilino deja de pagar la renta está en la misma situación que un alquiler normal podría llegar el desahució y en ese caso también perdería el importe de la prima.

• El inquilino debe tomar la precaución de asegurarse que el inmueble está libre de cargas. Es decir, no tiene hipotecas, embargos..nada que le impida el día de mañana  llevar a cabo la operación. Este tipo de contratos suele ser documento privado no consta en registros públicos y podría no tener efectos frente a terceros. Un abogado podrá darnos la mejor solución a adoptar para garantizar esos pagos y el reconocimiento de ese derecho. 

Este tipo contrato tiene ventajas para ambos.

El propietario, porque puede pasar de tener una vivienda vacía que no le genera ningún ingreso y si incertidumbre de futuro, a una vivienda que de primeras ya le renta algo e incluso le da una cierta tranquilidad al haber encontrado comprador. 

El inquilino porque puede acceder a una compra que de otra manera no le sería posible, esas cantidades entregadas poco a poco son como la entrada y mientras está viviendo y disfrutando de la casa.

También tiene inconvenientes. Puede ocurrir que transcurra el tiempo y finalmente la opción a compra no se lleve a cabo.

En ese caso el inquilino perderá, como ya hemos apuntado, el dinero de la prima y todo lo pagado de alquiler será a fondo perdido. 

El propietario, aunque si bien habrá obtenido algún rendimiento por su casa, no verá finalmente completada la venta. Las ilusiones de ambas partes se verán frustradas.

Tema especialmente importante es  precio, vamos a pactar un precio hoy, para una operación que va a llevarse a cabo generalmente dentro de los próximos cinco años. ¿Está clara la evolución del mercado?.

Puede darse el caso de que el precio pactado sea excesivamente alto o bajo para el momento. Alguna de las partes resultará afectada. Si el precio sube mucho el propietario no podrá evitar pensar que podría haber obtenido más dinero,  el inquilino en cambio pensará que ha hecho una buena operación. Si por el contrario el precio baja el propietario habrá salvado los muebles, pero el inquilino se verá en la tesitura de elegir que opción le resulta menos gravosa, perder el dinero de la prima y las cantidades de la renta que habrían sido asignadas o seguir adelante con la operación y pagar un sobreprecio.

Enlaces relacionados:

Gráfico de alquiler con opción a compra


Y con esto me despido hasta la próxima entrada. Hacedme saber si os ha gustado y si tenéis alguna pregunta o aclaración podéis dejarme en los comentarios o en el formulario de contacto.

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