Puesta en escena de una casa

El home staging es una técnica de marketing aplicada a la venta o el alquiler de inmuebles. Consiste en presentar la mejor versión de la vivienda y hacerla así atractiva para la venta. Es como un ejercicio de escaparatismo. Quereis saber más.

Home staging, el método

Pautas a seguir para la puesta en escena de una casa

En las dos entradas anteriores hemos explicado:

Qué es el Home staging

Una técnica que consiste en mejorar el aspecto de las propiedades a vender (o alquilar) para que se vea todo su potencial, acortando así el tiempo de venta y reduciendo casi al mínimo las rebajas de precios que de otra manera pudieran ser necesarias para cerrar la operación.

Quién fue su creadora Barbara Schwarz  

Allá por los años 70 esta interiorista creó un método para mejorar el aspecto y la funcionalidad de las casas a vender y hacerlas más atractivas a ojos de los compradores.

Esta técnica está muy extendida por Estados Unidos y Canada, dónde se practica desde hace tiempo, gozando de buena reputación por tener una tasa de éxito muy elevada. En Europa, países como Suecia o Reino Unido son pioneros en su utilización, también es bastante conocida y utilizada en Francia, y comienza a serlo en España.

"Se trata de convertir la que hasta ahora es la vivienda de una persona en un producto para la venta, pasando a ser un escenario donde cada quién que la visite pueda sentirse el protagonista. ¡Esta es la casa de mis sueños!, esa es la finalidad, vender mejor y más rápido."

Actualmente en España existen muchas viviendas disponibles tanto para la venta como para el alquiler, hay mucha oferta y por tanto mucha competencia. Utilizar el home staging puede suponer la diferenciación necesaria para que nuestro inmueble sea el elegido.

Como ya hemos dicho comienza a ser una técnica a aplicar en el mercado inmobiliario. Las empresas que se dedican a ello son contratadas tanto por particulares como por empresas inmobiliarias, que ofrecen este servicio adicional a los ya tradicionales, o directamente de los promotores.

Si nos paramos a pensar, esto ya se hacía antes del boom inmobiliario. Antes los pisos de nueva construcción se vendían mostrando un piso piloto. Un piso amueblado cuya principal finalidad era permitir que la imaginación del futuro comprador le transportara a ese hogar que andaba buscando. En el boom no era necesario estimular la imaginación ya estábamos todos bastante estimulados y motivados para comprar.

Pero no se utiliza solo para vender, también puede ser útil a la hora de alquilar. Tanto si lo alquilamos amueblado, para darle ese aire de hogar o calidez, como si lo hacemos simplemente para mostrar que posibilidades tiene. Hay muchas personas que ante un espacio vacío no se hacen idea de lo que puede caber, amueblar por ejemplo con unos muebles de cartón, nos ayudará a mostrar el espacio del que disponemos.

También, y esto lo entenderéis mejor más adelante, puede hacerse en nuestra casa para nosotros mismos, sin que haya ninguna operación de compraventa o alquiler de por medio. Es un método que nos permitirá volver a estrenar nuestra vivienda, en tanto en cuanto vamos a poder renovarla y adaptarla. Puede ser perfectamente una alternativa a una reforma o complementar a la misma.

Bueno ya estamos bastante centrados, sabemos quien lo inventó, para que sirve y en que consiste. Ahora viene la pregunta

¿Cómo se hace eso del home staging?

Nos vemos en la próxima entrada Principios básicos del Home Staging

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¿Quién inventó el Home staging?

No se si la palabra correcta es inventar, porque inventar significa crear algo nuevo, algo que sirve para relizar tareas y que nunca ha sido hecho antes. Suena insistentemente unido al concepto de home staging el nombre de Barbara Schwarz, pero se le puede considerar "inventora" .

La creadora del Home staging

Barbara Schwarz

Buscando información sobre el tema hay un nombre que destaca por encima de todos Barbara Schwarz. He leído varias biografías y todas explican básicamente lo mismo. Barbara que llegó al sector inmobiliario allá por el 1972, y que tenía formación como decoradora e interiorista, supo ver que tenía ante si un reto, y era mostrar todo el potencial que tenían las casas que iba a vender.

Empezó su tarea de enseñar a los asesores inmobiliarios / vendedores como mejorar el aspecto de las casas de sus clientes y conseguir con ello mayor eficacia en la venta.

Fue ella quien acuñó el término "home staging" y en definitiva quién creó su propia marca comercial. Ha desarrollado todo un sistema de cursos y formación para impartir esas técnicas y hoy en día es un referente mundial. Hay libros y libros que hablan de ella y de su técnica.

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Supo ver que, siguiendo unos sencillos pasos y sin incomodar a los propietarios, las casas podrían mostrar un mejor aspecto para la venta, serían algo así como un producto mejorado. Al fin y al cabo se trata de vender, vender mejor y vender más rápido.

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Buscando y buscando, siempre se encuentran otras opiniones, existe otra mucha gente que piensa que las llamadas técnicas, que se emplean en su método, eran ya utilizadas con anterioridad a su llegada a este sector. Que

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cualquier "agente de la propiedad" ya aconsejaba a sus clientes como hacer mas atractiva su casa de cara a los compradores, ya que sabían perfectamente que se vendía mejor.

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En mi opinión, como suele suceder, la verdad está en el punto medio. Todos los vendedores o asesores inmobiliarios, y hablo por experiencia, aconsejan a los propietarios sobre aspectos generales de su casa. Siempre se habla de mejorar el aspecto de cara a las visitas, se habla de orden, limpieza, evitar olores, arreglar desperfectos, crear una buena impresión general ...etc. Ella con su formación supo ver más allá, supo sistematizar, ordenar y agrupar en un método todas esas pequeñas técnicas o sugerencias que se venían llevando a cabo por parte de los profesionales del sector.

Entonces ¿inventó Bárbara el home staging? Pues tal vez inventar no sea la palabra adecuada, en tanto en cuanto, inventar supone desarrollar algo nuevo, y parece que los diferentes aspectos ya se llevaban acabo, eso sí de manera digamos aislada.

Ella supo ver el potencial de todas esas técnicas unidas, sistematizadas, llevadas a cabo una a una en cada una de las casas. Supo aglutinar, dar forma, sistematizar, ordenar y en definitiva "crear" un método de trabajo. Creó el método y acuñó el termino. Así si que si, sinceramente creo de Barbara Schwarz. inventó el Home staging.

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¿Qué es home staging?

Home staging

Home staging. Herramienta de marketing.

 ¿ Que es el home staging?  Pues es uno de esos muchos términos en ingles usados en marketing (y ya van dos), que define un tipo de acción para hacer más fácil la tarea comercial. O sea, vender más y mejor.

¡¡Vale y en español!!. Home se traduce por hogar más que por casa,  y staging es una de esas palabras con varios significados, sería algo así como escenificar, teatralizar, poner en escena, presentar, representar.

Si intentamos hacer una traducción literal nos salen expresiones que, no solo no nos suenan bien sino que además, no entendemos que quieren decir. Si hablamos de escenificar un hogar, teatralizar una casa, presentar un hogar o casa...... ninguna de ellas es una buena traducción, porque ninguna de ellas nos dice, en definitiva, de que se trata.

El home staging es una técnica encaminada a presentar una casa para la venta o el alquiler, de manera que se perciba todo su potencial. 

Veamos un ejemplo. Yo tengo una tienda de ropa, ¿cómo hago que entren esas personas que pasan por la calle? mediante mi escaparate. Preparo un escaparate bonito, vistoso que llame la atención, que haga pensar a quién lo ve que encontrará algo, que invite a entrar. Una vez dentro de la tienda sigo con esa misma pauta, tengo el género bien colocado, presento las camisetas en maniquíes, les pongo complementos....etc, para que se vea como puede quedar.

Eso es lo que hace esta técnica en toda la casa. Presentarla de manera que el posible comprador pueda ver lo que va a comprar, en este caso la vivienda, con todo su potencial. Para que pueda ver que esa, es la casa que está buscando, lo que ve es lo que necesita, lo que quiere.

¿Cómo se hace?   Paciencia..... Iremos viendo cosas. Solo un anticipo, no es decorar, no es caro y surte efecto.  

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Quién visita mi casa

Uno de los aspectos que creo que a veces pasamos por alto cuando ponemos a la venta nuestra propiedad es el tema de la seguridad. ¿Quién entra en mi casa?. Queremos vender y lógicamente para comprar hay que ver que se compra. Hasta que punto ofrecemos más información de la que realmente necesitan los compradores. Seguridad en las visitas.

Quién entra en mi vivienda 

Seguridad en las visitas de venta de una propiedad

 

Quién visita mi casa

Un aspecto importante que tendrá controlado si trabaja con una inmobiliaria, será el de la seguridad: ¿Quién entra en mi casa. Cuando alguien visita un inmueble acompañado de una agente inmobiliario previamente ha tenido que firmar lo que se conoce con el nombre de "parte de visita". 

El parte de visita es un documento en el que constan los datos del visitante; nombre, apellidos, dni, domicilio.. .etc. Es el documento que permite a la inmobiliaria demostrar el trabajo realizado y probar así, por ejemplo, que el comprador conoció el inmueble gracias a su agencia. Pero es algo más, es una protección frente a posibles malas intenciones, nadie con malos propósitos va a dejar sus datos.

Tenga en cuenta que quién se presenta como posible comprador, va a entrar en su casa y podrá observar y llevarse conocimientos sobre usted y su familia. Será capaz de saber cuantas personas viven en la casa, horarios de entrada y salida, verá objetos que posee, televisión, aparatos de música... en general se hará una idea de su posición económica.

Normalmente no vamos dando explicaciones de nuestras cosas, pero ¿que ocurre en el caso de un posible comprador?. Sin duda le enseñamos la casa sin problemas, estaremos dispuestos a ser amables, a seguir la conversación, podrán enterarse de lo que quieran sin ningún esfuerzo.

Así que, cuando vaya a ser usted mismo quién enseñe el inmueble tenga presente estos consejos de seguridad.

• Nunca reciba a nadie sin haber concertado cita. 

¿Porqué? Por que estará indefenso. Imagine la situación, usted ha colocado en su balcón o portal un cartel de venta. Llaman a la puerta, estoy interesaso, busco piso por esta zona y me gustaría verlo ahora mismo ¡¡¡¡¡NO!!!!, Nunca.

•  Primero por seguridad. El hecho de verle como un potencial comprador le hará bajar la guardia, entrará en su casa, pueden robarle en ese momento o con posterioridad, porque saldrán de allí con toda la información que necesitan. 

• Segundo nunca debe enseñar una vivienda sin que esté perfectamente preparado para la visista, hablaremos de ello: límpio, ordenado, ventilado, buena temperatura ..ect.

Aunque le insistan, es una pena porque me gusta la ubicación y tengo el dinero y hoy es el único día que puedo estar por aquí ....No caigan en la trampa si de verdad les interesa lo verán a los horarios que usted decida.

• Pida información a la persona.

Generalmente contactarán con usted por teléfono o por mail, guárdelos y pídale siempre el nombre, no pierda esa información. Si se niegan a darle datos recele, no se sienta presionado y piense que va a perder una compra por pedir ese tipo de información.

• Fíjese un horario y días de visita y no salga de ahí, no los varíe según la llamada.

Fíjese de antemano cuando va a poder recibir visitas. Primero porque le será mucho más fácil organizar el resto de sus actividades, y segundo porque así tendrá la casa perfectamente preparada para recibir interesados.

Fije esos momentos, días y horas, pensando en usted, y en los posibles compradores, a ser posible diferentes días variando horas de mañana y tarde. Aunque le resulte duro esté abierto a ser visitado en sábados y/o domingos.

Cuando vaya a quedar nunca de respuestas del tipo es que no llego a casa hasta tal hora, solo podemos por la mañana, tarde.., No de ninguna información sobre sus horarios de entrada o salida, o sus hábitos, o los momentos en que solo haya una persona. El comprador no necesita saber nada de eso, solo día y hora para la cita.

La mayor parte de las veces, quién contacte con usted será quién dice ser. Personas interesadas en comprar una vivienda por la zona, pero en algunos casos puede ser una manera de conseguir información. No se trata de tener miedo, se trata de ser precavido.

Son unas simples pautas, fáciles de seguir y que podrán evitarle más de un quebradero de cabeza.

Como siempre espero os guste, no olvideis compartir y  los +g

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¿Cómo elegir inmobiliaria?

Ocurre que cuando tenemos que tomar una decisión intentamos buscar información. La opinión de amigos y conocidos, a veces nos ayuda, otras sin embargo nos lía más, pues es contradictoria. ¿Cómo elegir inmobiliaria? en que criterios nos basamos. Veamos.

Criterios para elegir inmobiliaria

¿Que clase de inmobiliaria es la mejor para mí?

A la pregunta ¿Cómo elegir inmobiliaria? La respuesta es relativamente sencilla, según nuestra conveniencia. Pero ¿que inmobiliaria es mejor para mí, cómo la elijo?.

Veamos unas características que diferencian unas de otras y que nos ayudarán, según nuestras preferencias, a su elección.

La elección de Inmobiliaria

En cuanto al tipo de contrato a firmar.

Cuales son nuestras necesidades, queremos que alguien se encargue de todo, bien porque no conocemos el terreno, bien porque no tenemos tiempo; entonces el contrato en exclusiva no será un freno para nosotros. Queremos por el contrario, tener margen para intervenir nosotros en la operación, nuestra inmobiliaria será aquella que trabaje como agente único o como nota de encargo.

En cuanto al tipo de inmobiliaria, su alcance.

El tipo de contrato que tengamos que suscribir con la inmobiliaria, será una de las razones importantes para nuestra elección, pero no la única. Por ejemplo si elegimos una inmobiliaria que trabaje en solitario, diríamos en "local" los clientes que consiga quedarán prácticamente reducidos a quienes vivan en esa zona o a quienes ocasionalmente se desplacen a buscar. Por el contrario, si nuestra elección es la de una inmobiliaria franquicia o que trabaje en asociación, podrán ofrecernos compradores venidos de cualquier parte. 

Generalmente las del segundo tipo trabajan con contratos en exclusiva. Así que si nuestra zona está muy demandada no nos faltaran interesados que buscarán, por el contrario si lo es menos, necesitaremos un mayor trabajo de comercialización. Téngalo en cuenta.

En cuanto a las comisiones

Las inmobiliarias que pertenecen a una franquicia o que funcionan en asociación suelen ser más inflexibles con el porcentaje de comisión, ya que tienen firmados acuerdos entre ellos que tienen que respectar, será prácticamente imposible negociar la comisión. En una inmobiliaria local será más factible la negociación.

En cuanto al precio del inmueble

Todo buen agente inmobiliario hará una valoración objetiva de su propiedad ya que conoce el mercado. Las inmobiliarias en exclusiva no suelen aceptar cualquier encargo, si creen que el inmueble no está en precio no les interesará su comercialización, pues saben que no van a venderlo. Las inmobiliarias locales, le informarán igualmente de que el precio no es el adecuado, pero por regla general no rechazarán el encargo. Si usted esta muy determinado a vender en una cantidad y ésta es superior a lo que le aconsejan, su opción será una agencia local.

Estas, creo yo, son algunas de las características y diferenciaciones entre los tipos de inmobiliarias existentes que le harán tomar la decisión en un sentido u otro. Todo depende, como he dicho al principio, de nuestras preferencias y necesidades.

Espero vuestros comentarios y si os ha gustado g+

Hasta la próxima.

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Contrato con inmobiliaria

Podemos contratar los servicios para la intermediación de una agencia inmobiliaria con diferentes tipos de contratos. Dependiendo de la modalidad elegida, nuestro grado de compromiso, y el suyo con nosotros será diferente. ¿Cual es la tuya?

Vender con Inmobiliaria: Tipos de contratos

Nota de encargo, Agente único, Encargo de venta en exclusiva.

Pensando, pensando que hacer...........

Hablábamos en la entrada anterior acerca de la labor de las empresas de mediación inmobiliaria, que implicaba vender con Inmobiliaria, y nos quedábamos en la mera mención de los tipos de contratos que existían, a saber: Nota de encargo, Encargo como Agente único, Encargo de venta en exclusiva.

La primera pregunta ¿es necesario firmar algún tipo de documento a la inmobiliaria? Sí. 

La agencia inmobiliaria va a hacer gestiones para vender su casa, va a fotografiarla, publicitarla, informar de ella a posibles compradores, va a poner en contacto a comprador y vendedor..., en definitiva a a proceder a su comercialización y para ello necesita su autorización. 

Podría argumentarse que los contratos verbales tienen plena validez, y así es, pero ante cualquier incidencia tendríamos plenamente documentado el acuerdo y sería mucho más fácil su aclaración o su aporte como prueba en caso de discrepancia. La firma por tanto beneficia a ambas partes. Ahora como siempre digo, los contratos tienen consecuencias legales, hay que saber lo que se firma, y ser consecuente con lo que nos comprometemos.

"Los tres tipos de contratos tienen semejanzas y diferencias" 

Las semejanzas vienen por la parte de la identificación del vendedor y de la agencia, identificación del inmueble objeto de venta, el precio, el plazo de duración del contrato, la autorización para recibir cantidades a cuenta y los honorarios de la empresa.

Las diferencias vienen por el tipo de encargo acordado.

• En el caso de la nota de encargo, el propietario faculta a la agencia a comercializar su propiedad, si la venta se realiza gracias a su gestión, y solo en ese caso, deberá abonársele la comisión. Tanto el propietario por si mismo o por medio de otras agencias pueden vender la propiedad. Es el tipo de contrato que menos compromete al propietario.

• Encargo de gestión en exclusividad. En este caso se concede en exclusiva a la agencia (es decir solo a ellos) la acción comercializadora, el propietario tampoco podría hacerlo. Tendrán derecho a la comisión siempre que se venda la propiedad aunque no hay sido fruto de su gestión. Si el propietario vendiera por sí o con ayuda de terceros estaría obligado igualmente a pagar sus honorarios. Es el que más compromete al propietario.

• Encargo de gestión como Agente Único. En esta caso el propietario faculta para la comercialización solo a una agencia, quedando libre de vender por sus medios y no quedando en ese caso obligado al pago de la comisión. Si les correspondería, si se realizase la operación con la mediación de otra inmobiliaria. Es, desde mi punto de vista, el contrato más equilibrado para las dos partes, el propietario queda libre de vender por sí y la agencia se asegura ser la única inmobiliaria que posee ese inmueble. Sin embargo este es uno de los contratos menos frecuentes, normalmente las agencias trabajan con alguno de los dos anteriores.

Eso sí en todos los modelos de contrato, la agencia inmobiliaria tendrá derecho a percibir la comisión si la venta se realiza, aunque se haga después de haber terminado el contrato, con un comprador presentado por la misma.

 ¡¡Ojo con la picaresca!! Ponerlo en inmobiliaria, finalizar el contrato y vender a alguién que ha sido presentado por la agencia. Bajamos el precio algo y ambas partes, comprador y vendedor saldríamos ganando.

Las agencias suelen verificar en los registros de la propiedad la identidad de los compradores, se firma un parte de visita cuando se ve una propiedad con ellos, así que la demostración no es difícil, y cuando se encuentran este tipo de casos suelen demandar. 

Aquí encontaréis un modelo típico de Contrato de intermediación.

Como siempre espero os sea de ayuda y hacedme saber si os ha gustado. Hasta la próxima.

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Contrato de gestión de venta inmobiliaria

A continuación un ejemplo de contrato tipo de mediación inmobiliaria, contemplando las cláusulas que son iguales para todos y aquellas que diferencian a cada uno de los contratos, a saber: Nota de encargo, Encargo en exclusiva o Encargo como agente único.

Modelo de contrato de gestión de venta.

Contratos con inmobiliaria.

Los contratos hay que leerlos y entenderlos
 bien antes de firmarlos.
 Tienen consecuencias

CONTRATO DE  DE GESTION DE VENTA EN 
……………………….……..

( EXCLUSIVA, NOTA DE ENCARGO, AGENTE ÚNICO)

Parte de identificación de vendedores e imobiliaria y determinación del tipo de encargo

D/ña ………………………………………... ...      y D/ña  ………………………………………….         en adelante “los vendedores”,  mayor/es de edad,  con D.N.I./N.I.F                             con domicilio en                                            número de teléfono                          encargan a  “NOMBRE DE LA INMOBILIARIA, S.L”  con C.I.F.- ………………………….., y domicilio social en la calle ………………………………………………….., en adelante “la agencia inmobiliaria , ENCARGO DE VENTA EN  ……... (Exclusiva, nota de encargo o agente único)

conforme a las siguientes estipulaciones:

Identificación del inmueble y sus posibles cargas. La agencia verificará los datos

Objeto: La intermediación en la venta del inmueble sito en la calle ………………………………..., cuyo Titular registral es ……………………………….._.

(Se haría constar si existen cargas,  o usufructos sobre el inmueble)

Duración El presente encargo tendrá la duración de …….. meses, prorrogado por periodos sucesivos e iguales salvo preaviso fehaciente de alguna de las partes con 15 días de antelación.

Importante si autorizamos a recibir cantidades y ver el contrato de arras o firmarlo nosotros directamente

Autorización para recibir cantidades en concepto de arras. El propietario autoriza expresamente a “Nombre de la inmobiliaria”, a recibir en su nombre, en calidad de depositario, cantidad en concepto de arras o señal. Dicho contrato y cantidad quedarán en suspenso, hasta que sean aceptadas por el propietario..

Por ley

Gastos y tributos. El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes, al corriente del pago de gastos de Comunidad y libre de arrendatarios y ocupantes. Todos los gastos que se deriven de la compraventa serán a cuenta del comprador excepto plusvalía.

Precio. El precio total  es ………………. euros, incrementándose éste en el ...% de honorarios (Incrementados con su iva correspondiente) Importante tener en cuenta el impuesto

o bien el precio total es de ……….€ y se desglosa la parte que pertenece al propietario y los honorarios de la agencia.

Los honorarios se devengarán íntegramente si la transmisión se produce (texto diferente según sea exclusiva nota de encargo o agente único*) durante la vigencia del presente encargo o si,

¡¡¡¡¡Super importante!!!!!

a pesar de haber caducado o haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por la agencia.

*

Exclusiva directamente por la propiedad o a través de otro intermediario durante la vigencia del presente encargo

Nota de encargo. No pondría nada.

Agente único, teniendo esta empresa su actuación como agente único se realizara la operación con la mediación de otra empresa inmobiliaria.

Fecha

Firmas Vendedores                                                  Firma por la inmobiliaria.

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Este sería un ejemplo de modelo de contrato diferenciándose en rojo lo que cambiaría dependiendo el tipo. Si queréis conocer más en profundidad las diferentes características de los contratos tal vez os sea de interés la entrada contratos de gestión inmobiliaria

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