¿Cómo elegir inmobiliaria?

Ocurre que cuando tenemos que tomar una decisión intentamos buscar información. La opinión de amigos y conocidos, a veces nos ayuda, otras sin embargo nos lía más, pues es contradictoria. ¿Cómo elegir inmobiliaria? en que criterios nos basamos. Veamos.

Criterios para elegir inmobiliaria

¿Que clase de inmobiliaria es la mejor para mí?

A la pregunta ¿Cómo elegir inmobiliaria? La respuesta es relativamente sencilla, según nuestra conveniencia. Pero ¿que inmobiliaria es mejor para mí, cómo la elijo?.

Veamos unas características que diferencian unas de otras y que nos ayudarán, según nuestras preferencias, a su elección.

La elección de Inmobiliaria

En cuanto al tipo de contrato a firmar.

Cuales son nuestras necesidades, queremos que alguien se encargue de todo, bien porque no conocemos el terreno, bien porque no tenemos tiempo; entonces el contrato en exclusiva no será un freno para nosotros. Queremos por el contrario, tener margen para intervenir nosotros en la operación, nuestra inmobiliaria será aquella que trabaje como agente único o como nota de encargo.

En cuanto al tipo de inmobiliaria, su alcance.

El tipo de contrato que tengamos que suscribir con la inmobiliaria, será una de las razones importantes para nuestra elección, pero no la única. Por ejemplo si elegimos una inmobiliaria que trabaje en solitario, diríamos en "local" los clientes que consiga quedarán prácticamente reducidos a quienes vivan en esa zona o a quienes ocasionalmente se desplacen a buscar. Por el contrario, si nuestra elección es la de una inmobiliaria franquicia o que trabaje en asociación, podrán ofrecernos compradores venidos de cualquier parte. 

Generalmente las del segundo tipo trabajan con contratos en exclusiva. Así que si nuestra zona está muy demandada no nos faltaran interesados que buscarán, por el contrario si lo es menos, necesitaremos un mayor trabajo de comercialización. Téngalo en cuenta.

En cuanto a las comisiones

Las inmobiliarias que pertenecen a una franquicia o que funcionan en asociación suelen ser más inflexibles con el porcentaje de comisión, ya que tienen firmados acuerdos entre ellos que tienen que respectar, será prácticamente imposible negociar la comisión. En una inmobiliaria local será más factible la negociación.

En cuanto al precio del inmueble

Todo buen agente inmobiliario hará una valoración objetiva de su propiedad ya que conoce el mercado. Las inmobiliarias en exclusiva no suelen aceptar cualquier encargo, si creen que el inmueble no está en precio no les interesará su comercialización, pues saben que no van a venderlo. Las inmobiliarias locales, le informarán igualmente de que el precio no es el adecuado, pero por regla general no rechazarán el encargo. Si usted esta muy determinado a vender en una cantidad y ésta es superior a lo que le aconsejan, su opción será una agencia local.

Estas, creo yo, son algunas de las características y diferenciaciones entre los tipos de inmobiliarias existentes que le harán tomar la decisión en un sentido u otro. Todo depende, como he dicho al principio, de nuestras preferencias y necesidades.

Espero vuestros comentarios y si os ha gustado g+

Hasta la próxima.

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Mediación de agencia Inmobiliaria

En España no existe ninguna ley que obligue a vender un inmueble con la intermediación de un agente de la propiedad, pero es aconsejable, beneficioso o por el contrario solo sirve para encarecer el precio ¿qué piensas? Vender con mediación inmobiliaria.

¿Que son las Agencias Inmobiliarias?

¿Es buena idea vender con mediación de una agencia inmobiliaria?

Seguro que muchos de los que estáis leyendo estas líneas os habréis planteado alguna vez cual es realmente el trabajo que realizan las agencias inmobiliarias, si merece la pena contratarlas, para que nos sirven, si sus honorarios están justificados......tal vez vayáis a poner vuestra casa en venta. Veamos, ¿qué es vender con una inmobiliaria?-

¿Para que sirve una inmobiliaria?

Una agencia inmobiliaria es básicamente una empresa de servicios de intermediación; ponen en contacto a compradores y vendedores y les guían, asesoran y ayudan durante todo el proceso de compraventa.

¿Cuales son sus honorarios?

No existe ninguna regulación al respecto, ni máximos ni mínimos fijados. Cada empresa ofrece sus servicios a un precio. Hay agencias que establecen una cantidad fija por la operación y otras que lo establecen como un porcentaje del precio de venta, lo más habitual es entre el 3 y 5%.

¿Que ventajas tiene contratarlas?

Para el comprador, que van a centrarse en sus preferencias y posibilidades económicas. Un buen agente inmobiliario les hará una pequeña entrevista en la que se ocupará de conocer que desean y cuanto quieren o pueden pagar por ello, y les mostrará hasta que punto, sus deseos cuadran con sus posibilidades económicas. Podrá ayudarles también en la gestión del crédito hipotecario.

Ellos se encargarán de buscar por usted aquello que les encaje y le presentarán para visitar, solo aquellas propiedades que cumplan sus expectativas y posibilidades. 

Para el vendedor. Le ayudaran a vender desde el principio, desde mostrarle el precio adecuado para su vivienda, no olvide que conocen el mercado, las propiedades a la venta en la zona, sus precios, características, hasta encontrar al futuro comprador, ese al que le encajará su casa por características y precio. Evitaran llamadas de teléfono, dar la misma información vez tras vez, evitarán también esas visitas que no llevan a ninguna parte, serán un filtro.

Para ambos, comprador y vendedor supone una seguridad y apoyo al contar con un profesional que sabe exactamente cuales son los pasos a seguir. Se ocuparán de hacerle fácil el camino en todas sus cuestiones legales y burocráticas. 

¿Y los inconvenientes?

Lógicamente realizan un trabajo y cobran por ello, la operación tendrá un coste. Aquí surge la cuestión de quien lo paga. Es el vendedor quién "contrata" los servicios de la inmobiliaria y lo conveniente es que el precio con el que salgamos al mercado lleve incluida su comisión. Si es ese el caso, será el vendedor quien costee, en forma de menos ingresos, el servicio. Pero no siempre es así, y lo veremos más detenidamente cuando hablemos de los tipos de contratos de intermediación, a veces el propietario fija el precio que desea y sobre él se cargan los servicios, en este caso sería el comprador quien los costeará en forma de "sobreprecio". 

¿Qué tipos de contratos de intermediación existen?

• Nota de encargo
• Agente único
• Exclusividad. 

Todos ellos son contratos, todos ellos obligan a las partes y como siempre digo, son contratos tienen consecuencias legales y jurídicas.

La diferencia entre ellos es básicamente la mayor o menor libertad que tienen los propietarios para vender por sus medios sin quedar obligados a pagar una comisión, desde la que les ofrece mayor libertad, la nota de encargo, a la que menos, la exclusividad.

La modalidad de agente único, que es desde mi punto de vista la más equilibrada, es quizás la que se usa con menor frecuencia, siendo más comunes los otros dos extremos. Hablaremos en profundidad de las tres modalidades en el próximo post.

Hasta la próxima.

Enlaces relacionados:
Tipos de contratos de intermediación

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Pasos a seguir en la compra de una casa

Nos hacen falta apenas dos minutos para enamorarnos u horrorizarnos de una casa. A pesar de ser una decisión con consecuencias vitales, la compra es un acto bastante impulsivo. ¿quieres estar preparad@ para tomar la decisión correcta? ......Empecemos ...

Pasos para la adquisición de vivienda

¿Que pasos deberíamos seguir antes de adquirir una vivienda?

¿Cual es mi presupuesto?

Fundamental primer paso, determinar cual es el precio máximo que puedo pagar por mi nueva vivienda. Debo tener en cuenta todas mis fuentes monetarias. Es el momento crucial, el de hacer cuentas. 

¿Dispongo de ahorros? 

Cuanto de ese dinero ahorrado podría utilizar en la compra.

¿Voy a vender mi casa actual? ¿cuanto podría obtener de su venta?. 

Este es uno de los primeros momentos en los que hay que tener los pies en la tierra, tengo que saber, no solo cual es un precio de mercado para mi casa, sino de cuanto limpio voy a disponer después de pagar los gastos. Para determinar esto os vendrá bien leer vender una propiedad

¿Cuanto voy a poder obtener de financiación ajena?

Que importe me concederá el banco en forma de crédito hipotecario. Los créditos tienen dos límites: el de la capacidad de pago y el del valor de la tasación. Tenéis más información en Que es un crédito hipotecario.

Todas estas fuentes nos darán una cantidad. El precio de una vivienda se ve incrementado entre un 10-15% de su precio por los gastos derivados de su compra, así que el precio de vuestra nueva casa no debería superar el 85% de ese total (100/1,15= 86,95) . También hay que tener en cuenta imprevistos. 

Además deberéis calcular cuanto de ese importe es líquido, y podéis por ejemplo pagar una entrada, y cuanto depende de la venta y la financiación.

¿Qué tipo de vivienda quiero?

Si saber cuanto me puedo gastar es importante, saber lo que quiero no lo es menos. ¿que necesito? ¿que busco en mi nueva casa? ¿que es irrenunciable y que me gustaría tener?. Para esto viene muy bien sentarse y redactar una lista. En ella pondremos ordenadas todas aquellas características imprescindibles, las necesarias y aquellas que nos gustaría tener. Este paso es importante, pensad que una casa es una inversión para mucho tiempo, hay que determinar realmente que es lo que necesitamos. Pensad también en ese momento si tener que hacer obras o reformas forma parte de vuestros planes o no. Haced copias de esa lista y llevárosla a cada casa que visitéis.

A pesar de ser una decisión importante económicamente, la compra es un acto bastante impulsivo. Hay estudios realizados que revelan que los dos primeros minutos en una casa son los decisivos para tomar una decisión. En ese primer vistazo o nos encanta o nos horroriza. El llevaros la lista e ir viendo si cumple vuestras necesidades os llevará a tomar una decisión mucho más racional.

¿cómo voy a comprar?

En España podemos comprar directamente al propietario, no existe legislación que exija la intervención de un agente inmobiliario, es a elección. En esta entrada mediacion de agencia inmobiliaria os hareís una idea de su trabajo. Sin embargo si no estamos muy familiarizados con todos los documentos y trámites necesarios nos será de gran ayuda y nos dará la seguridad de que todo se hace según ley.  Además nos simplificará el número de visitas a realizar, al no mostrarnos casas que no respondan a nuestras expectativas, o no estén a nuestro alcance.

De cualquier manera, si crees encontrar la casa adecuada no te apresures a firmar, y menos aún si median pagos, sin haberse  asesorado. Los contratos de compraventa privados, aunque no se inscriben en registro público, tienen plena vigencia jurídica y tienen que cumplirse. Es al comprador a quién le corresponde la elección de notario.

Deberéis conocer si existen cargas sobre la vivienda, si el actual propietario está al corriente de pagos en las cuotas de la comunidad, si existen acuerdos para acometer obras en el edificio por ejemplo, y hay derramas aprobadas. No hay ningún problema en preguntar al agente o al vendedor sobre todas estas cuestiones. Pueden ahorrarnos más de un quebradero de cabeza.

En próximas entradas hablaremos del contrato de arras y sus consecuencias.

Espero os haya sido util. ¡No olvideis los +1!

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La opción a compra.

Últimamente se oye hablar mucho de este tipo de contrato. ¿Sabéis en que consiste? ¿Ventajas, inconvenientes, riesgos...? Todo lo que hay que saber antes de firmar un contrato de este tipo. ¿Cómo evolucionará el mercado? ¿la casa tiene cargas?

Alquiler con opción a compra, gráfico.

Hace un tiempo escribí una entrada dedicada al contrato de alquiler con opción a compra, en él se trataba de manera extensa todo lo relativo a este tipo de contrato. Ventajas e inconvenientes para ambos, riesgos, consideraciones a tener en cuenta ect.

 Si estáis pensando en una operación de este tipo os recomiendo la lectura entera: Alquiler con opción a compra, si solo habéis oído hablar de ello y queréis saber en que consiste, el gráfico os ayudará a situaros.

Espero que os guste.

Alquiler con opción a compra

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Comprar versus alquilar

Ventajas e inconvenientes de comprar y alquilar

Comprar versus Alquilar.

Esta entrada voy a hacerla a modo de infografía. Un resumen escueto de lo que significa comprar y alquilar no solo en sentido económico, sino también en sentido vital. Cómo afecta a otros aspectos de nuestra vida el modelo de vivienda que decidamos.

Hay dos entradas en las que se habla de manera extensa de todas las cuestiones que aparecen en el diagrama, pero me ha parecido buena idea verlo así, gráficamente. Espero que os guste y os resulte util. Las entradas relacionadas son:

¿Alquilar es tirar el dinero?

¿Alquilar es tirar el dinero? parte II 

Ventajas e inconvenientes de comprar y alquilar

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Quiero, necesito..... ¿puedo cambiar de casa?

¿cambio de casa?

Cambio de residencia

¿Por qué me planteo cambiar de casa?.

Los motivos que nos llevan a plantearnos un cambio de domicilio son innumerables, pero casi siempre están relacionados con cambios importantes en nuestra vida. Porque quiero independizarme, casarme, tener hijos, trabajar en otra ciudad, trabajar desde casa, porque me quiero jubilar, porque quiero viajar,  porque mi hijos ya no viven en casa......  Por tanto, necesito una casa más grande, más pequeña, más céntrica, mejor comunicada,  más tranquila, con colegios cercanos, con colegios lejanos.... y así un largo etcétera.

Porque nuestra vida cambia, cambiamos nosotros. Con la edad nuestros gustos y preferencias cambian, pero también nuestras necesidades. Nuestra casa es muchas cosas, es refugio, hogar, nuestro centro vital, tenemos nuestras necesidades básicas cubiertas en ella.

Pero ante una decisión tan importante como la de mudarse,  hay tres preguntas que deberíamos hacernos:

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¿quiero cambiar de casa?, ¿necesito cambiar de casa? ¿puedo cambiar de casa?. 

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• La de repuesta más fácil es la primera, Si quiero. Porque mi vivienda no cubre mis necesidades y expectativas, y no hay forma de arreglarlo.O No, no quiero, porque a pesar de que mi casa no responde a todas mis necesidades, no deseo vivir en otro sitio.

•  ¿Necesito el cambio? ¿ existe alguna posibilidad de que nuestra casa actual pueda seguir cumpliendo con esa función de hogar?. 

Al reflexionar sobre estas dos cuestiones veremos si la mejor opción para nosotros es la de mudarnos, podría ser el caso de un cambio de ciudad,  o por el contrario existen alternativas, como por ejemplo una reforma, o incluso una simple reordenación de nuestros muebles, que nos haga la vivienda más funcional.

• La tercera será la que en muchos casos marque si tenemos posibilidad de elegir o no. La que hará inclinarse la balanza, en la mayoría de las ocasiones, en uno u otro sentido. Y, en el puedo cambiar, entramos a considerar cuestiones económicas. Con mis ahorros, lo que perciba por la venta de mi casa y el importe que pueda conseguir mediante préstamo hipotecario puedo adquirir la que a día de hoy sería la casa de mis sueños. Cuanto riesgo corro, es este el mejor momento.....

En las siguientes entradas nos centraremos en la compra, en que quiero, cuanto vale lo que quiero y en si puedo permitirme lo que quiero.

Espero vuestros comentarios y valoraciones.

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¿Es alquilar una opción para mí?

Comprar o alquilar ¿que es mejor?

¿Me compro un piso o lo alquilo?

A menudo, a la hora de buscar vivienda vamos de cabeza hacia la compra, sin plantearnos siquiera el tema del alquiler pensando que no es una buena idea. Si habéis leído las entradas tituladas ¿Alquilar es tirar el dinero? parte I y parte II sabréis que la respuesta es ¡No!, un no rotundo en genérico. Más bien un, "depende" en función de las circunstancias propias y del entorno de cada uno.

Alquilar vivienda

Para quienes no las hayáis  leído os invito a hacerlo, pues explico de manera detallada que supone alquilar y que comprar en términos económicos. Para unos y otros a modo de resumen muy muy escueto:

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Si pensamos en una estancia de 5 a 8 años, el alquiler es una opción de vivienda buena. Dependiendo de los precios para estancias más largas, la compra tiene muchas ventajas.

Corremos riesgo al meternos en una hipoteca, depende mucho de nuestra solvencia económica en el momento de hacerlo pero debemos tener en cuenta que asumimos una deuda de importe elevado y que se alarga en el tiempo.

Desde el punto de vista laboral. Si por nuestra edad y/o profesión nuestra residencia es cambiante, el alquiler será durante mucho tiempo una buena opción.

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Por lo tanto necesitando vivienda, y teniendo perfectamente claro que alquilar es una opción tan válida como la de comprar, la pregunta sería

¿alquilar casa es una buena opción para mí?.  Y ahí yo empezaría por la economía, según mi situación actual ¿cuanto puedo dedicar a la vivienda?.

No deberíamos dedicar al pago de vivienda, más allá del 30% de nuestros ingresos. Más adelante, cuando nos adentremos en el mundo de bancos y créditos explicaremos y afinaremos más el porcentaje, por ahora nos quedaremos con esa aproximación. Es decir si nuestros ingresos son 2.000€ nuestro importe de referencia serían 600€. Que consigo de alquiler por ese precio, y en compra ¿que puedo comprar pagando ese importe al mes?.

Valorad. Pensad siempre que la compra lleva aparejada una propiedad sí, pero también una deuda. Pensad con la cabeza, con la calculadora en la mano, pensad en el anclaje.

El tiempo, ya hemos hablado que para estancias de hasta cinco u ocho años el alquilar es una buena opción. Tal vez esa primera vivienda no tenga todas las características de nuestra casa ideal, no sea lo bastante grande o bien situada o no tenga los servicios que queremos, pero tal vez sea la llave. Podemos alquilar hoy una casa pequeña, que nos permitirá independizarnos por ejemplo.

Por otra parte, la idea de casa ideal varía con el paso del tiempo. El tamaño, la ubicación, los servicios son cambiantes a lo largo de la vida. No necesitamos lo mismo cuando vivimos solos, que cuando tenemos hijos en edad escolar, que cuando nuestros hijos tienen 20 años. Nuevamente Valorad, que necesitamos realmente hoy, durante cuanto tiempo, va a cambiar nuestra situación. Tened perspectiva vital.

La idea de una casa propia es muy romántica, nos hace sentir seguridad, ese espacio donde empezamos a vivir, crecerán nuestros hijos y vendrán a visitarnos nuestros nietos. Pero eso en realidad es un hogar, y estará presente entre cualquiera que sean las cuatro paredes en las que vivamos. 

Deseo os haya gustado y espero vuestras opiniones

Enlaces relacionados:

Alquiler con opción a compra

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