Cuanto cuesta que nos den un crédito.

Veremos de forma gráfica cuales son los gastos que acompañan a un crédito hipotecario. Porque no solo pagamos intereses por el capital prestado, sino que hay gastos que nos acompañan desde el principio, los de concesión. Unos serán antes de la formalización y otros a la formalización. También unos gastos que pueden darse o no a lo largo de la vida del crédito. ¿Empezamos?

El crédito hipotecario y los gastos derivados de su concesión.

Gastos de un crédito hipotecario.

Hace algunos días hice dos entradas en las que hablaba de los créditos hipotecarios. En que consistían, cual podía ser su cuantía, el límite de concesión en función de nuestros ingresos o el valor de la casa. Y lo más importante cuanto nos cuesta la concesión de un crédito. 

El propósito de esta entrada es ver, de forma gráfica, cuales son al detalle todos esos conceptos que generalmente agrupamos como gastos, notarios o registros. En el cuadro tenéis clasificados y explicados cada uno de ellos.

Sabed que los gastos anteriores a la formalización tendréis que pagarlos independientemente de la concesión final o no del crédito.

Los de formalización son los que además tendréis que pagar cuando os lo concedan.

En el último apartado, los de utilización, serán gastos que pueden producirse a lo largo de la vida del crédito o no se darán nunca. Sabed que los gastos debidos a los impagos son los más gravosos.  

Para saber en más detalle:

¿Que es un crédito hipotecario?

Gastos de un crédito hipotecario

Gastos crédito hipotecario.
 Fuente Elaboración propia

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Gastos de un crédito hipotecario

Crédito hipotecario: sus gastos

¿Conocemos qué gastos tiene la concesión de un crédito hipotecario?

La mayoría de la veces sabemos que la operación de compra de una vivienda lleva aparejados unos gastos que generalizamos hablando de impuestos, notario y registro. Pero, ¿sabemos en concreto que tipo de gastos tiene la concesión de un crédito?. Veamos

Existen dos tipos de gastos: 

Gastos anteriores a la formalización. 

• La tasación que es la valoración oficial del inmueble
• Certificado registral. La comprobación en el registro de la propiedad de la existencia o no de cargas

Ambos trámites son por cuenta del solicitante independientemente de la concesión o no final del préstamo.

Gastos de formalización 

Comisión de apertura:
Comisión que cobra el banco, establecida generalmente como un porcentaje del importe de la concesión del préstamo.

Comisión de subrogación. 
La subrogación es el acto por el que alguien sustituye al titular de la deuda. Por ejemplo cuando se compra un piso al promotor, éste generalmente ha pedido un préstamo para la construcción, el comprador de la vivienda se hace cargo de pagar la cuantía restante. También puede darse el caso en viviendas de particular a particular. Eso si en todos los casos la entidad tiene que aceptar esa sustitución de deudor.

Gastos de notario.
La hipoteca tiene su escritura de constitución, es independiente de la de compraventa, depende de lo establecido por ley en cada momento.

Impuestos.

 La concesión está sometida al impuesto de actos jurídicos documentados. El importe se establece como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria. Es decir todo lo que se le debe al banco, que es el capital más los intereses.

Gastos de inscripción en el registro de la propiedad. 

Toda hipoteca tiene que ser inscrita en el registro para que tenga efectos ante terceros. De esa inscripción se encarga la entidad. 

Otros gastos posibles, posteriores eso si, a la formalización del préstamo pueden ser:

Intereses de demora:

Intereses aplicables si al llegar el vencimiento no se hace efectivo el pago. Pueden ser realmente altos. Es una penalización por no cumplir con sus obligaciones de pago.

Comisión de cancelación anticipada total o parcial.  

Comisión que pagaremos al banco si decidimos amortizar el crédito anticipadamente. Por ejemplo, tenemos un préstamo a 20 años y a los 15  vendemos la vivienda, cancelando así todo el capital pendiente. O si, por una mejora en nuestros ingresos decidimos amortizar una cantidad adicional de capital que lo correspondería con el pago de las cuotas. Es como una especie de compensación por los intereses que no van a percibir por la modificación del contrato.

Comisión por modificación de contrato. 

Puede darse el caso de que durante la vida del préstamo negociemos con el banco el cambio de alguna de las condiciones iniciales. Su importe se calculará como un porcentaje sobre el capital pendiente de pago.

Comisión por reclamación de cuotas impagadas.

En el caso de falta de pago las entidades suelen cobrar un importe, previamente establecido en el contrato, al regularizarse la deuda.

Todas estas comisiones tendrán que estar debidamente establecidas en la escritura de formalización del préstamo.

Nos vemos en la próxima.

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¿Que es un crédito hipotecario?

Concesión de hipoteca

¿Sabemos que es un préstamo hipotecario?

Crédito Hipotecario

Un préstamo hipotecario es aquel cuya garantía recae en el bien hipotecado, generalmente un inmueble. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad. Este tipo de préstamos permiten plazos más largos de amortización y unos intereses más bajos que los préstamos con garantía personal.

Para conceder un préstamo hipotecario las entidades financieras (bancos y cajas) exigen garantías de tipo personal y del inmueble sobre el que recaerá la hipoteca. Lo que les van a pedir para iniciar el trámite de estudio será:

Respecto a la vivienda:

• Copia de la escritura
• Certificado registral, en el que constará si el inmueble está o no libre de cargas.

Respecto a la persona:

• El DNI y la declaración de la renta en todo caso, y luego dependiendo de si se es trabajador por cuenta ajena, las dos o tres últimas nóminas y algún otro justificante de ingresos si se tienen y si es trabajador por cuenta propia declaraciones de IVA y justificantes de pagos fraccionados.

¿Cuánto dinero va a concederme el banco?

Veíamos en la entrada anterior como calcular el importe que va a concedernos el banco y ahí hablábamos de ingresos y plazos de amortización. Y la acabábamos, matizando, que ese importe final de concesión dependía también del valor de tasación de la vivienda. Vamos a explicarlo un poco más.

Todo crédito hipotecario tiene dos límites de concesión:

• El que se debe a la garantía personal, lo que afecta a la capacidad de pago
• El que se debe a la garantía del inmueble, su valor.

Para determinar la capacidad de pago se basarán como hemos visto básicamente en ingresos y edad. Para determinar el valor del inmueble a hipotecar, la entidad financiera encargará un informe (que pagará usted, independientemente de que se le conceda o no el crédito, unos 400€ de coste) a una empresa tasadora oficial. Ésta determinará el valor de la vivienda. El banco concederá alrededor del 80% como crédito hipotecario.

Hasta ahora no hemos hablado del importe de la vivienda, no influye para nada. El banco se guiará por el valor que le consta en el informe, independientemente del precio de compra.

Así que tendremos dos importes posibles, el deducido de la capacidad de pago y el resultante del valor de la tasación. Os concederán el menor como hipotecario. Si es cierto que podréis obtener algo más, mediante préstamos personales, si vuestra capacidad de pago lo permite.

Que tipo de préstamo elijo con interés fijo o interés variable.

Interés fijo. 

• En este tipo de préstamos el interés es el mismo durante toda la duración del préstamo. Ventaja, que durante toda la vida el importe a pagar mes a mes va a ser el mismo, con lo que no le afectarían las subidas de tipo, desventaja que tampoco podría beneficiarse de las bajadas. Con este tipo generalmente el plazo de amortización es menor intentando así minimizar los riesgos.

Interés variable.

• Los intereses se fijan como un diferencial sobre un índice pactado (euribor), son estables durante el plazo entre revisiones, seis meses o un año son las más habituales. Aquí el importe será diferente con cada revisión, pudiendo beneficiarse de las bajadas, pero ojo, también sufriendo las subidas. Suelen tener, plazos de amortización más largos, porque lo pagado o cobrado está más ajustado a la evolución del mercado. Suelen dar lugar a concesión de importes mayores y cuotas mensuales menores por el mayor plazo de amortización.

¿Qué tipo de sistema de amortización elijo?

En realidad no siempre la eliges, hay entidades financieras que proponen más de un sistema, sobre todo para los seis primeros meses, pero a veces no ofertan esa posibilidad, pero sabed que existen tres sistemas principales de amortización:

Cuota constante. 

• Es la habitual, siempre se paga el mismo importe, (excepto en el caso cambio de tipos). 

Cuota decreciente.

• Se amortiza siempre la misma cantidad de capital, los intereses se van reduciendo progresivamente, por ello la cuota va bajando.

Cuota creciente.

• La cuota va aumentado progresivamente hasta el importe fijado, tiene la ventaja de que se  paga menos al principio, que es cuando hemos hecho un mayor desembolso (por entrada y gastos). Es en el modelo en que más intereses pagaremos de todos.

¿Tenemos algo más de idea?  ¡¡¡Bien!!!!  misión cumplida.

Hasta la próxima.

Enlaces relacionados:

Gastos de un crédito hipotecario

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Presupuesto para mi nueva casa.

Precio máximo para mi nueva casa

¿Cuánto puedo pagar por mi nueva casa? 

Presupuesto para mi nueva casa

Esa debe ser una de las primeras preguntas que debemos hacernos a la hora de buscar una nueva vivienda. 

¿cuáles son mis posibilidades de pago? ¿cuál es el precio máximo que puedo pagar por mi nueva casa?.

Muchos de los errores cometidos en la época del boom fue no pensar debidamente cual era ese precio, que implicaba, cuantos años iba a estar pagando la casa, que pasaría si los intereses subían.

A la hora de enfrentar una compra debemos saber lo primero cual es nuestro presupuesto, y este surge de sumar la cantidad que nosotros podamos aportar, ahorros o dinero procedente de la venta de otra vivienda, y el dinero que va a concedernos el banco.

En el caso de ahorro sabemos  de cuanto dinero disponemos. Para saber cuanto dinero nos va a quedar de la venta de nuestra vivienda actual os remito a la entrada Vender una propiedad. ¿Y el dinero del banco?  

¿cómo sabemos cuanto dinero nos va a conceder el banco?

Veamos, para conocer con exactitud cuanto dinero nos va a conceder una entidad, deberemos pasar, necesariamente, por el proceso de estudio de expediente. Es decir ir al banco aportar toda la documentación que nos exige, que se trata básicamente de DNI, declaraciones de renta y nominas y esperar a su decisión. Pero si podemos conocer en torno a que cantidad nos será concedida.

Para la concesión del crédito las entidades se basan fundamentalmente en dos criterios, la edad, que nos dará el plazo máximo de amortización, y los ingresos, que nos dará el importe máximo de la amortización mensual. Veamos con un ejemplo.

Edad de los peticionarios: 30 años

Ingresos mensuales: 2.500€

Tipos de interés: 2.5%

El porcentaje máximo recomendado estará en torno al 35% de los ingresos (mejor si nos quedamos en el 30), en nuestro caso 875€. Ese importe podría verse disminuido si ya tenemos algún préstamo concedido,  por ejemplo para la compra de un coche, sobre todo si nos queda tiempo por pagar. Pongamos que la letra del coche son 200€ y tenemos 4 años por delante, entonces nuestro importe seria de 675€.

Dada la edad de los peticionarios, podríamos pensar en un crédito a 30 años. En el primer caso podrían concedernos una hipoteca de 221.500€ , mientras que en el segundo podría bajar a los 171.000€. Si en lugar de 30 años, el plazo máximo fuesen 25, las cantidades cambiarían a 195.000€ y 150.000€.

Tendremos también importes diferentes según el tipo vigente.  Si en lugar de trabajar con intereses al 2, 5% trabajamos con ellos al 3% las cantidades variarían a: 184.000€ y 142.000€. Podéis hacer vuestros propios cálculos en Calculadora hipotecaria.

Con esto ya tendríamos idea de cual es nuestro presupuesto:

Ahorros/venta de la vivienda	30.000€
Crédito	150.000€
Presupuesto total	180.000€

Teniendo en cuenta que los gastos asociados a la compra de una vivienda serán del orden de entre el 11-15%, dependiendo de si es de primera o segunda mano, podremos mirar casas que tengan un precio máximo de 163.000€ – 156.000€. 

A la hora de concesión del crédito hay otra cosa que tendremos que tener en cuenta, y es que el banco concede préstamos hipotecarios en función del valor de la tasación. Generalmente un 80%, pudiendo a veces incrementarse este porcentaje mediante la concesión de prestamos personales, con otro tipo de interés y generalmente entrando en la operación avalistas. ¿Qué quiere esto decir? . Que puede darse el caso de que por los criterios de edad e ingresos la cantidad concedida pudiera llegar hasta los 195.000€, pero el 80% del valor de tasación fuese 150.000€.

Muy importante tener en cuenta este dato, a nosotros el precio puede parecernos razonable, pero la valoración final que servirá para la concesión será la tasación.

El banco tomará ese importe como referencia para dar el crédito, no importando nada el precio. Así que uno de los datos que más nos interesará conocer desde el principio es el valor de tasación de la vivienda.

Hasta aquí la entrada de hoy, espero os haya aclarado cual es vuestro presupuesto. Espero +g

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