Home staging Limpiar

Una casa perfectamente limpia, bien ventilada y libre de olores desagradables, creará mejores sensaciones en los visitantes. Su visita será más cómoda. Cada casa tiene su olor, que nadie se sienta ofendido. Limpiar y ventilar, empezamos.

La limpieza como principio básico del Home Staging

Limpiar y ventilar, liberar la casa de malos olores.

Mencionábamos la limpieza como una de las pautas a seguir en nuestro objetivo de mejorar la imagen de nuestro producto en venta, la casa. Ni que decir tiene que una vivienda perfectamente limpia, bien ventilada y libre de olores, creará mejores sensaciones en los visitantes que una que no lo esté.

Requisito indispensable pues, igual que cuando recibimos visitas, es que agasajemos a los posibles compradores con limpieza, pero ¿Que tipo de limpieza? Extrema, perfecta. No vale la limpieza ordinaria, y que nadie se sienta ofendido.

Cada día dedicamos tiempo, en la medida que el resto de nuestras obligaciones nos lo permiten, a labores de orden y limpieza del hogar. Los fines de semana o días libres, solemos hacer trabajos más a fondo. Cada cierto tiempo limpiamos cocina y baños en profundidad, cristales, persianas...ect, Y al menos una vez al año levantamos la casa, hacemos limpieza general.

Coincidiendo con la llegada de la primavera, en que los días se hacen más largos, mejora la temperatura, salimos del letargo y la tristeza del invierno, limpiamos hasta el último rincón de la casa. Tiramos trastos y ropa que no nos sirve, limpiamos paredes, techos, lavamos cortinas, colchas, edredones, alfombras. Ni un mota de polvo escapa a nuestro exterminio. Los cristales, las lámparas, los espejos relucen. Este es el tipo de limpieza del que hablamos Extrema, perfecta. 

"¿Lo habíais pensado? Seguro que dejar la casa perfectamente limpia para que los nuevos propietarios puedan entrar y sentirse a gusto desde el primer momento si, pero hacer esa limpieza general antes de poner la vivienda a la venta, casi seguro que no".

El hecho de sentirse cómodo mientras se visita una propiedad, hace que se vea ésta con interés y detenimiento, permitiéndonos imaginarnos viviendo en esa casa. Si algo nos incomoda no prestaremos atención, simplemente querremos salir de ella cuanto antes, y los olores tienen mucho que ver con estas sensaciones.

Algo de lo que no solemos darnos cuenta es del olor, cada casa tiene el suyo. Unión de nosotros, nuestras colonias, la comida, los productos de limpieza, los ambientadores, el ambiente, las mascotas, el polvo. Todo ello forma un cóctel, nuestro objetivo es que el resultado no sea desagradable, de ahí la importancia de realizar esa limpieza general y de mantener a diario la casa bien ventilada, especialmente cuando van a recibirse visitas.

La conclusión de hoy es que, una parte muy importante de la impresión general que va a causar nuestra casa va a ser la percepción de limpieza,  y que esta sensación va a venir tanto visual como olfativamente. Tenedlo en cuenta.

En la próxima entrada hablaremos de en que consiste Resaltar, nos vemos.

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Home staging Reparar

Reparar y reformar, arreglar esos pequeños desperfectos que pueden dañar la imagen de una vivienda, haciéndola parecer más vieja y/o descuidada.

Reparar y reformar de cara al home staging.

Cuando transmitimos una propiedad, debemos hacerlo con toda honradez, cualquier problema que tenga la vivienda debe ser arreglado, humedades, calderas que no funcionan, problemas de tuberías ...etc. El nuevo propietario debe poder entrar en la vivienda sin ningún tipo de problema de habitabilidad. Eso sin ningún género de duda.

Cuando hablamos de reparar o reformar, de cara al home staging, hablamos de arreglar esos pequeños desperfectos que puede tener la vivienda a consecuencia de su uso y antigüedad. Se trata de mejorar la estética de la vivienda. Es en esa línea de mejorar la estética, sin que ello suponga enmascarar u ocultar problemas de fondo, en la que nos movemos en la técnica del Home Staging.

Pero ¿de que desperfectos hablamos? Paredes con desconchones, enchufes rotos, juntas de azulejos ennegrecidas o deterioradas. Fruto del paso del tiempo y el uso, este tipo de desperfectos son muy frecuentes en cualquier casa.

"Ya lo he indicado en otras ocasiones, los dos primeros minutos de una visita de venta son cruciales. En ese corto espacio de tiempo recibimos sensaciones visuales y olfativas que instintivamente analizamos y con las que nos hacemos una composición en nuestra mente de la propiedad: luminosa, cuidada, nueva, renovada, agradable. o sucia, oscura, vieja, descuidada, deteriorada...."

En el instante en que alguien de visita ve un enchufe roto por ejemplo, se desatan todas las alarmas. Desde ese momento estará mucho más pendiente de encontrar todos los defectos que de el resto de las cualidades de la casa.

Por tanto, no debemos caer en la tentación de pensar que, como vamos a vender la vivienda, ocuparnos de esos pequeños detalles nos resta tiempo y no va a reportarnos ningún beneficio. "El comprador ya lo pondrá a su gusto". No, una cosa es que alguien que visita nuestra casa piense ¡Que bonito quedaría pintado de azul! y otra muy diferente es que su primer pensamiento sea ¡Lo primero que hay que hacer es pintar!. En el primer caso la persona está identificando esa casa con su hogar, en el segundo le producen sensaciones negativas de tiempo, dinero, complicaciones, que más voy a encontrarme si esto que está a la vista lo tienen así. Desconfianza, esa es la palabra.

"Todo el tiempo y el esfuerzo que dediquemos a esas tareas de mantenimiento no serán ni mucho menos en vano, tendrán su recompensa en forma de atractivo y confianza ante los vendedores y ante las características del inmueble. Aumentarán las posibilidades de compra"

Y Reformar una casa antes de venderla 

Esta es una cuestión que surge muchas veces, ¿si reformo mi casa y así la vendo mejor y a mayor precio?. Como siempre no hay una única respuesta.

Mi opinión personal es que si tienes una casa antigua, tal vez deteriorada, venderla así, aunque pongas un precio muy bajo va a ser difícil. Desconfianza, incertidumbre ante lo que me puedo encontrar una vez que inicie la reforma, puede ser un gran freno para cualquier posible comprador. En ese caso acometer una reforma en la que se toquen elementos vitales como tuberías, electricidad, calefacción en profundidad y elementos estéticos de manera más ligera, le permitirán vender con una mayor facilidad y a un precio más elevado recuperando lo invertido en la reforma.

Si por el contrario lo que tengo es una casa desactualizada, arreglar desperfectos y hacerle un lavado de cara generalizado, puede resultarle más ventajoso. No invertirá tanto dinero ni tiempo y podrá ponerla a la venta mucho antes.

En cualquiera de los dos casos, cuando se acometa la parte estética, deberá primar no el gusto propio, sino la funcionalidad, practicidad y todos aquellos elementos que embellezcan la vivienda de manera digamos "apersonal". Por ejemplo, usar para las paredes colores claros y neutros como los beiges y tostados, harán parecer a los espacios más amplios y les dotarán de luminosidad, Si amueblamos poner pocos muebles, los imprescindibles, y que sean ligeros. Hablaremos más en profundidad en la entrada dedicada a la despersonalización.

Como siempre, espero que os hay gustado y nos vemos en la próxima.

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Inmuebles Heredados y su tributación.

En esta entrada voy a dar respuesta a la pregunta realizada por un lector sobre una situación particular y es la tributación por la venta de un inmueble heredado. Es un caso práctico, con dudas muy habituales cuando nos encontramos en estas situaciones. Empezamos.

Vender un inmueble heredado

Plusvalía y ganancias patrimoniales en inmuebles heredados.

Cuestiones sobre herencia

La entrada que os presento a continuación es la respuesta a una pregunta planteada por un lector. Me ha parecido buena idea contestar a través de un post, porque es una situación habitual. Las herencias traen consigo mucho papeleo, a veces el lenguaje, cuando empezamos a hablar de impuestos no resulta accesible, no se conocen plazos....ect. Así que, creo que responder de esta manera beneficiará a un mayor número de personas.

Espero ser capaz de transmitir de manera clara y sencilla la información.  ¡Vamos allá!

La pregunta planteada es la siguiente:

Estamos apunto de vender un inmueble que heredamos de nuestra madre que falleció en el 2009. El inmueble en cuestión es de Madrid Capital.

Según el acuerdo-contrato con la inmobiliaria los compradores asumen todos los gastos menos la plusvalía...y aquí nuestra primera pregunta:

la plusvalía es a partir del impuesto de sucesiones que ya pagamos en 2009, no de la compra del inmueble por parte de mi madre en 1997  ¿no?

Por otro lado, hemos leído en varios sitios de Internet, que también hay que pagar a hacienda. Al ser la venta de una vivienda no habitual (no ser mayores de 65 años, sin minusvalías ni separados, etc.) habría que calcular la diferencia entre el valor final de venta y el valor que tenía la vivienda en el documento de transmisión de sucesiones de mi madre. y de la diferencia ver si hay ganancias. Si hay ganancia, que suele ser lo habitual, hay que tributar a hacienda el 19% por lo primeros 6000 euros de ganancia y el 21% por el resto...¿es correcto? y de ser así cada hermano por separado en su declaración del curso que viene no?

Respuesta 

Cuando recibimos una herencia tenemos que hacernos cargo de una serie de pagos, declaración de herederos, impuesto de sucesiones y donaciones y si se trata, como en este caso de un inmueble, pagar la denominada Plusvalía Municipal. Es una transmisión denominada mortis causa, se pagará por el período transcurrido entre la compra inicial y la adquisición a título de herencia. El importe total lo pagarán cada uno de los herederos en la proporción que le corresponda.

Cuando se produzca otra transmisión: venta, herencia o donación, es decir siempre que haya un cambio en la titularidad del bien habrá que volver a pagar plusvalía por el período transcurrido.

En el caso del ejemplo, efectivamente pagasteis plusvalía municipal por el período 1997-2009. Lo que tendréis que pagar ahora con la venta será el período 2009-2014.

Vamos con la segunda parte Hacienda ¿Hay que pagar a hacienda? Depende.

Hace un tiempo escribí una entrada relacionada precisamente con eso, en que situaciones hay que pagar a hacienda por la venta de una casa, relacionado sobre todo con la exención por reinversión en vivienda habitual

En este caso ya sabemos que no se trata de la vivienda habitual por lo tanto no tenemos posibilidad de exención, pero ¿hay que tributar a Hacienda?. Veamos.

"Lo que si digo ya de antemano es que haya o no que pagar, siempre hay que incluir la venta en la declaración, hay que notificar a hacienda, en el IRPF, del año de la transmisión el resultado de la operación".

Lo primero que tenemos que saber es si la operación nos genera "ganancias o pérdidas patrimoniales". 

Tenemos que calcular cual es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición.

• El valor de venta nos vendrá dado por el precio de venta menos todos los gastos en los que hayamos incurrido en la operación, por ejemplo la plusvalía.

• El valor de adquisición será el que consta en el impuesto de Sucesiones y Donaciones, actualizado. Para ello Hacienda publica cada año cuales son los coeficientes correctores. 

Si de esta resta resulta un importe negativo, es decir tenemos pérdidas patrimoniales, cosa que en este momento dada la situación económica, no es tan extraño, no tendremos que pagar a Hacienda. En ese caso tendremos un importe negativo en nuestra base del ahorro, que podremos compensar en ese año o los cuatro siguientes ejercicios con ganancias patrimoniales. 

Por ejemplo hemos vendido en el mismo año dos casas, una con ganancias y otra con pérdidas, podemos compensar, es decir restar de las ganancias las pérdidas obtenidas, y disminuiría la cuantía por la que tributar. Otro ejemplo obtengo pérdidas en la venta de este año, pero el año próximo vendo con ganancias. Igualmente puedo compensar. Lo que no tiene es efecto retroactivo, me explico. El año pasado vendí con ganancias y tributé lo que me correspondía, este año vendo con pérdidas,  no puedo compensar por lo anterior y obtener algún tipo de devolución.

En caso de ganancias tributaré, en la declaración de la renta del ejercicio en el que se realiza la venta, el importe que corresponda. Para el año 2013 los porcentajes eran: Por los primeros 6.000€ el 21%, el tramo de 6.000 a 24.000€ el 25% y de 24.000€ en adelante el 27%. 

En el caso del ejemplo. Tenéis que calcular cada uno de los herederos de manera independiente la ganancia o pérdida patrimonial en proporción al porcentaje de titularidad, (no se especifica nada acerca de cuantos herederos son, ni sobre si tienen la misma parte en el bien. Lo más común en caso de herencias de padres a hijos suele ser que todos tengan lo mismo, dos al 50%, tres un tercio cada uno... ect pero pueden existir situaciones en las que no sea así.)
Luego lo dicho si son pérdidas declararlas, dispondréis de 5 años para compensarlas. Si son ganancias tributar por el porcentaje que corresponda, os he dejado los correspondientes al 2013 (que varían un poco con las que habías visto), para el ejercicio 2014 pueden ser las mismas o cambiar. En cualquier caso hacienda las publica, y si hacéis la declaración con el programa PADRE el aplica directamente la cuantía.

¿Por qué respondía yo a la pregunta de si hay que pagar a Hacienda con un depende?.

Porque según hemos visto se presentan diferentes situaciones.  En el ejemplo que nos ocupa, puede darse perfectamente el caso de que aún teniendo todos los herederos la misma ganancia patrimonial, la situación particular de cada uno de ellos marque una diferencia en la cuantía a pagar.

Espero que la lectura os haya resultado fácil, accesible y clarificadora. Dejadme vuestros comentarios y compartir si creéis que puede resultar interesante.

Os espero en la próxima entrada.

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